Для тех, кто оформлял семейную ипотеку на сумму больше лимита, появилась новая возможность – на законодательном уровне разрешено рефинансировать рыночную часть комбо-ипотеки без потери льготной ставки.
Это новость актуальна для семей, которые оформили семейную ипотеку в предыдущие 2-3 года, когда базовые ставки поднялись. А так же для тех, кто планирует получить господдержку на новую квартиру сейчас, ведь снижение ставок продолжается.
Меня зовут Артем, я ипотечный брокер с 12-летним стажем. Работаю с недвижимостью в Москве и Московской области офлайн, а также помогаю оформлять ипотеку дистанционно по всей России. Расскажу, про особенности рефинансирования семейной ипотеки.
Что такое комбо-ипотека
Напомню, что лимиты на ипотечную ставку с господдержкой следующие:
- по стране она оформляется на 6 млн. рубелей;
- в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области – на 12 млн. рублей.
Когда семья хочет купить квартиру дороже лимита по семейной ипотеке, банк предлагает разделить кредит на две части. Первая идет под государственную поддержку – те самые 6% годовых. Вторая часть оформляется по обычной рыночной ставке, еще год назад это было 23%, сегодня около 20%.
💬 Например, семья в Москве покупает 3-х комнатную квартиру за 19 миллионов рублей. Из них: 4 млн. руб. – первоначальный взнос, 12 миллионов банк дает под 6%, а оставшиеся 3 млн. руб. – под 20%. Но со временем переплату по 3 млн. рублей можно будет снизить через рефинансирование. До февраля 2026 года заемщик терял льготную ставку, поскольку рефинансировать только рыночную часть было технически невозможно.
Как работает новая схема рефинансирования
Теперь государство разрешило банкам разделять комбо-ипотеку для целей рефинансирования. Механизм выглядит так: вы оставляете льготную часть нетронутой, а в части рыночной перекредитовываетесь под более выгодную ставку.
Самое важное: государственная поддержка никуда не исчезает, но вы оптимизируете ту часть кредита, которая «давит» на семейный бюджет сильнее всего.
Как подается рефинансировать семейную ипотеку
В первую очередь необходимо обратиться в свой банк за справкой. В этом документе должно быть указано, сумма долга по льготной части и сумма по рыночной, и подтверждение, что заемщик соответствует условиям господдержки. Банк выдает такую справку бесплатно в течение трех рабочих дней.
Дальше собирается стандартный пакет документов: паспорт, справки о доходах, выписка из ЕГРН на квартиру. С этим комплектом подается заявка на рефинансирование в выбранный банк. Здесь важный момент – в заявке необходимо указать, что рефинансируется именно рыночная части комбо-ипотеки.
Кому это выгодно, а кому нет
Рефинансирование имеет смысл, если разница между текущей рыночной ставкой и предложением другого банка составляет хотя бы 2-3 процентных пункта. Если у вас рыночная часть под 23%, а сейчас банки предлагают 20%, то при долге даже в 2-3 миллиона экономия будет ощутимой.
Недавно я консультировал семью, у которой рыночная часть составляла 900 тысяч рублей. Казалось бы, можно рефинансировать. Но когда мы посчитали реальную экономию за минусом затрат на переоформление документов, выяснилось, что выгода символическая.
Еще один важный нюанс – срок кредита. И это относится к любой ипотеке. Если вы уже выплачиваете ее 10-12 лет, основная часть процентов уплачена. Рефинансирование на этом этапе может быть невыгодным, даже если ставка снизится. Но если ипотека оформлена не так давно, перекредитование под меньший процент может существенно снизить полную стоимость ипотеки.
Что в итоге
Новая возможность рефинансирования комбо-ипотеки действительно меняет правила игры. Впервые за много лет семьи на законодательном уровне получили реальный инструмент снижения долговой нагрузки без потери господдержки.
Но, в то же время, это новая практика, которая пока только внедряется. Поэтому с одобрением заявок могут быть сложности.
Если планируете покупку недвижимости или рассматриваете рефинансирование текущей ипотеки, готов помочь найти оптимальные условия. Работаю как с первоначальным оформлением ипотеки, так и с рефинансированием.
👉 Пишите мне в мессенджере – разберем ваши варианты и подберем лучшие предложения банков.