Последние полтора два мы живём в состоянии перманентной турбулентности.
Мы собрали воедино свежие данные из разных источников и постаралис сложить из них цельную картину.
Рассрочка: от палочки-выручалочки к нишевому продукту
Помните 2024 год, когда рассрочка была чуть ли не главным способом продать квартиру? Застройщики активно завлекали покупателей возможностью растянуть платежи, особенно в первой половине 2025-го, когда продажи просели и надо было хоть как-то крутиться, чтобы не останавливать стройки.
Сейчас картина кардинально изменилась. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, доля продаж жилья в рассрочку сократилась примерно вдвое за 2025 год. Если в начале прошлого года это было около 40% сделок, то сейчас — примерно 20%. И это не предел: эксперты прогнозируют, что в перспективе рассрочка сохранится на уровне 10%, причём в основном в бизнес-классе и крупных городах-миллионниках.
Почему это произошло? Ответ прост: рынок начал оживать. Ипотечные ставки, хоть и остаются высокими, всё же пошли вниз, спрос постепенно восстанавливается, и у застройщиков отпала необходимость в массовом применении этого инструмента. Рассрочка снова становится тем, чем и должна быть — точечным решением для конкретных категорий покупателей.
Но есть и другая сторона медали. На эскроу-счетах сегодня лежит порядка 7 трлн рублей, а сверху — ещё 1,5 трлн в виде неоплаченных рассрочек. Эти полтора триллиона не дошли до счетов эскроу, а значит, не работают на снижение ставок по проектному финансированию. Михаил Гольдберг из ДОМ.РФ подсчитал: если бы эти деньги поступили, покрытие эскроу превысило бы 80%, а ставки по проектному финансированию могли бы быть на 1 п.п. ниже (сейчас 10,2%). Для застройщиков это ощутимая разница.
Наличные правят бал?
Казалось бы, ипотека дорогая — значит, люди должны брать меньше. Так и происходит, но с интересным нюансом. Аналитики ВТБ и платформы М2, опираясь на данные Росреестра, подсчитали: доля сделок без ипотеки достигла рекордных 68%. Это максимум за пять лет.
Цифры говорят сами за себя: в 2025 году россияне совершили около 2 млн сделок с недвижимостью за собственные средства (почти на уровне 2024-го). А вот ипотечных сделок стало меньше на 11%. Логика понятна: когда ставки кусаются, те, у кого есть деньги, предпочитают не переплачивать банкам.
Интересно и распределение: чаще всего без ипотеки покупают квартиры (74% всех неипотечных сделок), на втором месте — нежилые помещения (18%), и лишь 7% приходится на машино-места. То есть люди готовы выкладывать живые деньги в первую очередь за жильё.
Но надолго ли это? Эксперты прогнозируют, что в 2026 году при дальнейшем снижении ключевой ставки и восстановлении спроса на ипотеку доля неипотечных сделок может уменьшиться на 9 п.п. То есть мы, скорее всего, наблюдаем временное явление, вызванное конкретными рыночными условиями, а не устойчивый тренд.
Ипотека: длиннее, тяжелее, но жива
Средний срок ипотеки в новостройках продолжает расти. По данным исследования «Движение.ру», сейчас он составляет 27 лет и 4 месяца, увеличившись за год на полгода. Это прямое следствие высоких ставок: люди растягивают платежи, чтобы сделать их более или менее комфортными для семейного бюджета.
При этом больше 70% россиян, по разным оценкам, сталкиваются с серьёзными трудностями при попытке накопить на первоначальный взнос. Сбор требуемых банками 10-20% от стоимости жилья (в крупных городах это несколько миллионов рублей) для среднестатистической семьи растягивается на годы. А цены тем временем продолжают расти, особенно в мегаполисах. Замкнутый круг, из которого сложно выбраться без помощи извне.
Аренда дешевеет, но не для всех
Хорошая новость для арендаторов: ставки аренды жилья в крупных городах продолжают снижаться. «Циан» прогнозирует, что в ближайшие месяцы они могут упасть ещё на 3%. За февраль однокомнатные квартиры подешевели в среднем на 1,5%, а с сентября 2025 года снижение составило почти 6%.
Лидеры падения — Калининград, Сочи и Набережные Челны (там цены упали на 14-16% за год). Впрочем, в годовом выражении рост аренды всё же составил 1,3%, так что говорить о глобальном обвале пока рано. Скорее, мы видим коррекцию после предыдущего скачка.
