Сколько на самом деле зарабатывают застройщики? Как выглядит их структура финансирования? Правда ли, что на девелопменте можно заработать много денег?
Министерство юстиции США опубликовало 3,5 млн страниц документов из архива Джеффри Эпштейна. Среди них - тысячи деловых писем, финансовые модели и переписка с инвесторами. Для тех, кто занимается недвижимостью, в этом архиве есть кое-что очень интересное: детально описанный реальный девелоперский проект, редевелопмент здания на 21 East 26th Street на Манхэттене в Нью-Йорке в клубный элитный жилой комплекс The Whitman. Девелопер проекта - Дэвид Митчелл.
ОБЪЕКТ И ДЕВЕЛОПЕР
В 2011 году Митчелл обнаружил объект: профсоюз сантехников выставил на продажу здание в районе NoMad, на северной стороне Мэдисон-сквер-парка, в нескольких кварталах от Эмпайр-стейт-билдинг. Окна выходили прямо на парк. Здание десятилетиями сдавалось в аренду импортеру тканей под шоурум. Цена - $13 млн.
Митчелл предположил, что проект идеален для редевелопмента в камерный проект - по одному полному этажу на квартиру. Необходимо было получить разрешение Комиссии по историческим памятникам на надстройку дополнительного этажа (пентхауса). Это было ключевым согласованием, главный регуляторный риск. К проекту присоединился архитектор Джеффри Коул.
Рынок был на стороне Митчелла: жилая недвижимость Манхэттена восстанавливалась после кризиса 2008 года, цены на квартиры шли вверх, темпы продаж тоже росли. Проект выглядел перспективно. Прогнозная выручка от продаж приближалась к ~$55 млн.
Проблема была одна: у Митчелла категорически не хватало собственных средств для запуска проекта. А без собственного капитала (equity) невозможно было привлечь банковский кредит (loan). В этот момент Митчел запустил классическую модель финансирования реализации проекта, характерную не только для Нью-Йорка, но и для всего мира (и для Москвы, и для Тегусигальпы)
СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ
Общий бюджет проекта составлял $32,6 млн. Деньги на реализацию пришли из трёх источников:
Банковский кредит $25,7 млн (79% бюджета проекта). Стандартное проектное финансирование частично на покупку, частично на редевелопмент проекта. Достаточно высокий леверидж (финансовый рычаг) благотворно сказался на доходности проекта: чем больше заёмных денег, тем меньше нужно своих и тем выше отдача на вложенный капитал.
Девелопер AdvanceStar ~$1 млн (3% бюджета проекта). Митчелл создал отдельную компанию с функциями девелопера - GP (General Partner, управляющий партнёр). Это структура, которая контролирует проект, принимает все решения и вкладывает в проект экспертизу и несет операционный риск. У митчелла не было этого миллиона, поэтому в проекте появился Эпштейн.
Митчелл пригласил Эпштейна войти в капитал его девелоперской компании, оценив долю 30% в $700 тыс. И Эпштейн согласился. Доля Митчелла, вложившего $300 тыс., составила 70%.
Проектная компания Whitman LLC ~$7 млн (21% бюджета проекта), включая $1 млн от AdvanceStar. Здание было оформлено на Whitman LLC, кредит привлекала тоже Whitman LLC. В это юридическое лицо привлекались средства соинвесторов - LP (Limited Partner), которые вкладывают деньги, но не участвуют в управлении. AdvanceStar как GP управляла Whitman LLC.
Среди привлеченных соинвесторов LP оказался Говард Лорбер, глава крупной брокерской компании Douglas Elliman, который вложил в проект ~$950 тыс. Джеффри Эпштейн не только участвовал в капитале девелопера AdvanceStar, но и вложил $220 тыс в качестве LP. Остальные участники пула соинвесторов проекта в архивах Эпштейна раскрыты не были. Очевидно, обладавшему широкими связями и компетенциями в девелопменте Митчеллу, было достаточно несложно найти финансовых партнеров.
Более того, из документов следует, что Эпштейн в 2011 году написал своему партнеру по поводу AdvanceStar: «Сегодня отправляю деньги по твоей сделке. Без всякого due diligence. Полностью полагаюсь на твои заверения». То есть на тот момент уровень доверия к Митчеллу был высоким.
