Нас с детства не учили обращаться с деньгами: не учили рассчитывать на себя, а не на пенсию, не учили копить капитал. Еще и внушали, что деньги - это зло, а зарабатывать много - стыдно. Я часто задумываюсь: сколько еще времени понадобится, чтобы эти установки исчезли?
Сегодня мне 41, и, слава богу, у меня еще есть запас времени. У тех, кому за шестьдесят, его почти нет. Давайте посмотрим на их опыт и поймем, почему недвижимость иногда оказывается не тылом, а ловушкой.
Почему недвижимость не всегда сохраняет деньги?
Мы все думаем: «Мой капитал - в бетонных стенах, значит, он в безопасности». Тот самый «надежный тыл». Но что в этом случае значит «сохранить деньги»? Оказалось, что сохранность от глупых трат - да, а сохранность в количестве? На большинстве объектов - скорее исключение из правил.
Люди вкладываются в квадратные метры, надеются на защиту от дефолтов и кризисов. Но сами стены денег не приносят, а уж заставить их уйти - дело непростое. И вот приходит момент, когда работать уже не получается, а жить надо.
История 1: Как трехкомнатная квартира превратилась в студию.
В сентябре 2021 года ко мне обратился 73-летний клиент, бывший успешный сотрудник гос.предприятия. Когда-то он зарабатывал сильно выше среднемесячной зарплаты, путешествовал и бездумно тратил, а в центре Москвы купил трехкомнатную квартиру «на всякий случай».
Со временем доходы упали, и Иван Иванович (назовем его так) продал «трешку» и купил двушку на окраине. На тот момент решение казалось разумным: освободились деньги на жизнь и на помощь взрослым детям. Но через несколько лет у пенсионера в распоряжении осталась лишь пенсия 30 000 р и двушка в 40 000 р в аренде. При этом коммуналка «съедала» 8 000 р.
В 2021 ему срочно потребовались деньги на лечение и встал вопрос о продаже этой двушки. Чтобы сохранить остатки капитала после ее продажи, мы рассчитывали три варианта:
- Купить студию и сдать ее в аренду (нашли вариант за 4 млн р) и получать порядка 13 000 р чистыми (2,8% годовых, но нет «быстрых свободных» денег на руках).
- Положить деньги на депозит (3-4% годовых на тот момент, но не требует никаких дополнительных действий и деньги можно получить быстро).
- Вложиться в коммерческую недвижимость (требует управления, возможна малая ликвидности, не понятен срок продажи, если деньги потребуются срочно).
В итоге Иван Иванович с женой тогда открыли банковский вклад: да, доходность была не высокая, зато возможность быстро забрать средства стала решающим аргументом.
Урок: даже «надежное жилье» без правильной стратегии может превратиться в «путь в никуда».
История 2: Потеря миллиона и покупка квартиры для сына.
Еще одна пара нынешних пенсионеров в «жирные» нулевые вложила 1,3 млн.долл. в таунхаус под Москвой. Спустя годы объект стоил лишь 500 тыс.долл. - потери оказались более чем в два раза.
Когда супруги поняли масштабы убытков, они продали таунхаус и инвестировали вырученные 38 млн. р.: большая часть - в депозит, остальное - на покупку квартиры для сына.
Получилось так: изначальный актив распылен на две цели, один из которых «кормит» нынешних пенсионеров, иначе базовые потребности «на пенсию» также не были бы закрыты.
Урок: дорогая недвижимость не защищает от обесценивания, а последующая «распыленность» средств снижает финансовую устойчивость. Обязательно надо рассчитывать все заранее.
История 3: Когда аренда стала ловушкой.
Супруги 70+ лет владели «старой двушкой» в Москве, сдавали её в аренду и жили за городом. Но когда арендаторы уехали, на ремонт требовались вложения, которые пенсионеры просто не могли себе позволить.
Варианты: продать и потерять прописку (пенсия падает), ремонтировать за кредит (аренда уйдет на его погашение) или оставить всё как есть и не получать доход.
В итоге пара продала двушку, купила комнату для прописки, сдала её в аренду, а деньги разместила в банк. Доходность вкладов в 6-7% тогда была на уровне инфляции, но позволила не «провалиться» в безденежье.
Урок: без финансового подушки ремонт и смена жилья у пенсионеров становятся настоящим испытанием.
Вывод.
Недвижимость - это не самоцель, а лишь один из инструментов в финансовом плане. Перед покупкой важно ответить себе на вопросы: «Какой конечный результат я жду от этой покупки? И что будет, если…? Что будет, когда…?» Если к пенсии помимо квартиры у вас больше не будет никаких накоплений, то вы ничем не будете отличаться от тех, кто всю жизнь снимал квартиру, но при этом смог накопить себе «финансовую подушку».
Чтобы не наступить на те же грабли, рекомендую:
- Составить долгосрочный финансовый план.
- Учитывать жизненные циклы и возможные «черные лебеди».
- Не бояться консультироваться со специалистами: финансовыми консультантами, юристами, налоговыми экспертами.
- Вне зависимости от недвижимости в обязательном порядке иметь свободный капитал.
А вы как думаете: поможет ли недвижимость сохранить «уровень жизни» на старости?
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас.