Скидки являются эффективным инструментом стимулирования продаж. Однако зачастую акции не представляют собой в чистом виде снижение цены, а являются маркетинговым ходом, отмечают эксперты
На рынке новостроек Москвы и Подмосковья девелоперы активно снижают цены, пытаясь распродать неликвидные квартиры на фоне охлажденного спроса и дорогой ипотеки. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в феврале этого года доля лотов с дисконтом достигла рекордных 81% против 51% в прошлом году. Число проектов со спецпредложениями выросло почти в полтора раза — до 260.
Эксперты объясняют такую щедрость застройщиков избыточным предложением. На начало года по России в целом было не распродано 68% строящегося жилья. При этом цены на квартиры растут.
На рынке не только стагнация, но и с января перестал действовать мораторий на начисление штрафов и неустоек для застройщиков за срыв сроков сдачи жилья.
Продолжает основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев:
Константин Апрелев основатель Российской гильдии риелторов
«Застройщиков в принципе проконтролировать невозможно. Какая у них на самом деле цена? Как только застройщик вводит жилье в эксплуатацию и фиксирует количество нераспроданных квартир, дважды попадает на деньги. Во-первых, потому что на построенный дом он уже не может распространить льготную ипотеку при продаже, соответственно, цена этой квартиры на рынке будет уже ниже. И второе — у него возникают дополнительные налоги в виде НДС от стоимости квартиры. Естественно, когда очень большие объемы жилья нераспроданы, стремиться ввести этот дом в эксплуатацию очень мало стимулов с учетом налоговых и финансовых потерь. Это вызывает задержку. И когда Минстрой все время пролонгировал сроки возможного ввода в эксплуатацию без штрафов, застройщики этим правом активно пользовались. И в сегодняшней ситуации, когда цены существенно завышены, в том числе цены в строящихся домах, по причине того, что ключевой объем квартир продается по льготной ипотеке под 6%, это единственный способ продавать квартиры по цене выше рынка. И получается картина маслом: застройщики продают в еще непостроенных домах квартиры дороже на 20-30%, чем квартиры в рядом ими же построенных домах на вторичном рынке, но уже с отделкой и даже иногда с мебелью. Эта ситуация тоже оказывает давление. Льготные программы по переносу ввода жилья в эксплуатацию без штрафных санкций закончились. Они стараются это жилье распродать в тех домах, которые должны ввести в эксплуатацию, чтобы не уплачивать штрафы. И застройщики вынуждены все-таки снижать цены».
Сейчас это не классический дисконт в чистом виде, а скорее трансформация этого понятия в более сложные финансовые механизмы. И все упирается в финансовую модель каждого проекта. У застройщика есть обязательства перед банками по проектному финансированию и по раскрытию эскроу-счетов, и в этой модели заложена четкая логика ценообразования. То есть цена квадратного метра неразрывно привязана к стадии строительной готовности, но покупатель стал умнее.
Комментирует гендиректор «БЕСТ-Новострой» Ирина Барабанова:
Ирина Барабанова гендиректор «БЕСТ-Новострой»
«Чем выше этаж, чем ближе сдача дома, тем выше себестоимость квадратного метра для застройщика и, как следствие, для покупателя. А просто срезать 15% означает сломать эту модель, уйти в минус перед банком. Этого никому не хочется, поэтому сейчас и скидки. Это всегда точечные истории, которые настраиваются очень индивидуально, они очень привязаны к условиям покупки. Изменился и сам покупатель, он действительно стал финансово грамотнее. Эпоха перечеркнутых цен как триггера к покупке давно прошла. Сегодняшний клиент приходит с аналитикой, он сравнивает уже не просто цены на конкретную квартиру — как было вчера и сегодня, а динамику цен в этом жилом комплексе за полгода и стоимость аналогов. Если полгода назад метр в этом доме стоил, скажем, 400 тысяч рублей, а сейчас продавец как бы дарит скидку с 480 тысяч до 450 тысяч рублей, покупатель, конечно, видит, что это не подарок, а реальный рост цены. Маркетинговая скидка разбивается в простую арифметику и историю продаж».
В феврале этого года средняя цена одного квадратного метра на рынке новостроек Старой Москвы составила 816 тысяч рублей. Это на 7% меньше январского показателя.
Хотите всегда быть в курсе? Подписывайтесь на Telegram-канал «Бизнес FM»