Федеральный закон № 496-ФЗ от 28.12.2025 внёс важные уточнения с зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) изменились. И есть как хорошие, так и сложные новости
Главные изменения ✍️
1. Переходный период продлили. Раньше все зоны должны были привести в соответствие с новыми требованиями до 1 января 2026 года, но к этому сроку оказались готовы не все нормативные документы. Теперь оформлять ЗОУИТ по старым правилам можно до 1 марта 2031 года
2. Зоны можно уменьшать. Если вы готовы обеспечить инженерную защиту территории, то площадь охранной зоны или ограничения внутри неё могут быть смягчены . Например, укрепить склон, поставить шумозащитные экраны, усилить конструкции. Конкретные мероприятия пропишут в правительственных положениях для каждого вида зон
3. Индивидуальные правила для городов. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя и других населённых пунктов могут устанавливать особые размеры зон и ограничений
4. Защита для старой застройки. Если здание построили до вступления в силу нового положения об охранной зоне, новые ограничения на него не распространяются. Но только если это не создаёт угрозу жизни людей или безопасности страны
Почему это важно для проектировщиков❔
Раньше любое попадание в ЗОУИТ часто означало крест на проекте или бесконечные согласования. Теперь появился инструментарий: можно проектировать защитные мероприятия и доказывать, что при их выполнении зона может быть меньше
Но есть и обратная сторона. Если вы проектируете сам объект, из-за которого устанавливается ЗОУИТ (трубу, ЛЭП, дорогу), в проекте теперь нужно закладывать не только сам объект, но и мероприятия по инженерной защите прилегающих территорий. Иначе зона останется максимальной, и соседи будут иметь право требовать компенсаций
Ещё один важный момент - изменения в видах разрешённого использования
С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 295-ФЗ, который жёстко привязывает вид разрешённого использования земельного участка к градостроительному регламенту. Теперь всё строго: если участок в зоне жилой застройки, значит, там можно строить только жильё, школы, детсады, но не магазины или автомастерские
Коротко для тех, кто работает с документацией
✅ При проектировании рядом с существующими объектами проверяйте не только границы ЗОУИТ, но и возможность их уменьшения за счёт инженерной защиты
✅ Если проектируете сами объекты с охранными зонами, закладывайте в проект мероприятия по защите территории - это может серьёзно сократить зону и снизить социальную напряжённость
✅ Для старых объектов, попавших в новые зоны, есть защитная норма
✅ При работе с земельными участками теперь строго сверяйте вид разрешённого использования с градостроительным регламентом
👉 Записаться на мини-курс «Планируй как инженер» от Clever Institute
Наш ТГ канал с полезной информацией для инженеров