Чего ждать от цен на жилье этой весной, есть ли шанс на заметное снижение и стоит ли выходить на сделку сейчас — эксперты рынка рассказали, как изменится ситуация в ближайшие месяцы и какие квартиры могут подешеветь первыми.
Рынок «остывает», но не дешевеет
Этой весной на российском рынке недвижимости ожидается не снижение цен, а их стагнация с точечными скидками, прогнозируют эксперты. При этом, по словам председателя совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерины Авдеевой, в отдельных сегментах и локациях цены продолжат расти.
«После ажиотажного спроса в декабре в сегменте эконом и комфорт, когда покупатели стремились оформить семейную ипотеку до изменения условий, наступит закономерное охлаждение. Застройщики, конечно же, будут реагировать. Вот только это будут не щедрые распродажи, а точечные акции на те квартиры, которые и так никто не хотел брать», — комментирует эксперт.
Она поясняет: речь идет о квартирах с окнами на шумную магистраль, с неудачными видами и неудобными планировками. Словом, девелоперы будут избавляться от «балласта», чтобы освободить место и хоть как-то расчистить «портфель». Но к общей картине цен это не имеет никакого отношения.
Иллюзия обвала
Авдеева отмечает, что некоторые покупатели становятся заложниками иллюзии и по-прежнему живут в ожидании глобального ценового обвала. Однако фактические цифры говорят о другом. По словам эксперта, за последние годы квартиры в крупных городах подорожали в полтора, а то и в два раза. Инфляция за это время никуда не делась — она в том же подорожавшем бетоне, в арматуре, в отделке, а также в стоимости рабочей силы. Но парадокс: цены выросли, а ожидания некоторых все еще остаются прежними.
«Реальность окажется прозаичнее любых прогнозов. Массового обвала цен, конечно, не случится. Рынок не рухнет — он начнет структурно перестраиваться. Этот процесс пройдет без драм и глобальных потрясений, с точечными корректировками там, где это действительно необходимо», - отмечает Авдеева.
По словам эксперта, не будет ни падения цен, ни даже их стабильного снижения. Все, на что можно рассчитывать, — это скидки: точечные, адресные, на конкретные категории объектов, которые иначе просто не продать.
Решает не календарь, а ставка
Весна традиционно считается активным сезоном на рынке недвижимости. Люди выходят из зимней паузы, растет количество просмотров, увеличивается число сделок. Однако, как отмечает основатель агентства «Любимое» София Любимова, в 2026 году рынок живет не по календарю, а по ставке и доступности ипотеки.
При этом резкого роста цен эксперт не прогнозирует — как и сильного падения. Сейчас рынок находится в фазе осторожного восстановления после периода высокой ключевой ставки.
«Снижение ставки ЦБ постепенно влияет на ипотечные программы, но банки не пересматривают условия моментально. Поэтому весной мы увидим плавное оживление спроса, особенно в массовом сегменте», - комментирует Любимова.
Первичный рынок против вторичного
Эксперты единодушно отмечают главный тренд года — сегментацию жилья по качеству и реалистичности цены. По словам Софии Любимовой, на первичном рынке застройщики уже сократили объем «агрессивных» скидок, но полностью от них не отказались. Это значит, что цены в прайсах могут расти точечно, а реальные сделки будут проходить с индивидуальными условиями. А на вторичном рынке многое зависит от мотивации продавца:
«Ликвидные квартиры по рыночной цене будут продаваться стабильно. Завышенные объекты продолжат стоять в рекламе месяцами», — поясняет эксперт.
Екатерина Авдеева говорит о том же: качественные объекты в хороших локациях будут уходить быстро и почти без торга, либо с минимальными уступками.
«На них не скинут цену, потому что предложений мало, а строить с каждым месяцем все дороже. Застройщик не может позволить себе роскошь продавать такое жилье со скидкой, даже если очень хочется, - отмечает Авдеева. - Совсем другая история — неликвид. Переоцененные лоты и объекты низкого качества могут висеть в экспозиции месяцами».
По оценкам экспертов, около 70–80% сделок на вторичном рынке проходят со скидкой, средний размер которой составляет 5–6%. Это создает пространство для торга, но не для обрушения цен — не стоит на него рассчитывать. Рынок не падает, он просто изменяется и перестраивается.
Динамика в Карелии
В регионах, в том числе в Карелии, процессы идут медленнее и мягче. Соучредитель Kronung Group Филипп Шраге не прогнозирует весной в республике ни резкого скачка цен, ни обвала.
«Рынок сейчас скорее спокойный, чем перегретый. Высокие ипотечные ставки в 2024–2025 годах охладили спрос, люди стали осторожнее и дольше принимать решения. При этом Карелия — небольшой по объему рынок, поэтому любые изменения здесь происходят постепенно», — отмечает эксперт.
По его мнению, весной цены в регионе будут колебаться в умеренном диапазоне. По отдельным объектам возможна небольшая коррекция вниз, по самым ликвидным вариантам — аккуратный рост: в среднем в пределах −3–5% или до +5% в зависимости от локации и качества жилья.
Дополнительный фактор для Карелии, по словам Шраге, — это туризм. И часть спроса формируют покупатели, которые рассматривают жилье как объект для аренды или сезонного проживания.
Что может подешеветь?
Эксперты подчеркивают, что сильного снижения цен на недвижимость в ближайшее время не ожидается. Чтобы цены заметно упали, нужны серьезные причины — например, резкое падение спроса или ухудшение экономической ситуации, и пока таких признаков нет. Однако отдельные квартиры могут дешеветь уже сейчас. Как отмечает эксперт по недвижимости Анна Зеленская, в первую очередь это:
- квартиры без ремонта;
- жилье в старых домах;
- квартиры с неудобной планировкой;
- объекты с завышенной ценой;
- квартиры в не самых популярных районах.
Стоит ли покупать жилье этой весной
Эксперты сходятся во мнении: весна 2026 года — не время откладывать решение «до лучших времен», но и не период для импульсивных покупок. Рынок стал спокойнее, а значит у покупателей появилось больше возможностей для анализа, выбора и переговоров.
«Покупать можно и нужно, но с холодной головой, экспертной оценкой и пониманием рыночной ситуации», — отмечается Екатерина Авдеева.
София Любимова добавляет, что покупка оправдана, если она финансово просчитана:
«Если это жилье для себя, при стабильном доходе и понятной финансовой модели, весна 2026 года не является плохим временем для сделки. Сейчас еще сохраняется возможность торга, особенно на вторичке. И часть застройщиков готова обсуждать условия, — поясняет эксперт. - Если это инвестиция, нужно считать, а не покупать на эмоциях в ожидании быстрого роста».
Если покупатель ждет снижения цен на 20%, скорее всего, он его не дождется. Массовый обвал возможен только при системном кризисе, а его признаков сейчас нет, добавляет Любимова.