🧑🧑🧒🧒 Квартирография строительного задела Новосибирской области не соответствует демографическому составу населения.
На начало марта 2026 года 528 тыс. или 18,9% жителей Новосибирской области несовершеннолетние, из них 453 тыс. или 16,2% в возрасте до 14 лет, которым в течение ближайших трех лет первая квартира не понадобится.
Жители в возрасте от 15 до 24 лет составляют 9% населения, их численность — 340 тыс. Этой группе населения первая квартира или уже нужна или понадобится в течение ближайших трех лет.
Еще 7% жителей области находятся в возрастной группе 25-29 лет. Их может устроить студия или однокомнатная квартира.
📍 С учетом погрешности расчетов и людей старшего возраста, не решивших квартирный вопрос, однокомнатная квартира может устроить 25% - 27% населения региона.
Если мы рассмотрим квартирографию ввода за 2021-2024 годы, то доля помещений с 1-2 окнами составляет в среднем 64,6% от общего числа построенных квартир.
В текущем строительном заделе 49% квартир по площади — это студии, однокомнатные и двушки-студии площадью до 45 м2. В штуках это будут те же 65%.
❗️При этом 74% этих квартир не проданы.
Доля квартир, которые по нормам подходят для проживания семей с одним ребенком, составляет 31%. Для семей с двумя детьми подходит 17-20% строящихся квартир.
Кроме этого, за годы действия льготной ипотеки жители купили больше 60 тыс. квартир небольшой площади, более половины из которых предназначена для перепродажи.
Значительная часть этих квартир выросла в цене на 30-70% а, главное, арендные доходы от этих квартир, разогнанные высокой ключевой ставкой, выше ипотечных платежей.
Для продажи этих квартир нужна адекватная ставка по ипотеке. Если ключевая ставка будет снижаться медленно, то весь этот навес за несколько лет будет поглощен рынком. Если разница между семейной и рыночной ипотекой сократится до 3%, продажи у большинства застройщиков встанут.
🥸 Противовесом коллапса выступает огромный депозит. При резком снижении ключевой ставки эти деньги разгонят цены квартир в новых домах до уровня первичного рынка. Сейчас разница в цене в Новосибирске составляет 23%-25%.
Цены могут упасть только в стройках с потенциальным нарушением сроков 3-5 лет или в проектах, где есть опасность возврата денег дольщикам со счетов эскроу.
❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!
