Коллеги, по мотивам консультации с инвесторами, которые интересуются займами под залог, решил запилить образовательного контента

Коллеги, по мотивам консультации с инвесторами, которые интересуются займами под залог, решил запилить образовательного контента.

Главный вопрос, как это будет выглядеть на практике и как страхуются риски инвестора.

Тактика обслуживания и судьба залогового займа зависит от того, какому именно типу заемщика этот займ выдается.

Потому что начальные условия для всех заемщиков одинаковые - первичная гигиена эмоционального здоровья инвестора соблюдается неукоснительно: выдается не более 30 процентов от ликвидационной стоимости объекта.

Это то, что назвается LTV (Loan to value) <30 процентов.

Я рассматриваю только кейсы с ежемесячной выплатой, порядка 2.5 процентов в месяц, сегодня речь о них.

Мы недавно выделили три сегмента заемщиков и три наиболее вероятных сценария обслуживания подобного займа.

Общее для всех трех категорий: первично займ выдается от КПК (кредитно-потребительского кооператива), потому что в силу закона займ надо выдавать от организации с лицензией.

Выпускается закладная, которая потом по ДКП закладной и договору зачета требований передается инвестору.

Наиболее вероятный выход для всех займов с ежемесячными выплатами - рефинансирование в ломбардный банк.

Выглядит это так: банк выдает заемщику новый кредит под более высокий LTV, до 80 процентов, из которого гасится тело и проценты по первичному займу инвестора.

Важно: перед выдачей предварительно получают одобрение на рефинансирование в банк и список требований, которые надо соблюсти для этого.

Это общее, а теперь о различии для трех сегментов:

Тип А, готовый платить проценты по займу долгое время, год и далее.

Как правило, это предприниматели, давно и долго занимающиеся бизнесом, собственники нескольких объектов недвижимости.

Они быстро берут деньги с минимумом формальностей для себя у частника. Когда приходит время, переходят в банк. В конечном итоге, просто продают предмет залога. Вход в подобные кейсы возникает тогда, когда инвестор хочет выйти досрочно, потому что выходить из таких отношений нет смысла.

Тип С, с проблемной кредитной историей, долгами по исполнительным производствам.

За счет займа у частника выполняются рекомендации для соответствия стандартам выдачи ломбардного банка типа БЖФ, либо снимаются обременения для продажи объекта.

Здесь частный инвестор выходит из займа через 3-6 месяцев. При этом стараемся переложиться бесшовно в следующий кейс.

Тип В, промежуточный. Это заемщик, который выглядит как тип А или его производные. Но пока неясно, как будет исполнять свои обязательства перед кредитором. Если начинаются просрочки, человеку раскрывают возможные варианты развития и возможные сопутствующие потери. Чаще всего, люди входят в адекват.

Я выдал несколько займов, есть в портфеле и А и В и С.

Больше 5 дней в просрочках пока не было. Получаю 2.5 в мес, плюс минус, в целом ситуацией вполне доволен.

Предваряя вопрос: должен ли инвестор кому-то платить за сопутствующую работу с заемщиком?

Нет, работа оплачивается из комиссий, пеней и штрафов, которые оплачивает заемщик.

Сейчас есть кейс с ежемесячной выплатой на 2.3 млн с LTV 30, под 2.5 мес тип В, если хотите поучаствовать - пишите @mybzm