Эта история собрана из лоскутков реальных событий - как ведут себя покупатели, какие я знаю истории жизни и недвижимости, истории сделок и законы, судебная практика, но главное здесь - это жизнь. Так как любой суд - это человеческий фактор, а вот жизнь иногда показывает такие развороты, которые никто не может просчитать заранее, но можно постараться это сделать и придерживаться базовых условий безопасности при покупке недвижимости у человека. Я не проводила эту сделку - она вымышленная.
Рассмотрим ситуацию. Женщина, находясь в браке, купила квартиру на свои деньги - ну как на свои... все нажитое в браке - общее, если иное не прописано в брачном договоре, хотя у брачного договора тоже есть свои нюансы... и он не всегда спасает.
В Договоре приобретения и в выписке из ЕГРН указана собственником только она.
Через три года у супруга финансовые сложности - ситуации в жизни бывают очень разными. Допустим, что-то пошло не по сценарию в бизнесе. Причина не имеет значения .
Жена продает квартиру - она белая и прозрачная. По документам на квартиру все идеально - никто не прописан, все отлично , вкусная цена. У супруга попросили на сделку сделать нотариальное согласие на продажу - он сделал.
У них должен быть налог с продажи, так как еще нет 5ти лет для без налогового периода (допустим, покупала она квартиру от Застройщика, но срок 5ти лет пока еще от даты полных взаиморасчетов с Застройщиком пока еще не прошел), покупатель узнав это, попросил дополнительную скидку и согласился на занижение в договоре купли-продажи, чтобы у продавца не было налога. То есть, указали в договоре купли продажи нереальную стоимость сделки, а ниже - то есть, мнимую... (кстати, о рисках занижения и для продавца и для покупателя я писала в других статьях выше). Взаиморасчеты провели через ячейку - наличкой.
Они продали квартиру, частично отдали долг одному из кредиторов мужа, но не всем... То есть, не разделили эту сумму на всех по кусочкам, а отдали одному, из троих - например. Остальные остались ни с чем. Банкротство. Финансовый управляющий анализирует сделки за прошедшие 3 года и оспаривает сделку.
Покупатель возвращает квартиру в конкурсную массу и встает в очередь из кредиторов - и, может быть, хоть какие-то деньги он получит... но не факт...
А если квартира приобретена в ипотеку? Все тоже самое, просто прибавится еще один кредитор - Банк, которому тоже нужны деньги на погашение ипотеки - по сути покупатель в итоге остается с расходами, с ипотекой, без квартиры и без денег....
Как себя уберечь от таких событий:
- расчеты только по безналу (блокированные счета - например, аккредитив, с указанием условий для его разблокировки, а не просто перевод денег на карту продавцу , конечно, же)
- покупка по полной стоимости и в рыночной стоимости! Делаем скрин объявления - что это реальная цена продажи, а не занижение, а лучше - заказываем независимый отчет об оценке, а лучше и то и другое)
- тщательно проверяем документы и по квартире, и собственника,и супруга , в том числе - обязательно отчеты о кредитной истории и по базам - хотя бы открытым , хотя бы на ФССП
- задаем вопросы о причине продажи - смотрим на реакцию (конечно, могут сказать разное, многие, вообще, включают агрессию, но... вопросы - это очень хороший инструмент, с нашим законодательством выявить потенциальные риски иногда можно только через вопросы... ответы на которые ты уже анализируешь с данными и складываешь совокупность факторов)
Конечно, это все не дает 100% гарантии безопасности - надо капать, надо анализировать, просчитывать потенциальные реальные риски, а не просто страхи - бывает люди начитаются интернета и начинают бояться - задают вопросы, просят документы, на самом деле, не понимая зачем и как их анализировать...
Например, бывают кредиторы, которые не отображаются в кредитной истории... Зато, могут отображаться на ФССП - у меня был случай, когда я нашла у продавца не просто обременение ипотекой с просрочками, а еще дополнительных 10 обременений от физического лица.... Эта была очень интересная история потенциальной сделки, мы, конечно, не стали покупать эту квартиру - хотя! Продавал ее знакомый, моему клиенту человек и предложение было ну очень вкусным! В любом случае, надо проверять, надо анализировать точечно, раскручивать клубок всегда.
В данном случае эта была история , когда специалист необходим не просто для ведения переговоров, проверки, а в первую очередь он нужен - чтобы остудить пыл клиента. Если бы меня не было в сделке - он бы купил квартиру у знакомого и... купил бы себе в ипотеку не квартиру, а вагон проблем с тележкой - остался бы и без квартиры и без денег, но с расходами и потраченными нервами... При этом, клиент меня не слышал и мне пришлось уже идти на кардинальные меры и выходить из сделки - только тогда клиент смог услышать, что я говорю. Ведь покупать он хотел у знакомого - ну какие там риски...?
Вернемся к нашей первой истории про супругов.
А если бы супруги были в разводе... Результат был бы такой же.
А если бы у них был Брачный Договор? Если бы он был заключен на момент оформления брачного союза и с момента его заключения прошло 3 года - то квартиру бы не трогали.
А если бы Брачный Договор заключили на момент расторжения брака? Если ему нет 3х лет, то финансовый управляющий постарается расторгнуть этот брачный Договор, а следовательно, после него и сделку, и вернуть имущество в конкурсную массу. Есть ли шанс, что он не расторгнет брачный Договор - есть, но это очень сложная, долгая и индивидуальная история.
А если покупатель уже продал эту квартиру?
Он должен денег вместо нее...
Поэтому, да. Бывших супругов тоже надо проверять - всегда ли это возможно? Нет. Но это уже совокупность факторов.
- Проверяем максимум все, что можем
- Защищаем себя - добросовестно - полная и рыночная стоимость, без занижений , безналичный расчет.
- обязательно запрашиваем не бесплатные сведения из ЕГРН, а именно выписку из ЕГРН.
Это я очень поверхностно коснулась. Конечно, каждая ситуация и история индивидуальны! Так как там - где есть человек - всегда есть история и человеческий фактор.
PS эта история касается не только недвижимости, но и движимости тоже...
C любовью, Корбут
#корбутонедвижимости
#корбутисториисделок