1487 подписчиков

🗞️В CRE (отраслевое СМИ по коммерческой недвижимости) вышла большая статья про ЗПИФы недвижимости - десятки экспертов, горы цифр и

5 марта5 мар

1 мин

графиков, пафос про «взросление рынка», «революцию в коллективных инвестициях», в общем, сплошной «ту зе мун». 📍С 1 марта 2026 года в 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» появились две новации: 1️⃣ Переквалификация фондов - был ЗПИФН только для квалов, может стать для неквалов. Это действительно хорошая тема и давно было пора. Все ЗПИФН с кредитами, обременяющими недвижимость внутри - только квальные. И даже после погашения кредита оставались квальнымт. Теперь возможна Переквалификация, что приведет к повышению ликвидности паёв. Это хорошо. Нормальный рыночный механизм. 2️⃣ Классы паёв. А вот здесь погодите маненько. Предположим, у Ивана Иваныча есть актив, торговый центр. Он хочет немного обкэшиться, но не хочет потерять контроль над объектом. Приходит Иван Иваныч в УК ЗПИФ со своей мечтой, а УК предлагает элегантное решение: создаём ЗПИФ, вы заходите «старшим» классом паев с расширенными правами голоса, приоритетом по выплатам и т.д. Остальные инвесторы будут с «младшим» классом па

🗞️В CRE (отраслевое СМИ по коммерческой недвижимости) вышла большая статья про ЗПИФы недвижимости - десятки экспертов, горы цифр и графиков, пафос про «взросление рынка», «революцию в коллективных инвестициях», в общем, сплошной «ту зе мун».

📍С 1 марта 2026 года в 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» появились две новации:

1️⃣ Переквалификация фондов - был ЗПИФН только для квалов, может стать для неквалов. Это действительно хорошая тема и давно было пора. Все ЗПИФН с кредитами, обременяющими недвижимость внутри - только квальные. И даже после погашения кредита оставались квальнымт. Теперь возможна Переквалификация, что приведет к повышению ликвидности паёв. Это хорошо. Нормальный рыночный механизм.

2️⃣ Классы паёв. А вот здесь погодите маненько. Предположим, у Ивана Иваныча есть актив, торговый центр. Он хочет немного обкэшиться, но не хочет потерять контроль над объектом. Приходит Иван Иваныч в УК ЗПИФ со своей мечтой, а УК предлагает элегантное решение: создаём ЗПИФ, вы заходите «старшим» классом паев с расширенными правами голоса, приоритетом по выплатам и т.д. Остальные инвесторы будут с «младшим» классом паев. Частные инвесторы финансируют, но не управляют. Формально - совладелец. Фактически - кредитор без залога и прав.

🔂 Имеем классический конфликт интересов: тот, кто управляет активом, одновременно является его крупнейшим бенефициаром с расширенными правами. У розничного пайщика нет инструментов влияния на актив.

🎙️Авторы опросили десятки экспертов - представителей УК, депозитариев, девелоперов, консультантов. Но ни одного живого инвестора - а их уже почти 280 тысяч человек - в материале нет. Что думают эти люди о классовой системе? Тишина! А было бы интересно узнать.

🥺 В статье также упоминается следующее поколение ЗПИФов - фонды с distressed-активами, долгами девелоперов, объектами незавершённого строительства, гибридные фонды с ЦФА внутри. Всё это не только повышает доходность, но и умножает риски частных инвесторов. То есть физически индустрия становится крупнее и доходные для УК ЗПИФ, стригущих комиссию. Одновременно, ЗПИФы предлагается набить всяким дерьмом и продать рознице.

☝️В общем, «ту зе мун» может оказаться «ту зе хелл». Надеюсь мегарегулятор в лице ЦБ РФ проследит, чтобы инвесторов не обижали.

💬 Дубль в MAX (на всякий)