Около 60–70% людей покупают квартиры в том районе, где родились и выросли. Просто потому что привыкли. Но Москва — огромный город с очень разными районами, и многие из них стоит хотя бы один раз увидеть вживую, прежде чем принимать решение.
Сегодня разберу несколько десятков районов и разложу по трём категориям: где действительно комфортно и безопасно жить, где можно рассмотреть покупку, но с оговорками, и где — красные флаги, которые не стоят никаких денег.
Юго-восток
Первый кластер — Рязанский, Текстильщики, Кузьминки и Выхино-Жулебино. Многие знают, что там «не очень», но не понимают почему.
Всё началось с промышленности. Розы ветров в Москве устроены так, что ветер дует с запада на восток, поэтому заводы исторически строили именно на востоке и юго-востоке, чтобы копоть и дым не летели в центр, где живёт элита. Это сформировало низкие цены на жильё, которые привлекали рабочих и приезжих, что давило на цены ещё сильнее.
В итоге дешёвая земля стала лакомым куском для застройщиков. В первую очередь для ПИКа с его башнями в 30+ этажей. Это огромная нагрузка на транспорт: пробки на дорогах, давка в метро. Попробуйте в час пик выехать с фиолетовой или розовой некрасовской ветки — сразу всё поймёте.
Низкие цены здесь не случайность. Не ведитесь.
Даже если нужна дешёвая аренда, чтобы просто перекантоваться, есть вариант лучше. Измайлово. Малоэтажный старый фонд, уютные московские дворики, нет дикой загруженности в метро. По синей ветке от Измайловской до Арбатской — 20 минут, всегда спокойно. Огромный Измайловский парк влияет на качество воздуха.
В 2018–2019 году я снимал здесь полноценную однушку за 25 тысяч рублей. Единственный нюанс — новых домов практически нет, только старый фонд, реновации пока нет. Для покупки новостройки не подойдёт, но для аренды или покупки вторички — вполне.
Зиларт
Бывшая территория завода имени Лихачёва превратилась в один из самых узнаваемых жилых комплексов Москвы. Дома разной этажности и архитектуры, золотая арка уже стала достопримечательностью, внутри — магазины, кафе, школы, медицина. Заезжаешь и понимаешь, что это отдельный, самодостаточный городок.
Но есть два важных момента, которые нужно знать до покупки. Первый — парковки. Проект ещё не заселён полностью, и что будет с машинами вдоль домов, когда заполнится хотя бы на 90%, — большой вопрос. Многие не покупают машиноместо в расчёте «как-нибудь припаркуюсь», и это «как-нибудь» может превратиться в проблему.
Второй — выезд в сторону центра. По набережной Марка Шагала до Третьего кольца в пиковые часы можно встрять надолго. Пока дорогу не продолжат до набережной, ситуация такой и останется. Плюс МЦК от крайних корпусов — 20–25 минут пешком, а Бирюлёвская линия, станция «ЗИЛ», заканчивается здесь и даёт только пересадку на МЦК — никуда не везёт напрямую.
Для инвестиций Зиларт и его сосед ЖК «Марк» от ЛСР рассмотреть можно, но аккуратно. Залетать в первый попавшийся лот не стоит — цены уже проиндексированы. Если попадётся акционный лот или выгодный способ покупки, это другой разговор.
Каждый месяц мы с командой собираем каталог лучших способов покупки от московских застройщиков именно с такими выгодными лотами. С реальными расчётами на реальных квартирах: первоначальный взнос, ежемесячный платёж, полный список. Забирайте по ссылке.
Печатники и Южный порт
Скажите в приличном обществе «я живу в Печатниках» — не поймут. Но именно сейчас это идеальный момент для входа. План КРТ уже утверждён и исполняется: строятся Портленд, Ультима Сити. Между Печатниками и метро «Кожуховская» появится новая станция «Южный порт», которая разгрузит район и хорошо подтолкнёт цены вверх. Добавьте новые дорожные развязки и современные бизнес-центры.
Отдельный аргумент: здесь самая широкая часть реки Москвы — почти 900 метров. Виды на воду из жилых комплексов будут просто разносом. Набережная будет благоустроена. К 2030 году это будет совсем другое место — уже сейчас видно, как территория оживает.
Если готовы подождать до 2029–2030 года и не нужно срочно переезжать — это одна из лучших инвестиций, которую можно сделать прямо сейчас. Вся информация в открытом доступе, но многие до сих пор проходят мимо.
Хорошевский и Хорошево-Мневники
Если нужно что-то, что сдаётся в ближайшие пару лет, — смотрите сюда.
Район одновременно решает две задачи. До центра быстро: по Ленинградке, по Звенигородке. При этом здесь нет суеты и шума, как в Пресне или на Беговой, которые номинально ближе к центру, но за счёт этого дороже и плотнее. Разница в цене метра между Пресней и Хорошевским серьёзная, а разница в качестве жизни — в пользу Хорошевского.
Ходынское поле, Авиапарк — один из крупнейших торговых центров Европы, парк Берёзовая роща для тихих прогулок, Серебряный Бор — для тех, кто хочет дикой природы. При этом от Полежаевской до Баррикадной — одна-две станции метро. По времени в пути — ничего не решают. По качеству жизни — решают всё.
Из конкретных вариантов здесь я бы смотрел на Инди Тауэрз: сроки сдачи ближайшие, выгодный способ покупки есть, продукт сильный. Берёзовая роща буквально под окном.
А чтобы получить еще больше разборов и свежих проектов, подписывайтесь на Телеграм-канал. Там подборки жилых комплексов, которые вырастут в цене, и те нюансы, о которых просто так не узнаешь.
