В ходе разговоров с инвесторами они часто задают мне вопросы о моей личной инвест стратегии. На некоторые из которых я бы хотел ответить публично:
Куда ты сам инвестируешь средства?
90% моих личных средств вложены в объекты недвижимости под управлением Garnet. Это торговые, складские, загородные объекты недвижимости, которые приносят доход.
Почему ты продаешь объекты, а не владеешь сам?
Если бы я оставлял себе все объекты, которые купила наша компания, через пару месяцев весь мой капитал оказался бы в активах. А дальше пришлось бы всех уволить и искать управляющую компанию, которая также бы заботилась о моей недвижимости, как Garnet. Зная рынок, таких универсальных компаний на нем крайне мало и все они кэптивные (созданы под интересы крупных собственников).
Поэтому, я оставляю в каждом объекте себе долю, а остальное предлагаю приобрести другим инвесторам в недвижимость. А Garnet обслуживает мои и их интересы.
Как ты смотришь на инвестиции в зарубежную недвижимость в 2026 г.?
Смотрю, как на казино. Наш мир вступил в период конфликтов и изменений. Непонятно сможешь ты завтра доехать до своей недвижки или нет. Прилетит в неё ракета или нет. Плюс законы в РФ и других странах меняются ежедневно. То валютная сделка разрешена, то запрещена. То не платишь налоги по соглашению стран, то его отменяют – и платишь в двойном размере. В любой стране активы своих граждан защищают больше, чем иностранцев. Риски сейчас выросли непропорционально доходностям. Поэтому для меня тема зарубежных инвестиций в недвижимость пока закрыта.
Какой сегмент ты бы выбрал, если это первый актив?
С 22 года я не инвестирую в жилье. Сейчас оно не растет и дает очень маленький арендный доход.
Офисы – на мой взгляд, для розничного инвестора, это наименее доходный и наиболее рисковый вариант, который можно купить (пандемия и СВО это показали).
Торговая – хорошо, так как аренда растет вместе с инфляцией, а она ожидается высокой.
Туристическая – еще лучше, так как загородный туризм продолжает расти. Себестоимость домов и земли тоже. Но нужно выбирать очень тщательно.
Ну и мой фаворит на 2026 год – склады light industrial. Сразу куча трендов сошлась: и переход всех отраслей на интернет торговлю, и выселение всех производственников из Москвы из за КРТ, и рост инфляции, и недостаток таких площадей в мегаполисах.
В идеале иметь все активы, но покупать я бы начал с конца.
А куда бы не пошел?
На месте частного инвестора не профессионала, я бы ни за что не пошел в землю. Аренды там нет и граблей столько, что наступишь обязательно.
Не пошел бы в подвалы, кладовки и машиноместа/гаражи. Они могут давать аренду, но очень плохо продаются.
Не пошел бы в глэмпинг. Палатка/не капитальный домик там окупается за три года, но почти также быстро требует замены или кап ремонта. По сути ты свои деньги просто получаешь назад, а через несколько лет актив обнуляется.
А если завтра все накроется, кризис же?
Если схлопнулось у тебя одного, это катастрофа. А если весь рынок одновременно упал, то это не страшно. Вы в одинаковых условиях, упало все пропорционально. И отрастать будет так же.
Но выигрывает во все времена человек со стратегией и твердыми активами. Активы позволят пережить кризис, а дальше они начнут расти опережающими темпами.
Задавайте и вы свои вопросы, отвечу в следующих постах.
