В этой статьем разберем главные вопросы, связанные с коммерческой недвижимостью. Обсудим, в чем заключаются отличия с обычной ипотекой, какие объекты можно приобрести, какие документы потребуются и многое другое.
Подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO | Этaжи.
Что такое ипотека на коммерческую недвижимость
Рассмотрим более детально, что такое ипотека на коммерческую недвижимость.
Определение и правовая природа
Ипотека на коммерческую недвижимость – это заем в банке, который можно реализовывать только на объекты для предпринимательской деятельности. Это может быть как приобретение готового объекта, так и ремонт или строительство.
Этот вид залога предполагает оформление ипотечного договора с банком и дальнейшую выплату долга. А приобретаемая недвижимость станет залогом в сделке. После покупки владелец недвижимости имеет полное право самостоятельно распоряжаться объектом – организовывать бизнес, сдавать в аренду, но с учетом ограничений, которые может предусмотреть банк.
Для банка важно, чтобы состояние объекта не ухудшалось. Так, например, для произведения ремонта согласие банка не потребуется, а вот на перепланировку и реконструкцию – обязательно.
Важно! Оформить ипотеку на коммерческую недвижимость могут предприниматели (юрлица и даже физлица) любого уровня и опыта – достаточно собрать пакет документов и подать заявку в банк.
Чем коммерческая ипотека отличается от жилищной
Механизм действия похож на стандартную ипотеку.
Но имеются и определенные отличия:
- процентная ставка на покупку коммерческой недвижимости выше (но бывают и варианты кредитования по той же ставке);
- строгие требования к заемщику – в зависимости от суммы кредита. Если запрашивается большая сумма, важен высокий регулярный доход и хорошая кредитная история;
- банк предъявляет высокие требования к самому объекту – учитывается рыночная стоимость недвижимость и объект должен быть ликвидным.
Какие объекты можно купить в коммерческую ипотеку
Приобрести в ипотеку можно разные варианты коммерческой недвижимости. Рассмотрим их более подробно.
Типы коммерческой недвижимости:
- торговые площади;
- складские помещения;
- производственные объекты;
- офисные помещения;
- земельные участки для будущего бизнеса;
- помещения со свободным назначением – любые объекты, где можно вести предпринимательскую деятельность.
Земельные участки с коммерческим назначением кредитуют крайне редко. Это могут быть земли промышленности, обороны или населенных пунктов. Важен их вид разрешенного использования. Если планируется купить один участок, а потом менять его вид использования или размежевывать на разные участки – это будет индивидуальное согласование кредита с банком, программы для этого нет, но такие кейсы были на практике компании «Этажи».
У части банков имеются определенные программы для кредитования коммерческой недвижимости.
Например, банк ВТБ не кредитует цокольные помещения, но дают займ на готовое или строящееся помещение с отдельным входом на первом этаже многоквартирного дома. А в ДОМ.РФ можно взять кредит на отдельно строящееся здание (для бизнесменов) или торговое помещение для физлиц – только на первом этаже дома от застройщика.
Максимальный срок кредитования такого формата обычно составляет до 30 лет.
Требования банков к объекту
Банки предпочитают не рисковать, поэтому предъявляют особенные требования к объектам:
- недвижимость находится в хорошем (не аварийном) состоянии;
- объект подключен к электрическим сетям и водопроводу;
- на недвижимости отсутствует обременение;
- полный порядок с документами – у объекта есть кадастровый паспорт и имущество зарегистрировано на продавца.
Могут быть и другие требования, эти нюансы лучше уточнять в индивидуальном порядке у выбранного вами банка.
Кто может получить коммерческую ипотеку:
- физические лица – как работающие по найму, так и самозанятые;
- индивидуальные предприниматели;
- юридические лица (ООО, ОАО).
Физические лица
Важно понимать, что не все банки предоставляют ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам. Обычно этим занимаются крупные или специализированные банки.
Например, такую ипотеку можно получить в Сбере, Уралсибе, ВТБ, Альфа-банке и т.д.
В большинстве случаев для оформления кредита на коммерческое помещение даже не обязательно иметь статус индивидуального предпринимателя или самозанятого – можно быть и наемным работником в какой-либо компании.
Индивидуальные предприниматели
Обычно индивидуальным предпринимателям даже выгоднее оформлять ипотеку, чем физлицам. Многие банки заинтересованы в привлечении крупных заемщиков и готовы относиться к ним более лояльно.
Главное – иметь регулярный подтвержденный доход еще до оформления кредита на новую площадь и хорошую кредитную историю. То есть бизнесмены могут взять ипотеку для расширения действующего бизнеса или приобрести собственное помещение вместо арендованного, если бизнес приносит стабильный доход. Если это стартап, то ипотеку оформить не получится. Вместо банка лучше обратиться в лизинговую компанию.
Юридические лица (ООО, ОАО)
Корпоративные клиенты банков тоже имеют возможность обратиться к финансовой организации за ипотекой на коммерческую недвижимость.
Для них действуют особенные условия – например, повышенные лимиты на сумму кредита и сниженные ставки.
