Недвижимость и дальше будет расти?

«Рыжик недвижимости» вроде жив: квартиры продаются, ценники ползут вверх, отчёты бодрые. И именно поэтому застройщик Самолет просит господдержку. Логично?

Мне всё больше кажется, что внутри рынка всё не так радужно. Не просто так, уже почти половина объектов крупных Самолета сдаются с задержками.

Почему застройщикам будет сложнее

— С 1 февраля 2026 в «Семейной ипотеке» супруг/супруга становится обязательным созаёмщиком → по сути, одна льготная ипотека на семью

— Вернули штрафы за срыв сроков строительства

— Снижение ставки ЦБ

В целом льготная ипотека как явление постепенно будет закрываться и превращаться в все более индивидуальную историю. Бюджету нужны деньги, налоги растут — логично, что параллельно будут снижать и расходы на субсидии.

Застройщикам, конечно, хочется жить за счёт бюджета и дальше, но это вряд ли такое возможно.

Не стоит думать, что их бросят на произвол свободного конкурентного рынка, просто, если раньше помощь в основном шла из(за счет) бюджета, теперь помогать будет рядовой налогоплательщик

Если начнутся банкротства

Самолет уже получил отказ

В целом спасать — сомнительная идея. Иначе какой вообще смысл в капитализме?

Можно брать максимальное плечо, демпинговать, забирать долю рынка, а потом прийти за льготным кредитом под 0%?

Банкротства = долгострои.

Хорошие проекты на поздних стадиях перехватят конкуренты, но задержек станет больше. А ипотеку при этом платить нужно в полном объёме — что делает новостройки менее привлекательными.

Чего жду от рынка

— дальнейшее ужесточение и сокращение льготных программ

— расширение семейной ипотеки на вторичку (когда её ставка приблизится к ставке ЦБ)

— сокращение разрыва между ценами первички и вторички

Стоит ли брать квартиру сейчас (с точки зрения инвестиции)

✔️ Да — если это семейная ипотека

❌ Скорее нет — во всех остальных случаях

Даже депозиты с понижающейся ставкой, на мой взгляд, в ближайшие годы могут обгонять средний рост недвижимости. А облигации и акции — тем более.

Вопрос ликвидности даже не поднимаю, сколько сейчас нужно времени, чтобы выйти из объекта по «хорошей» для себя цене.

Если объект стоит 10 млн и берётся под ~20% с расчётом на рост до 14 млн через пару лет, то такой сценарий возможен только при высокой инфляции. Но при ней финансовые рынки обычно растут быстрее недвижимости — значит, там можно опередить рост цен на квадратные метры.

P.S. Если кажется, что крупных девелоперов «слишком больших, чтобы упасть», история уже показывала обратное. И в очень похожих условиях.

Основные посты на тему финансов в моем телеграмм канале

P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»