Сделать перепланировку и не нарушить закон. Перед тем как приступать к ремонту в своей квартире, стоит изучить нормативную базу. Можно ли расширять жилплощадь за счёт балконов, переносить санузлы и устанавливать кондиционеры там, где это не было предусмотрено застройщиком?
На все вопросы ответит старший прокурор отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан прокуратуры Тульской области Александра Рогожина.
Давайте начнём по порядку. Установка и демонтаж оконных блоков, балконных конструкций — что нам диктует закон?
Закон говорит о том, что к общедомовому имуществу у нас относятся балконные плиты, отливы, откосы. Устройство и оборудование, которое способствует, точнее, не позволяет фасадной стене дома намокнуть либо прийти в непригодное для эксплуатации состояние.
Всё, что касается возможности и желания собственника надстроить на балконной плите, создать не просто плиту с ограждениями, но и сделать из неё лоджию застеклённую — это уже, скажем так, ответственность самого собственника. По той простой причине, что закон не предусматривает возможность собственнику самовольно на балконной плите создать то, что не предусмотрено технической документацией, проектной документацией на многоквартирный дом. Для этого необходимо согласование, прежде всего, с собственниками жилых помещений и непосредственно с управляющей компанией.
Для чего это сделано? Ну, как раз для того, чтобы на фасадную стену многоквартирного дома не допускать дополнительную нагрузку, для того чтобы, опять же, с точки зрения соблюдения правил пожарной безопасности, не допускать загромождения этих балконов.
А если человек не прошёл такое согласование, но уже провёл работы? Многие ведь рассчитывают: «ко мне домой никто не попадёт, никто ничего не увидит». Как это может вскрыться?
Управляющая компания обязана систематически проводить осмотры общедомового имущества, проверять его техническое состояние и правильность эксплуатации. Именно управляющая компания может заметить, что балконная плита претерпела изменения, и предъявить соответствующие претензии собственнику.
Ещё один аспект: жилплощадь обычно делят на «мокрую» и «сухую» зоны. При этом инженерные системы водоотведения, отопления, канализации, водоснабжения — это тоже общедомовое имущество. Какие ограничения это накладывает на собственников?
Основное ограничение заключается в том, что, безусловно, вся внутридомовая инженерная система проходит в том числе через квартиры собственников жилья. И собственник, в силу требований законодательства, обязан обеспечивать доступ к общедомовым инженерным системам в случае аварийной ситуации, будь то система канализации либо система водоснабжения.
Поэтому собственник, когда проводит ремонтные работы, должен предусматривать планировку этих ремонтных работ таким образом, чтобы был обеспечен беспрепятственный допуск для управляющей компании либо ресурсоснабжающей организации, для того чтобы аварийную ситуацию можно было оперативно устранить. Это, наверное, самое основное ограничение, которое накладывается на собственника с учётом того, что в его квартире проходит внутридомовая часть инженерной системы.
Что касается в целом эксплуатации этой системы, то мы должны понимать: если это общедомовая часть, то ответственность за эксплуатацию, за ремонт участка возложена на управляющую компанию. Если участок трубы находится в зоне ответственности собственника, соответственно, собственник в случае выхода из строя, либо коррозии, либо когда имущество приходит в негодность, собственник сам обязан менять.
Мы уже затрагивали тему фасада. Вернёмся к ней в вопросе о кондиционерах. Жители часто хотят их установить, но это меняет внешний вид здания, который нередко диктуется застройщиком. Есть ли здесь ограничения?
Безусловно. Фасад — это общедомовое имущество. Если проектной документацией дома не было предусмотрено размещение кондиционеров, то их установка должна быть согласована с собственниками многоквартирного дома. Любое изменение внешнего облика фасада, включая монтаж внешних блоков, подлежит такому согласованию.
Поговорим о правилах благоустройства. Придомовая территория, дворы, детские и спортивные площадки — тоже общедомовое имущество. Может ли житель, например, просто выйти и разбить клумбу у подъезда?
Если территория, где жители планируют устроить клумбу, относится к придомовой территории, также необходимо согласование с собственниками, потому что опять же меняется порядок использования общедомового имущества. Но для того чтобы, допустим, определить, относится ли та или иная территория к общедомовому имуществу, мы должны исходить, первое, из того, отмежёван ли земельный участок под многоквартирным домом, чтобы понимать площадь этой придомовой территории. Это первый момент.
