✔️ Какая стоимость на гостиничные номера и апартаменты в лучших курортах страны?
✔️ Какой будет пассивный доход?
✔️ Как рассчитать заработок от перепродажи?
Эти 👆 и многие другие вопросы, волнующие каждого инвестора и разберем в этой статье.
Если Вы интересуетесь инвестициями в доходную недвижимость, то наверное уже обратили внимание, что сейчас риелторы разделились на 4 группы:
✔️ Те, кто убеждает, что нужно вкладываться в Сочи и Красную поляну;
✔️ Те, кто говорит, что намного интереснее инвестировать в Анапу или Туапсинский район;
✔️ Те, кто утверждает, что инвестиции в Крым - это лучшее решение;
✔️ И, наконец есть те, кто считает, что побережье уже утратило всю инвест привлекательность... и надо рассматривать Архыз, Домбай и Алтай...
Инвесторы массово скупают недвижимость во всех этих 👆 локациях. Сорвут ли они джекпот, или останутся без штанов покажет лишь время или детальный анализ рентабельности проведенный ниже 👇.
И, если поддавшись ораторским речам, или эпистолярным изречениям того или иного "специалиста по недвижимости", Вы уже собираетесь переводить деньги на приобретение апартаментов в одном из перечисленных регионов... сделайте паузу... и дочитайте эту статью до конца... ведь только математический расчёт и логический анализ смогут дать ответ на самый волнующий для инвестора вопрос: "Будет ли вложение удачным"...
Один из самых важных параметров при выборе недвижимости для пассивного дохода (так по крайней мере говорят 90% риелтеров) - это количество туристов, посещающих тот или иной регион...
Давайте посмотрим на статистику, куда туристы едут чаще всего 👇:
Сочи - 8 млн человек
Анапа - 5,5 млн туристов
Агой (Туапсинский район) - 2,2 млн отдыхающих
Ялта - 2 млн человек
Домбай - 1,5 млн человек
Архыз -1,1 млн туристов
Евпатория и Саки - 500 тысяч человек
Севастополь - 500 тысяч человек.
Белокуриха (Алтай) - 300 тысяч человек.
👆 Если опираться исключительно на эти данные, то можно смело выбирать недвижимость только в Сочи и больше не забивать себе голову разной ерундой... включить Игру Престолов и ждать, когда денежный поток начнёт течь вам в карман...
Но... если бы все было так просто...
Детально разберем загрузку черноморских курортов:
✔️ Какая загрузка отелей будет в перечисленных городах в сезон (с мая по сентябрь).
По статистике:
✔️ Май и сентябрь - 50-60% (майские праздники и бархатный сезон)
✔️ Июнь, июль, август - загрузка от 90 до 95%.
❗️ Стоимость проживания в 4-звёздочных отелях в Сочи, Анапе, Туапсинском районе, Ялте, Евпатории и Севастополе варьируется в зависимости от месяца, расположения отеля, уровня комфорта и дополнительных услуг. В мае цены обычно ниже, чем в летние месяцы, а пик сезона приходится на июль и август. В сентябре стоимость начинает снижаться, но всё еще выше майских расценок 👇.
Давайте рассмотрим сколько приносит номер в 4-звездочных отелях на разных курортах в сезон:
Итоговая валовая выручка с номера в 4-звездочном отеле 👆 в Сочи составит за 5 месяцев (май–сентябрь) ≈ 1 683 400 ₽.
После вычета всей расходной части ~ 840 000 руб.
В Анапе за этот же период номер в четверке 👆 сгенерирует валовую прибыль в размере 1 421 000 рублей.
После вычета расходной части 710 000 руб.
В Туапсинском районе четвёрка 👆покажет уже ≈ 2 166 500 ₽ за 5 месяцев (май–сентябрь).
После вычета расходов ~ 1 083 000 руб.
Четвёрка в Евпатории 👆 показывает следующие цифры: валовая выручка ~ 1 632 000 руб.
После вычета расходной части ~ 816 000 руб.
4-звездочный отель в Симферополе 👆 генерирует валовую выручку в размере 1 646 000 руб.
После вычета расходной части ~ 823 000 руб.
Номер в 4-звездочном отеле в Ялте 👆 приносит валовую выручку в размере 2 400 000 руб.
После вычета расходной части ~ 1 200 000 руб.
Вывод: в летний сезон доход от пассивного дохода в 4-звездочных отелях в условном Агое намного выше, чем в Сочи...
🧐 - "Роман, вообще не понимаю как получаются такие цифры 🤷♂️... ведь про Сочи знают все - это самый крупный и известный курорт в России... Почему же такая разница в доходности???"
