Привет, мои дорогие и те, кто умеет думать.
Смотрю я иногда на то, с каким энтузиазмом люди собирают чемоданы на юг, и меня пробирает очень странное чувство. Смесь жалости и легкого раздражения. Не на людей, Боже упаси, а на эту бесконечную человеческую наивность. Я пятнадцать лет в недвижимости, и каждый раз, когда я вижу горящие глаза и слышу фразу «мы нашли дом дешевле рынка на два миллиона», мне хочется кричать: «Остановитесь!».
Потому что в Краснодаре чудес не бывает. Бывает либо рыночная цена, либо проблемы, которые вы пока просто не видите.
Вот об этом сегодня и поговорим. Без прикрас, как есть. О том, почему наш город, который двадцать лет назад был уютным и провинциальным, местами превратился в ловушку для приезжих. Я помню те времена, когда мы еще спокойно ездили на трамвайчиках, и воздух был другим. Сейчас город кипит, бурлит, и в этом бульоне очень легко свариться заживо, если не знать ингредиентов.
Пока разбирала, какие новостройки реально стоят своих денег, наткнулась на интересный вариант: студия 20 м² за 2 млн ₽ в новом доме, рядом школа, сад и рабочие районы. Для всех есть ипотека 12,99% на весь срок, а если на руках только половина стоимости — доступна рассрочка. А если вы пока не планируете там жить, можно сдавать квартиру в аренду. Если интересно — жду вас здесь.
Давайте честно про тот самый «неликвид» и «воздух», который тут продают под видом мечты у моря.
Вы наверняка видели эти объявления. «Дом 100 квадратов, 4 сотки, газ, свет, и всего за 5-6 миллионов». И приписка: «Аналогов нет!». Конечно, нет. Потому что нормальный дом с соблюдением всех норм за эти деньги построить сейчас практически невозможно. Я считаю, что это преступление - так обманывать людей, но рынок есть рынок.
Я называю такие объекты «домами с трещиной», даже если трещины пока не видно.
Как это обычно происходит? Появляется предприимчивый товарищ, покупает участок ИЖС (под индивидуальное строительство) или вообще дачный надел. И лепит там не один нормальный дом, а три. Или, что еще страшнее, многоквартирник.
В Краснодаре это вообще больная тема - самострои. Это когда на четырех сотках стоит пятиэтажка. Вы покупаете там квартиру, радуетесь цене, а потом выясняется:
Коммуникации - времянка. Электричества не хватает, чайник включил - свет погас.
Канализация - септик. Вы представляете себе септик на 40 квартир? Это же бомба замедленного действия прямо под окнами.
Документы - через суд. Или доля в доме, а не квартира.
Кстати, забыла сказать, это касается не только квартир. С частными домами беда еще хлеще. Строят «на продажу». Это отдельный жанр краснодарского зодчества. Фундамент льют прямо в землю, без опалубки, арматуры - кот наплакал. Стены тонкие, утеплитель самый дешевый.
У меня была история пару лет назад. Пришли клиенты, молодые ребята, глаза горят. Сами нашли дом в районе Ростовского шоссе. Цена - сказка. Я им говорю: «Ребята, давайте проверим». Они ни в какую, мол, продавец такой душевный мужик, сказал, строил для себя, но срочно деньги нужны. Купили. Через полгода звонят, плачут. Угол дома просел, по стене трещина такая, что улицу видно. А «душевный мужик» телефон сменил. Оказалось, там грунт насыпной был, а геологию никто не делал. Вот вам и экономия.
Или еще понятие - «купить воздух». Это когда вы вкладываетесь в стройку, которой юридически не существует.
Меня бесит, когда люди несут деньги застройщику, у которого из документов - только красивая картинка и честное слово. В Краснодаре до сих пор полно схем, когда продают по предварительным договорам, по договорам займа, да как угодно, лишь бы обойти 214-ФЗ.
Помню Ирину, переезжала из Сибири. Вложила все накопления в «ЖК», который обещали сдать через год. Земля была в аренде под сельское хозяйство! Застройщик даже разрешение на строительство не получил, просто котлован вырыл и офис продаж поставил красивый. Итог понятен: ни денег, ни квартиры, застройщик в бегах. А ведь просто надо было заказать выписку на землю и посмотреть категорию использования. Это же открытая информация!
Я не хочу вас пугать, я хочу, чтобы вы включили голову.
Если вы все-таки решили искать жилье сами, без риелтора (хотя я искренне не понимаю, зачем так рисковать миллионами), запомните несколько вещей. Прямо как «Отче наш».
- Первое. Земля.
Всегда смотрите документы на землю. Если вы покупаете квартиру, земля должна быть под «многоэтажную жилую застройку». Если там ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство) - бегите. Снесут. Или будете жить на пороховой бочке и платить космические тарифы за свет, потому что дом будет считаться частным, но огромным.
- Второе. Коммуникации.
Не верьте словам «газ по меже», «свет вот-вот подключат». В Краснодаре «вот-вот» может длиться десятилетиями. Требуйте техусловия. Смотрите, заведена ли труба в дом. Если скважина - какая глубина? Если септик - какой объем? Это не мелочи, это ваша жизнь.
- Третье. Репутация.
Интернет помнит все. Потратьте вечер, почитайте форумы. Введите фамилию застройщика или название фирмы в картотеку судебных дел. Если там десятки исков - это не «происки конкурентов», это диагноз.
Это не по теме, но меня удивляет, как мы тщательно выбираем телефон или машину, читаем обзоры, сравниваем. А квартиру за 5-10 миллионов покупаем по принципу «ой, какой красивый вид из окна».
Я риелтор. У меня свои агентства. И да, я зарабатываю на сделках, я честна в этом. Но мне, поверьте, не все равно. Я не хочу продавать вам «воздух». Мне потом с этим жить, и мне важно мое имя. Ко мне люди возвращаются спустя пять-десять лет, приводят детей. Это для меня показатель.
Бывает, приходят люди, и я их буквально отговариваю от покупки. Вижу, что объект проблемный, что документы кривые. Они обижаются иногда, думают, я им вариант подороже хочу впихнуть. А потом, когда этот дом под снос идет или там плесень по всем углам лезет, звонят: «Надя, как вы были правы». Но лучше бы они это понимали до, а не после.
Хороший специалист - это не тот, кто вам дверь откроет и улыбнется. Это тот, кто знает, где в Краснодаре топит, где воняет очистными, а где школа переполнена так, что дети в три смены учатся. Это ваш фильтр.
Сейчас найти толкового сотрудника - та еще задача, кстати. Молодежь хочет быстрых денег, а тут пахать надо, головой думать, в документах рыться. Но это уже тема для отдельного разговора про кадры.
В общем, мои дорогие. Краснодар - город прекрасный, теплый, живой. Но он зубастый. Он не прощает легкомыслия.
Не гонитесь за дешевизной. Бесплатный сыр сами знаете где.
Проверяйте каждую бумажку.
Не стесняйтесь задавать неудобные вопросы.
Я верю, что вы люди умные. Что вы сможете отличить картинку от реальности. Моя задача как автора блога и как человека, который тут живет и работает, - просто подсветить вам эти темные углы. Чтобы вы не набили шишек там, где другие уже лоб разбили.
Думайте. Анализируйте. И берегите свои деньги, они вам достались не просто так