В продажах принимала участие жена Митчелла - успешный агент той же Douglas Elliman. А Говард Лорбер, как руководитель брокерской компании, зашёл в проект, где его агентство занималось реализацией - он изнутри видел и качество продукта, и положительно оценивал спрос на него.
КАК ЗАРАБАТЫВАЛ GP
AdvanceStar как GP получала доход несколькими способами и не только в момент финального раздела прибыли. В ходе проекта девелоперская структура, как правило, получает вознаграждение за управление проектом (как правило, некий фиксированный процент от бюджета за руководство проектом), премию за успех (результат) при достижении целевых показателей проекта, а также другие комиссии и вознаграждения. Например, комиссионный доход от организации продаж или вознаграждение за привлечение кредита.
Конкретные цифры доходов AdvanceStar в документах не раскрыты, но сама механика стандартна для девелопмента. В общем, GP зарабатывает на протяжении всего жизненного цикла проекта, а LP ждёт своих денег до самого конца.
КАК ДЕЛИЛАСЬ ПРИБЫЛЬ
- Погашался банковский кредит - $25,7 млн
- LP-инвесторам возвращался капитал доходностью
- Остаток - доход GP
При прогнозной выручке $55 млн LP должны были удвоить вложения (~$12 млн на пул), а GP-остаток составлял бы ~$12 млн. Из них 70% причиталось Митчеллу, а 30% должно было уйти Эпштейну.
РЕЗУЛЬТАТ
Старт продаж состоялся в 2013 году. Три из четырёх квартир в элитном ЖК Whitman ушли быстро: квартиру на втором этаже купил гонщик NASCAR Джефф Гордон, на третьем - дочь бывшего президента США и друга Эпштейна Билла Клинтона - Челси. Третью квартиру тоже кто-то купил (имя покупателя неизвестно).
Пентхаус площадью 550 м2 с террасой 250 м2 провисел на рынке почти год по цене $25 млн. Только в 2014-м он был продан за $19,8 млн. певице Дженнифер Лопес.
Финансовый результат оказался скромнее плана: пентхаус был продан с дисконтом $5,2 млн к запрошенной цене, плюс были перерасходы по проекту на сумму ~$5 млн.
Реальный доход Whitman LLC после возврата банковского кредита составил ~$14 млн вместо прогнозных $24 млн.
Распределение (моя реконструкция на основе имеющихся документов):
Уровень LP: Говард Лорбер вложил ~$950 тыс., а получил ~$1,9 млн. Доход до налогообложения составил ~$950 тыс. за 3 года реализации проекта.
Уровень GP: Эпштейн (доля в AdvanceStar 30% + LP-транш) вложил $920 тыс., получил ~$1,67 млн. Совокупный доход до налогообложения составил ~$750 тыс. за 3 года реализации проекта. Митчелл прокомментировал Эпштейну его результаты коротко: «Не фантастический результат, но нормальный».
Сам Митчелл, как GP (доля в AdvanceStar 70%) вложил ~$300 тыс., а получил ~$2,9 млн. Совокупный доход до налогообложения составил ~$2,6 млн
ЧТО ПОКАЗЫВАЕТ ЭТОТ КЕЙС
Три участника, три совершенно разных результата при сопоставимых вложениях.
LP-инвесторы (Лорбер и другие ) вложили ~$6 млн. и удвоили свои деньги. LP обычно не не зарабатывают больше того, что прописано в соглашении. Вероятно, соглашение предусматривало именно такую доходность для LP.
Эпштейн вложил ~$920 тыс. суммарно и заработал даже меньше обычных LP - потому что зашёл в GP-структуру, а GP-часть сильнее пострадала от дисконта по пентхаусу и перерасхода бюджета.
Митчелл вложил ~$300 тыс. собственных денег и заработал $2,6 млн, то есть почти 8Х. При этом его реальным вкладом был не капитал, а работа над проектом: переговоры с банком, получение разрешений, координация подрядчиков, организация продаж, финансовый менеджмент и т.д. В этом и есть смысл GP-позиции в девелопменте.
Девелопер - не инвестор. Это предприниматель, который зарабатывает на управлении процессом, а не на размещении капитала.