👨🏫 - "Всё дело в том, что на цену влияет не только общее количество туристов... но и соотношение туристов на количество работающих отелей"...
🧐 - "Роман, ну, может быть про летний сезон вы и правы... Но в межсезонье кому нужен этот Агой? Кому нужна Анапа? Там же просто города вымирают... Даже в интернете нашёл подтверждение... Сочи посетило за январь и февраль 2026 года 1 млн человек 😱, а Анапу всего 65 тысяч 🤦♂️... Поэтому, Сочи по-любому намного лучше - ведь там туристы отдыхают круглый год" 👇
👨🏫 - "Да, цифры 👆 точные... и если не копать глубже (всё есть в открытом доступе - главное поискать), то потом можно очень удивиться, когда начнёте сравнивать годовую доходность Сочи и Анапы, например..." 👇
👨🏫 - "А теперь, зная количество туристов и количество открытых отелей в зимний период, простыми арифметическими действиями можно высчитать... загрузка в каком городе (Сочи или Анапе выше в зимний сезон) 👇...
То есть, в фактически работающих отелях загрузка в Анапе зимой на 30% выше, чем в Сочи... а так да... город пустой... потому что 95% гостевых домов и апарт отелей закрывается до следующего летнего сезона...
И, если использовать подобный алгоритм 👆, можно открыть для себя много интересного... и в конечном счёте прийти к выводу, что не только общее количество туристов влияет на загрузку и доходность:
На загрузку и доходность влияют:
✔️ Уникальность комплексов:
👆 Например, Cosmos в Туапсинском районе и Cosmos в Севастополе - по уровню инфраструктуры имеют всего по 2-3 конкурента в районе своего расположения... а это значит, что Отельеру нет необходимости в демпинге, а напротив - он может увеличивать цены на размещение... и соответственно будет увеличиваться и доход инвесторов... Отельеры в Сочи почти не имеют такой возможности из-за дикой конкуренции 🤷♂️.
👆 АК Сады Кимерии в Крыму - это вообще самый крупный комплекс где будут проведить сборы профессиональные спортсмены (полноценные футбольные поля, ледовый дворец с хоккейными площадками, олимпийские бассейны, теннисные корты и т.д )... То есть после завершения строительства у большинства российских спортсменов появится отличное место для проведения межсезонных сборов. А для инвесторов - увеличенный доход...
🧐 - "Роман, а может подобные расчёты действуют только на 4-звездочные отели... Возможно по 5-звездочным комплексам все логичнее: в Сочи едут отдыхать люди побогаче... в Анапу и Агой с более скромным бюджетом... и тогда сочинские пятёрки будут приносить больше доход?"
👨🏫 - "Это 👆 проверяется точно таким же способом... поэтому посмотрим, цены на размещение в пятизвездочных отелях Сочи, Анапы и в Туапсинском районе"
Цены на размещение в сочинских пятерках 👆 при условии раннего бронирования.
Цены на размещение в анапских пятерках 👆 (без опции оллинклюзив) при условии раннего бронирования.
Цены на размещение в пятёрке Небуга 👆 (Туапсинский район) при условии раннего бронирования.
Вывод: анапские пятёрки генерируют доход больше, чем аналогичные отели в Сочи 🤷♂️. В Агое +/- уровень Сочи.
Сколько же стоят пятизвездочные отели в Сочи, Анапе и Агое?
✔️ Все эти отели 👆 будут приносить минимум 3 млн рублей чистого дохода в год...
✔️ У каждого есть свои уникальные преимущества...
✔️ Дубайские рассрочки (от 2 до 3 лет) есть в каждом проекте...
Вывод:
▪️ если Вы рассматриваете исключительно пассивный доход, то математические расчёты показывают, что отели в Анапе и Туапсинском районе более привлекательны;
▪️ если рассматриваете преимущественно перепродажу, то лучше приобретать гостиничный номер в Сочи... ведь не все инвесторы прочитают эту статью... и останутся заложниками своих стереотипов...
Более подробно расскажу про любой из комплексов Сочи, Анапы, Крыма, Архыза, Алтая и Домбая по запросу.
А так же договорюсь с Застройщиками на эксклюзивные условия и выгодные цены.
П.С. Почти 2 года решал юридические проблемы Застройщик одного из лучших гостиничных комплексов Alean Resort Montvert в Сочи... и наконец все завершилось благополучно и скоро стройка возобновится...
👆 В первые недели продаж у лучших партнеров Застройщика (кем я и являюсь 😊) будут очень интересные предложения... Поэтому не упустите этот момент и обратитесь заранее...
Более подробно про этот комплекс можно прочитать в статье 👇.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17