И второй момент: если мы говорим о спортивных площадках, то тоже надо смотреть, относятся ли и входят ли они в состав общедомового имущества, включены ли они в перечень либо не приняты как общедомовое имущество.
То есть, если, например, разбить клумбу на территории, которая относится уже к администрации города Тулы, то это будет незаконно, правильно?
Незаконно будет даже если на придомовой территории без согласования. Да, в любом случае, собственник земельного участка, будь то органы местного самоуправления, будь то собственники помещений в многоквартирном доме, у кого в собственности находится этот земельный участок, тот и должен согласовать возможность его использования по какому-то назначению. То же самое касается и обустройства парковочных мест. Если жители полагают необходимым обустроить парковочные места, точно так же можно на общем собрании решением закрепить порядок использования общедомовой территории и определить, каким образом эти парковочные места будут распределяться, как они будут заниматься.
То есть более того, на это надо ещё как-то изыскать средства, что бывает весьма затруднительно. А есть ли какие-то правила использования подземных паркингов?
Правила использования зависят от того, опять же, относится ли паркинг подземный к общедомовому имуществу. Потому что зачастую подземный паркинг, если мы говорим о, скажем так, недавней застройке, не всегда может быть передан собственникам жилья. То есть это может быть как самостоятельное нежилое помещение, которое принадлежит не собственнику, а предположим, тому же самому застройщику. Если подземный паркинг передан собственникам как общедомовое имущество, соответственно, обязанность по его эксплуатации возложена на управляющую компанию. И там уже надо смотреть: если изначально не было определено, что за конкретной квартирой закреплено конкретное парковочное место, то жители в таком паркинге могут пользоваться по своему усмотрению и ставить транспортные средства.
Устройство стеллажей, например, там возможно по какой-нибудь стене, которая прилегает к парковочному месту?
Если это конкретное парковочное место и относится оно к собственности конкретного гражданина, и он на своём парковочном месте в границах своего парковочного места решает что-то обустроить — пожалуйста.
И ещё один чрезвычайно важный вопрос. Телекоммуникационные сети тоже относятся к общедомовому имуществу. В последнее время сложилась такая практика, что в новостройке, которая сдаётся застройщиком, есть только один провайдер, и запустить туда новую компанию достаточно сложно. Вот с точки зрения закона всё верно?
В прошлом году были внесены изменения в законодательство о связи, которые чётко предусматривают недопустимость препятствовать гражданину, собственнику помещения, заключить договор с тем провайдером, с которым он считает нужным. И алгоритм действий здесь такой: если собственник полагает и желает перейти, заключить договор с тем провайдером, который устраивает его, он самостоятельно, без согласия других собственников, вправе это сделать.
Единственное, что в таком случае ему необходимо подать заявку в управляющую компанию с намерением, изъявить своё намерение заключить договор с другим провайдером, для того чтобы была изыскана техническая возможность установки и размещения кабелей, потому что кабели размещаются с использованием общедомового имущества. Но единственным препятствием, которое может стать для перехода к другому провайдеру и для выдачи разрешения провайдеру зайти и завести свои сети, является только признание дома аварийным либо отсутствие таковой технической возможности. Что на самом деле является редким исключением, потому что сейчас чётко предусмотрена недопустимость запрета и недопустимость чинения каких-либо препятствий.
То есть никаких там сроков пятилетних, например, трёхлетних, после того как сдан дом, не должно проходить до того, как может зайти новый провайдер?
Безусловно, нет. Более того, сейчас запрещено каким-то образом способствовать тому, чтобы только один провайдер находился на многоквартирном доме, и не допускать других провайдеров. Единственное, я говорю, надо соблюсти вот этот уведомительный порядок через управляющую компанию. В случае если собственник жилья будет полагать, что управляющая компания либо другой провайдер, который есть сейчас на многоквартирном доме, препятствует и чинит препятствия для захода другой компании, в данной ситуации можно обратиться с претензией, с жалобой и в Роскомнадзор, и в управление Федеральной антимонопольной службы для того, чтобы была проведена проверка и было выдано соответствующее предписание.