КРТ: как не купить проблему

КРТ: как не купить проблему. Часть 1

🏗️ КРТ (комплексное развитие территорий) - программа, появившаяся в Москве в 2020 году и формально направленная на снос ветхих строений. На практике под неё попадают вполне живые коммерческие объекты: магазины, кафе, офисы, производства, склады, а также жилые помещения и «апартаменты». В отличие от Реновации с фиксированным списком адресов, список КРТ пополняется постоянно.

🗺️ В Москве программа работает активнее всего, но так вообще КРТ как правовая конструкция вполне может распространиться и на другие города, включая Санкт-Петербург и далее. Так что риск попадания недвижимости в КРТ универсален как минимум для крупных городов с активным рынком недвижимости.

⚠️ Итак, в чем риск. Например, инвестор приобретает торговое помещение на первом этаже здания, которое через какое-то время попадает в КРТ. Дальше должен происходить выкуп этого помещения у собственника городом по некой оценке. Довольно часто, оценка далека от рынка, поэтому вырисовывается перспектива суда с городом.

⏸️ Но может быть и так, что здание попадает в КРТ, но каких-либо дальнейших действий не происходит. Помещений попадает в некий лимб неопределенности, который сильнейшим образом влияет на ликвидность помещения, как в аренду, так и на продажу (без существенного дисконта это не продать). Банки могут также отказываться брать такие объекты в залог.

🔍В общем, инвесторам, находящимся в состоянии поиска помещений лучше обратить внимание на этот риск, потому что купить помещение, которое имеет шансы попасть в КРТ - это покупка «билета на войну».

🔴 Под КРТ прежде всего попадают объекты с тремя характеристиками одновременно: малоэтажность (до 5 этажей), советская постройка с видимым износом, и (самое главное) низкая плотность застройки вокруг. Последнее означает, что на этом месте можно построить что-то в разы большее по площади. Именно такая комбинация делает объект привлекательным для города и предопределяет его включение в КРТ. Отдельно стоящий бывший советский универсам, ныне арендованный «Магнитом» или «Пятерочкой» на большом участке в спальном районе - идеальная мишень.

🏠 Важно отметить, что в КРТ включаются и многоквартирные жилые дома - прежде всего аварийные и ветхие. Для покупателя коммерческого помещения на первом этаже это означает, что риск помещения равен риску самого дома.

🏢 Девятиэтажка 1980-х имеет очень низкий риск включения в КРТ, обосновать её аварийность практически невозможно. Пятиэтажка, не попавшая под реновацию - несет риск намного выше.

🟢 Объекты с низким КРТ-риском: высокая этажность дома, плотная застройка вокруг, постройка после 1980 года.

🛡️Помещение на первом этаже 9-12-эт. многоподъездного панельного или кирпичного дома 1980-х - один из наиболее защищённых вариантов. Монолитные дома после 2000 года и помещения в современных ЖК - ещё надёжнее. Плотная историческая застройка центра тоже в относительно безопасной зоне: там физически мало пространства для нового девелопмента.

🔻 Продолжение следует - расскажу, как проверить конкретный объект перед покупкой на предмет риска КРТ.

💬 Дубль в MAX (на всякий)