Имеются и определенные требования – залог и обеспечение кредита (иногда необходимо и поручительство), минимальное количество долгов и высокий стабильный доход на текущий момент.
Условия ведущих банков России в 2026 году
На 10 марта 2026 года условия кредитования следующие:
- Сбер – ставка от 21,5% (в зависимости от размера первоначального взноса, скидка для зарплатных клиентов -1%), первоначальный взнос от 30,1%, срок от 1 до 25 лет, сумма до 100 миллионов рублей.
- ВТБ – ставка от 21,4% (для зарплатных клиентов -0,4%), первоначальный взнос от 30,1% (для зарплатных клиентов) и 50,1% для других категорий, срок до 30 лет, сумма до 30 миллионов рублей в регионах и 60 миллионов в Москве, Санкт-Петербург и их областях.
- Альфа-банк – ставка 19,49% (с учетом эксклюзивной скидки для клиентов компании «Этажи»), первоначальный взнос от 20,10%, срок 30 лет, сумма до 35 миллионов в регионах и до 70 миллионах в Москве, Санкт-Петербурге и их областях, а также в Сочи.
Как оформить ипотеку на коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция
Основные моменты мы уже рассказали, поэтому перейдем к инструкции по оформлению ипотеки на коммерческую недвижимость.
Пошаговый алгоритм
- Изучите перечень необходимых документов (для физлиц, ИП и юрлиц он может отличаться) и подготовьте их.
- Самостоятельно или с ипотечным брокером* рассмотрите условия разных банков, чтобы выбрать наиболее выгодные.
- Подайте заявку в выбранный банк. Учтите, что веерная рассылка может привести к отказу по заявкам.
- Получите одобрение с персональными условиями – они могут отличаться от стандартных.
- Дождитесь проведения проверки документов по недвижимости банком и отчета от эксперта-оценщика.
- Окончательно согласуйте сделку с банком и подпишите договор по покупке с продавцом и ипотечный договор.
- Зарегистрируйте сделку и проведите расчеты с продавцом.
- Распоряжайтесь приобретенной недвижимостью и вносите регулярные платежи по установленному графику до полного погашения долга.
*При подаче заявки через брокера можно получить скидку по ставке и повысить вероятность одобрения нужной суммы.
Необходимые документы
Как мы уже упоминали, список документов может отличаться, в зависимости от статуса заемщика.
Для физического лица потребуются:
- паспорт РФ;
- ИНН и СНИЛС;
- справка, подтверждающая доходы;
- трудовая книжка.
Для юридического лица необходимы:
- паспорта всех участников сделки;
- налоговые декларации;
- выписка из Федеральной налоговой службы;
- отчеты за последний год работы компании;
- подтверждение регистрации – для ИП, учредительные документы – для ООО.
Также в любом из случаев потребуется собрать пакет документов по объекту:
- правоустанавливающие документы – например, договор купли-продажи;
- технический паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- отчет от независимого оценщика.
Плюсы и минусы коммерческой ипотеки
Конечно, у ипотеки на коммерческую недвижимость существуют как определенные плюсы, так и недостатки. Их важно сопоставить, чтобы выбрать приемлемый вариант для вас и вашего бизнеса.
Преимущества:
- Объект в собственности ощутимо выгоднее, чем объект, который вы арендуете. Во втором случае вы полностью зависите от владельца недвижимости. А он может в любой момент решить продать помещение, изменить условия аренды или не продлевать договор, если кто-то предложит ему более выгодные условия.
- Финансовая составляющая тоже важна, поскольку стоимость аренды поднимается ежегодно. А приобретение объекта – способ зафиксировать стоимость на одной точке и каждый месяц выплачивать сумму, которая в будущем не изменится.
- Ипотечный кредит можно рефинансировать по мере снижения ставок и сокращать платежи и переплату. Также существенно можно снизить расход при досрочном погашении – это доступно без каких-либо штрафов.
Недостатки и риски:
- Рефинансирование может быть затруднено при уникальности объекта – например, его кредитует только один банк, а другие доступные банки не кредитуют подобный вид недвижимости.
- Еще до приобретения объекта для бизнеса придется накопить достаточно большую сумму – первоначальный взнос составляет от 20-30%.
- Зачастую кредит оформляется на физическое лицо – собственника бизнеса. А это значит, что расходы на ипотеку нельзя будет включить при расчете налогов. Также необходимо учитывать налог на собственность.
Если нужно учитывать расходы на приобретение недвижимости при налогообложении, то нужно оформлять ипотеку на ИП (указывается в договоре именно в данном статусе) или на предприятие (но собственника бизнеса могут привлечь в качестве поручителя по данному кредиту). Также можно рассмотреть лизинг коммерческой недвижимости, дающий налоговые льготы по снижению НДС и уменьшению налога на прибыль.
В базе компании «Этажи» есть разные предложения и по коммерческой недвижимости. Мы гарантируем безопасность сделки и сопровождаем на каждом этапе пути к своей недвижимости.
Закажите бесплатную консультацию на сайте etagi.com.