Для брокеров, это важный сигнал: люди могут дольше оставаться в аренде, откладывая покупку жилья в ожидании лучших условий. А значит, спрос на ипотеку может восстанавливаться медленнее, чем хотелось бы.
Цены на жильё: пик пройден?
Эксперты Level Group полагают, что цены на жильё неминуемо снизятся после декабрьского пика. В декабре 2025 года доля ипотечных сделок резко выросла до 64% — это был ажиотаж перед ужесточением условий семейной ипотеки. Люди торопились заскочить в последний вагон.
Одновременно объём нового предложения упал до минимума за 10 лет — всего 3 млн кв. м (на 29% меньше, чем в 2024 году). Почти половина новых проектов — бизнес-класс, что тоже показательно: застройщики переориентируются на более маржинальные сегменты, где спрос менее эластичен.
Введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке может сократить спрос на неё ещё на 20-30%. А рыночная ипотека при текущих ставках (19-20%) остаётся заградительной для большинства покупателей.
Диагноз рынку: собираем пазл
Давайте попробуем сложить все кусочки в единую картину и поставить диагноз.
Что мы видим?
1. Рынок фрагментирован. Рассрочка уходит в нишу, наличные бьют рекорды, ипотека остаётся дорогой и длинной, аренда дешевеет. Нет единой динамики — есть сложное переплетение разнонаправленных трендов.
2. Покупатели разделились на два лагеря. Те, у кого есть деньги, платят наличными и торгуются. Те, у кого денег нет, либо не могут накопить на первый взнос, либо берут ипотеку на 27 лет и молятся, чтобы ставки упали и можно было рефинансироваться.
3. Застройщики в режиме выживания. Они сократили вывод новых проектов, переключились на бизнес-класс, пытаются балансировать между ценами и спросом. 1,5 трлн рублей в неоплаченных рассрочках — это их головная боль и упущенная выгода.
4. Государство продолжает закручивать гайки. Ужесточение семейной ипотеки, изменение правил, введение дифференцированных ставок — всё это охлаждает спрос на льготные программы и подталкивает людей либо к рыночной ипотеке, либо к аренде.
5. Рынок замер в ожидании. Все ждут снижения ключевой ставки. Как только ЦБ начнёт активнее опускать «ключ», ипотека начнёт дешеветь, доля неипотечных сделок пойдёт вниз, а рассрочка станет совсем нишевой историей. Но когда это случится — большой вопрос.
Выводы и прогнозы
Диагноз рынку недвижимости на начало 2026 года: «стабильная нестабильность». Мы вышли из острой фазы кризиса, но ещё не вошли в фазу уверенного роста. Рынок лихорадит, но он жив. Сделки идут, деньги движутся, люди покупают и продают.
Что будет дальше?
— Краткосрочно (2026 год): сохранится высокая доля неипотечных сделок, рассрочка продолжит сжиматься до 10-15%, цены на жильё могут слегка скорректироваться вниз после декабрьского ажиотажа. Аренда, вероятно, ещё немного подешевеет.
— Среднесрочно (2027-2028): при снижении ключевой ставки до 10-12% ипотека начнёт оживать, доля неипотечных сделок пойдёт вниз, спрос восстановится. Рассрочка окончательно станет инструментом для бизнес-класса и премиума.
— Долгосрочно: структурные проблемы (недоступность первого взноса для большинства семей, высокий средний срок кредита) никуда не денутся. Рынок останется зарегулированным, а доступность жилья будет зависеть не столько от цен, сколько от ипотечных ставок и господдержки.
Коллеги, нам с вами предстоит работать в этих условиях ещё минимум пару лет. Главное, что я вынес из этого анализа: универсальных решений больше нет. К каждому клиенту нужен индивидуальный подход, основанный на понимании его реальных возможностей и текущей рыночной ситуации.
А какие тренды замечаете вы в своей практике? Делитесь наблюдениями в комментариях.
Бесплатные вебинары для ипотечных брокеров
#ипотека #брокер #ипотечныйброкер #риелтор #риэлтор #недвижка #недвижимость #вторичка #новостройки #ипотека2026 #семейнаяипотека #господдержка #льготнаяипотека #жилье #ипотекасдонором #господдержка #жилье