Остров (Терехово)
Донстрой рекламирует Остров везде — даже в Сочи, выходя из аэропорта, можно наткнуться на баннер. Локация действительно красивая: набережные, закаты, виды на лес и парк, новые станции метро БКЛ «Мневники» и «Терехово».
Но проблема в том, что это буквально остров. Выехать можно только через улицу Мневники или маленькую Мясищева, которая никуда толком не выводит. В час пик там бордовая пробка на картах, не красная — бордовая. Я сам живу в районе Полежаевской и как-то поехал на Кунцевскую в 19:00 — обычно 15 минут, в тот раз навигатор показал 49.
Сейчас там стройка — в рабочий день в 18:00 из метро выходит такая волна рабочих, что просто апокалипсис. Когда всё достроится и заселится, станет ли легче — большой вопрос. Для инвестиций тоже спорно. Заходить сюда легко и бездумно я бы не стал.
Строгино
Все, кто интересовался районами Москвы, знают: Строгино — топ. Чисто, зелено, свои пляжи, виды на Серебряный Бор. Жители оттуда не уезжают, спрос стабильно высокий, метр стоит как в новостройке бизнес-класса в других районах, хотя речь может идти о панельке.
Но вот что неочевидно: здесь появилась зона КРТ. На маршала Прошлякова, с видами на Троице-Лыково, уже есть план застройки от ПИКа и девелопера «Среда», который строит бизнес-класс. Раньше это был район сам в себе — почти без нового жилья, самые молодые дома нулевых годов. Теперь здесь появится современный стандарт в локации, из которой никто не хочет уезжать. Это прямой рецепт роста цен.
Нюанс один: Арбатско-Покровская ветка длинная, через Крылацкое даёт крюк, перегон Строгино — Крылатское занимает 8–10 минут. И Строгинский мост с шоссе — основной выезд в сторону центра, альтернативы практически нет. Учитывайте.
Марьина Роща
От метро «Марьина Роща» до Цветного бульвара пешком — 30 минут. До центра рукой подать. Звучит заманчиво.
Но весь этот район — старый фонд, хрущёвки с подъездами, которые говорят сами за себя. ЖК «Мод» здесь был показательным примером: красивые стеклянные башни, которые на закате буквально светятся — и при этом вышел продукт, который сложно назвать удачным. Выходишь из своей премиальной башни и попадаешь в окружение, которое этой башне совершенно не соответствует. Реновации в районе нет. Марьин парк от «Эталона» тоже особо не продаётся.
Близость к центру здесь не компенсирует окружение. Жить в хорошей квартире посреди неухоженного старого района — это особый опыт, и не очень приятный.
Хамовники и Раменки
Если говорить про лучший контингент и самую высокую концентрацию успешных людей — это Хамовники. Исторически здесь никогда не селили рабочий класс: сначала духовенство, потом партийная элита, потом первые новостройки 90-х. Новых домов много, средний ценник — 1,5–2,5 миллиона за квадрат. Старый фонд найти можно от 500–600 тысяч, но это цена бизнес-класса в других районах, а покупаете хрущёвку — только ради локации.
Раменки — для тех, кто хочет того же уровня жизни, но пока не готов к ценам Хамовников. Огромный район, МГУ, ботанический сад МГУ с вековыми деревьями, Воробьёвы горы. Контингент сложился исторически: академическая среда, преподаватели вузов, научная элита Советского Союза — юго-запад всегда был чистым и престижным. Автомобили на парковках там сразу дают понять, что это не Жулебино.
Конкретный вариант в этой локации, если не хочется переплачивать за бренд: «Среда Лобачевского» через дорогу от района. По соотношению цена — качество — наполнение одно из лучших предложений на рынке прямо сейчас. Малоэтажная застройка, своя станция метро «Аминьевская», уже работающий сосед от ПИКа с магазинами и кафе, торговый центр у метро. Для жизни — очень комфортно. Мы там провели много сделок и продолжаем рекомендовать.
Гольяново и Левел Амурская
Левел активно рекламирует свой Левел Амурская. Не ведитесь.
Гольяново — это Щёлковское шоссе, плохая экология, непростой контингент, большая концентрация граждан других стран, которые создают некомфортную среду. Сами дома стоят не на шоссе, а на Амурской — двухполосной улице обычного района. Когда всё это заселится, как оттуда выезжать и как туда въезжать — я не представляю. Сейчас там уже не сахар, а будет хуже.
Если задаётесь вопросом «зачем тогда такой дорогой маркетинг» — именно поэтому. Продукт сам себя не продаёт.
А чтобы не ошибиться с выбором, просто свяжитесь со мной. Мы с командой подберём 3–5 лучших вариантов из всего рынка новостроек под ваш запрос и бюджет — и презентуем в день обращения. Без комиссии: нашу работу оплачивают застройщики.
Куда поехать, если не знаешь, с чего начать
Один кластер, который я назову без колебаний, — Алексеевский, Останкинский и Ростокино. Для инвестиций, как я уже разбирал отдельно, не так интересно. Но для жизни — один из лучших вариантов в городе.
ВДНХ, Ботанический сад РАН, Дубовая роща, уютные старые дворики, современные жилые комплексы рядом. До центра в спокойное время — 15–18 минут на машине. Останкинская башня вечером с подсветкой — это просто красиво, излучения там никакого нет, не слушайте мифы. Хочешь дикий парк для тихой прогулки — Ботанический сад. Хочешь движ и событийность — ВДНХ. Всё в одном месте.
С вами был Антон Ширшов. Это канал о лучших новостройках и районах Москвы — подписывайтесь, будем на связи.