Каждый раз, когда растёт ключевая ставка или дорожает ипотека, появляются разговоры о том, что рынок недвижимости «встанет». Однако статистика Росреестра показывает совсем другую картину. Даже в периоды дорогих кредитов вторичный рынок Москвы продолжает работать — потому что значительная часть сделок проходит без ипотеки.
Что показывают реальные цифры Росреестра
1. Динамика на вторичном рынке Москвы за последние 5 лет
2021 год - около 171 тыс. сделок. Это был высокий рынок с активным спросом.
2022 год - падение до примерно 133 тыс. сделок, на фоне резкого роста ставок и общей неопределённости.
2023 год - максимум, около 175 тыс. сделок, рекорд за последние годы.
2024 год - коррекция активности до примерно 146 тыс. сделок.
2025 год - 140,6 тыс. - объёмы сделок близки к 2024 году, без резкого обвала.
Вывод: несмотря на колебания ставок и экономических условий, общее количество сделок на вторичке остаётся стабильным, без признаков обрушения спроса.
Почему рынок не останавливается без ипотеки
2. Ипотека как драйвер и как ограничитель
2021 - около 128 тыс. ипотечных сделок
2022 - около 108 тыс.
2023 - рекордные 136 тыс.
2024 - снижение до около 121 тыс.
2025 - 118,2 тыс. договоров - уровень ниже пиков 2023 года, но без резкого провала по сравнению с 2024 годом.
Доля ипотечных сделок в разные годы составляла на вторичке примерно от 75% до 83% всех сделок на рынке жилья.
Это означает, что ипотека:
- в хорошие годы более чем вдвое увеличивает обороты рынка
Что происходит, когда ипотека «дорогая»
3. Сделки без ипотеки — скрытая опора рынка
Если вычесть ипотечные сделки из общего количества переходов прав, получается:
в 2021 году сделок без ипотеки было порядка 40–45 тыс.
в 2022–2024 годах - 25–40 тыс. в год
даже в период высоких ставок этот сегмент не исчезает.
Сделки без ипотеки - это:
- покупатели с накоплениями
- альтернативные сделки (продажа + покупка)
- инвесторы
Этот сегмент формирует устойчивое «дно» рынка, позволяя вторичке функционировать, когда ипотека недоступна.
Что происходит, когда ипотека временно слабеет
4. Механика рынка: куда исчезают ипотечные покупатели
Если общее количество сделок остаётся близким от года к году, а ипотека временно слабеет (как сейчас), происходит логичный процесс:
- ипотечные покупатели уходят в отложенный спрос
- доля сделок без ипотеки относительно увеличивается
- рынок продолжает работать за счёт наличных и альтернативных сделок
Именно это наблюдалось:
- в 2022 году
- в 2024–2025 годах.
Почему отложенный спрос может быстро вернуть рост
5. Отложенный спрос
Опыт 2023 года показал: как только ипотека становится доступнее, отложенный спрос возвращается очень быстро.
Сейчас желающие купить в ипотеку:
- ждут приемлемых условий
- снимают жильё
- откладывают решение
и готовы вернуться на рынок.
Что может произойти с рынком в 2026 году
6. Перспективы
С высокой вероятностью:
- количество сделок без ипотеки в 2026 году будет примерно на уровне 2024–2025 годов
- возможен умеренный рост, если инвестиционный спрос усилится
- резкого снижения не ожидается - этот сегмент стабилен
При снижении ключевой ставки:
- ипотечные сделки будут расти быстрее, чем неипотечные
- часть отложенного спроса реализуется
- общее количество сделок на вторичном рынке увеличится.
Главный вывод для покупателей и продавцов
7. Вывод
Вторичный рынок Москвы не «умирает» без ипотеки.
Неипотечные сделки - фундамент стабильности.
Ипотека - усилитель, быстро возвращающий рынок к росту.
В 2026 году вероятно увеличение общего числа сделок и расширение круга покупателей, а не замена одних другими.
Это создаёт предпосылки не для стагнации, а для постепенного оживления рынка, особенно в наиболее ликвидных сегментах.
АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше.
______________________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630