Складская недвижимость остаётся одним из самых устойчивых сегментов коммерческого рынка. Даже на фоне замедления экономики спрос на логистические площади поддерживают e-commerce, продуктовый ритейл и региональная дистрибуция.
Однако инвесторы всё чаще задают один и тот же вопрос. Что выгоднее купить — холодный склад или тёплый склад. На первый взгляд разница только в отоплении. На практике же меняются ставки аренды, требования арендаторов, Cap Rate (коэффициент капитализации) и уровень операционных расходов.
Разберёмся, где сегодня формируется более стабильная доходность и какой формат подходит для инвестиционной стратегии.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЧТО ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ Складской недвижимости
За последние два года рынок складов пережил резкий рост, а сейчас постепенно выходит на баланс. Девелоперы активно вводят новые площади, особенно в регионах.
В 2025 году в регионах России было введено более 3 млн м² логистических площадей, причём значительную часть строили маркетплейсы и крупные ритейлеры.
При этом ставки аренды перестали расти такими темпами, как раньше. Аналитики ожидают среднюю ставку аренды складов класса А около 10,2 тыс. рублей за м² в год в 2026 году.
Для инвестора это означает одно. Доходность всё чаще зависит не от класса склада, а от его формата и затрат на содержание.
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом V_ROSTe — Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной
ЧТО ТАКОЕ ХОЛОДНЫЙ Склад
Холодный склад — это помещение без системы отопления. Иногда в нём есть минимальная вентиляция и утеплённые ворота, но полноценного температурного режима нет.
Такие объекты чаще всего строят быстрее и дешевле. Они востребованы в сегментах, где хранение не требует стабильной температуры.
Основные арендаторы холодных складов
✔️ строительные компании
✔️ оптовые поставщики стройматериалов
✔️ металлотрейдеры
✔️ сельхозкомпании
✔️ сезонные логистические операторы
С точки зрения инвестиций холодный склад привлекает низкими затратами на эксплуатацию.
Основные особенности
🔹 минимальные расходы на отопление
🔹 более дешёвое строительство
🔹 простая инженерия
🔹 низкие требования арендаторов к оборудованию
Однако есть и обратная сторона.
Доходность формируется при более низкой ставке аренды и часто зависит от сезонности бизнеса арендатора.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
ЧТО ТАКОЕ ТЁПЛЫЙ Склад
Тёплый склад — это объект с поддержанием температуры и полноценной инженерной инфраструктурой. В него входят отопление, вентиляция, иногда холодильные зоны и автоматизированные системы хранения.
Такие склады востребованы у более широкого круга арендаторов. Особенно в сегментах e-commerce и продуктового ритейла.
Типичные арендаторы тёплых складов
✔️ маркетплейсы
✔️ продуктовые сети
✔️ фармацевтические компании
✔️ дистрибьюторы FMCG (товары повседневного спроса)
✔️ логистические операторы
Тёплый склад дороже в строительстве и обслуживании. Но он позволяет получать более высокую ставку аренды и подписывать долгосрочные договоры.
СРАВНЕНИЕ СТАВОК Аренды
Разница между форматами хорошо заметна именно в арендных ставках.
На рынке логистической недвижимости сегодня сформировались два разных уровня доходности.
Холодные склады
🔹 ставка аренды обычно на 25–40% ниже
🔹 чаще используется краткосрочная аренда
🔹 высокая зависимость от отрасли арендатора
🔹 ставка в регионах часто находится в диапазоне 5–7 тыс. руб. за м² в год
Тёплые склады
🔸 более стабильная ставка
🔸 долгосрочные контракты 5–10 лет
🔸 востребованы крупным бизнесом
🔸 в качественных объектах ставки могут достигать около 10 тыс. руб. за м² в год и выше ([dp.ru][2])
Разница становится особенно заметной при долгосрочном владении объектом.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
CAP RATE ХОЛОДНЫХ И Тёплых складов
Cap Rate показывает реальную доходность объекта относительно его стоимости.
В складском сегменте этот показатель напрямую связан с уровнем риска и стабильностью арендатора.
Типичная доходность холодных складов
🔹 Cap Rate 11–13%
🔹 более высокий риск простоя
🔹 арендаторы часто меняются
🔹 иногда зависимость от сезонных контрактов
Типичная доходность тёплых складов
🔸 Cap Rate 8–10%
🔸 долгосрочные арендаторы
🔸 стабильный денежный поток
🔸 чаще используется модель build-to-suit (строительство под конкретного арендатора)
Именно поэтому институциональные инвесторы чаще выбирают тёплые склады.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 «ДЕПЕРСОНАЛИЗАЦИЯ» ОБЪЕКТА: Как сделать квартиру максимально привлекательной для любого покупателя
ЗАТРАТЫ НА Обслуживание
Многие инвесторы недооценивают именно операционные расходы. А они сильно влияют на чистую доходность.
Холодный склад
🔹 практически нет расходов на отопление
🔹 минимальные коммунальные платежи
🔹 простая эксплуатация здания
🔹 низкие расходы на инженерные системы
Тёплый склад
🔸 отопление и энергопотребление
🔸 обслуживание инженерных систем
🔸 системы пожаротушения и вентиляции
🔸 иногда автоматизация и IT-инфраструктура
Разница в операционных расходах может достигать 20–30%.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
КАКОЙ СКЛАД ВЫГОДНЕЕ Инвестору
Выбор зависит от инвестиционной стратегии.
Если ваша цель — максимальная доходность и относительно небольшой бюджет входа, холодные склады могут быть интересным вариантом. Они дешевле в строительстве и иногда дают более высокий Cap Rate.
Но если вы ориентируетесь на долгосрочный стабильный доход и ликвидность актива, тёплые склады выглядят более надёжным инструментом. Именно они чаще становятся частью институциональных портфелей и крупных сделок на рынке.
По моему опыту работы с инвесторами, оптимальная стратегия — комбинированная. Один крупный тёплый склад с долгосрочным арендатором и несколько более простых объектов холодного хранения. Такой портфель балансирует доходность и снижает риски простоя.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова