Продолжаю тему надбавок к ставке и сегодня об еще одном параметре, напрямую влияющем на то, увидит ли банк в заемщике повышенный риск - размере первоначального взноса.
Меня зовут Маргарита Калининская, я - кредитный и ипотечный брокер, в сфере индивидуального жилищного строительства помогаю подрядчикам ИЖС получить аккредитацию, кредитные линии на строительство и веду на аутсорсинге сделки ипотечных клиентов.
Часто клиенты заходят в сделку с минимальным ПВ 20% или 25%, но при переходе на 30% меняется не только сумма кредита - меняется категория риска.
Пояснительная бригада 🚨👇🏼
Система подсчета рисков банка при выдаче кредита или ипотеки сложна и у каждого банка своя. Но все банки объединяет то, что они работают в рамках требований ЦБ РФ вынуждены соблюдать требования к доле рисковых кредитов в портфеле и поправочным коэффициентам к размерам резервов на потери по ссудам (те самые макропруденциальные лимиты и надбавки).
Соответственно, если первоначальный взнос ниже определенных порогов - кредит попадает в более рискованную группу.
По таким займам банку, также как и при высоком ПДН, нужно формировать повышенные резервы, то есть фактически «замораживать» больше капитала.
Чтобы компенсировать это, появляется надбавка к ставке.
Сейчас границы проходят так:
📌 ПВ до 20% - практически нет официальных программ,
📌 ПВ 20-30% - переходная зона, реальность в 1 квартале 2026 такова, что даже не все банки кредитуют с ПВ ниже 30%
📌 от 30% - заметное снижение риска для банка.
И, получается, что при 25% первоначального взноса банк может добавить +0,5–1% к ставке, а при 30% - одобрить по базовой без надбавок.
Разница кажется небольшой - всего 5% и экономия на переплате кажется несущественной.
❗️Однако, в период высоких ставок и при длительных сроках ипотеки - это совсем другие цифры.
Пример:
Объект - 12 млн ₽.
При ставке, условно, 19% с ПВ 25% и 18,5% с ПВ 30% разница в переплате составит 2,6 млн рублей ❗️, несмотря на то, что разница в ежемесячном платеже не такая существенная (145 862 р против 132 879 р)
Прибавка к ПВ 5% в денежном выражении - это 600 000 рублей.
Как вам?
Иногда разумнее чуть увеличить первоначальный взнос, чем входить в сделку с минимальным.
Это особенно необходимо если:
📌 ПДН близок к 50%,
📌 доход подтверждается нестандартно,
📌 кредитная история не идеальна.
Дополнительные 5% могут одновременно:
✔ снизить ставку,
✔ уменьшить ПДН,
✔ перевести сделку в менее рискованную категорию.
Именно поэтому ставка зависит не только от программы, но и от структуры сделки: сколько своих средств вкладывает заемщик и какую нагрузку при формировании резервов на потери по ссудам он составляет банку.
⚠️ Важно: для банка первоначальный взнос - это индикатор финансовой дисциплины и «запаса прочности» заемщика. Чем больше заемщик вкладывает сам, тем ниже вероятность потерь для банка, и тем мягче условия.
Резюмирую:
1️⃣ Порог в 30% по взносу во многих случаях меняет категорию риска и позволяет убрать надбавку к ставке.
2️⃣ Дополнительные 5% могут снизить ставку на 0,5–1%, что в длинной ипотеке превращается в миллионы экономии.
3️⃣ Иногда стратегически выгоднее немного отложить сделку, чем заходить с минимальным взносом.
Ипотека сегодня - это точная настройка и просчет параметров. Перед подачей заявки всегда стоит просчитать, как изменится ставка при другом размере первоначального взноса.
Иногда решение лежит буквально в нескольких процентах 🫰🏼
#ипотека #какснизитьставку #ставкипоипотеке #ипотекавторичка #какоформитьипотеку