Цифры, факты и популярные прогнозы — что нас ждет в ближайшие пару лет.
📊 Кто сегодня берет рыночную ипотеку и почему
Декабрь 2025 года дал нам интересную статистику: выдачи по рыночным программам составили 57,5 тысяч штук на сумму 173,1 млрд рублей.
Если сравнить с декабрем 2024-го, рост — +155%. Цифра внушительная, согласитесь.
Почему так выросло?
Тут сработало несколько факторов:
- Ставки пошли вниз. Да, они все еще высокие, но сам тренд на снижение запустил отложенный спрос.
- Проценты по вкладам тоже падают. Держать деньги на депозитах становится менее выгодно.
- Разрыв в цене между новостройками и вторичкой. Квадратный метр на вторичном рынке сейчас значительно дешевле, чем в новом доме. Люди считают деньги.
- «Ипотечный голод». Те, кто откладывал покупку полтора-два года, поняли: если не сейчас, то когда?
Кто эти люди?
Основная масса заемщиков на вторичке сегодня — семейные пары, у которых уже есть что продать. Они не берут ипотеку с нуля, они улучшают условия: продали свою квартиру, добавили кредитные средства и въехали в ту локацию, где хотят жить на самом деле.
Это важный момент. Мы часто обсуждаем ипотеку как инструмент для «первого входа», но сейчас драйвер рынка — именно улучшайзеры. Люди, которые уже живут в городах, уже знают, где им комфортно, и готовы доплачивать за этот комфорт.
Есть ли будущее у рыночной ипотеки при таких ставках?
Коллеги, давайте сразу договоримся: будущее есть всегда. Вопрос не в том, умрет ли рыночная ипотека, а в том, как мы будем с ней работать.
Посмотрите на историю: ипотека на вторичном рынке всегда превалировала над новостройками. Просто потому, что вторичка — это понятная городская инфраструктура, сложившиеся районы, школы рядом, транспортная доступность. Люди хотят жить здесь и сейчас, а не ждать три года, пока достроят дом и проведут дороги.
Что делать с высокими ставками?
Есть два рабочих сценария:
Первый — рефинансирование. Мы с вами знаем, что ставки циклично меняются. Если человек берет ипотеку сегодня под 20%, через два года он сможет рефинансироваться под 14-15%. А через три-четыре года — и под 10%, если все пойдет по прогнозам.
Второй — понимание трендов. Сейчас массово распространяется информация, что ключевая ставка в 2026 году будет максимум 14%, а в 2027 году может достичь целевых 8%. Клиенты это видят и понимают: ставки по ипотеке на вторичке будут стремиться к 10%.
Вопрос: а сколько к тому времени будет стоить квадратный метр? Все умеют считать: если ждать два года, можно получить ставку на 5-6% ниже, но войти в рынок по ценам, которые выросли на те же 20-30%. И где тут выгода?
Почему ключевая ставка снижается, а ипотека не дешевеет?
Вечный вопрос, который нам задают клиенты.
Ключевая ставка снижается плавно. Очень плавно. ЦБ делает шаги по 0,5–1 п.п., и это не та динамика, на которую банки могут мгновенно реагировать кардинальным пересмотром своих продуктов.
Банки тоже снижают ставки постепенно. Им нужно сохранять маржинальность, управлять рисками, смотреть на стоимость фондирования. Резких движений не будет ни с той, ни с другой стороны.
Кроме того, банки всегда ориентируются на длинные деньги. Если они видят, что тренд на снижение устойчивый, они будут корректировать свои предложения. Но для этого нужно время и уверенность в завтрашнем дне.
Когда ждать нормальных условий?
Нормальные условия — понятие растяжимое. Если мы говорим о ставках ниже 10%, то это история про 2028 год, не раньше.
Вот прогноз, который мы обсуждаем с клиентами:
— Как только инфляция начнет устойчиво снижаться, регулятор перейдет к циклу смягчения политики.
— Вслед за ключевой начнут дешеветь и рыночные программы банков.
— Но макроэкономические и политические процессы могут вмешаться в любой момент. Это реальность, в которой мы живем.
Ставка ниже 10% — это реально. Возможно, даже в 2028 году мы увидим такие цифры.
Ставка 5% по рыночной ипотеке — на мой взгляд, это из разряда несбыточных ожиданий. Во всяком случае, в обозримом будущем.
Что делать клиенту, если квартира нужна сейчас?
Здесь у меня жесткая позиция: если вопрос с жильем острый, ждать идеального момента бессмысленно. Рынок редко дает «золотые часы», когда и ставки низкие, и цены не выросли.
Какие варианты сегодня работают?
- Семейная ипотека. Да, там жесткие требования, но если в семье есть дети до 6 лет — это ваш вариант. Рожать детей и использовать маткапитал — самый доступный способ попасть в льготную ставку.
- Дальневосточная и Арктическая ипотека. Если клиент готов к перемене мест и переезду на Крайний Север или Дальний Восток — там ставки под 2%. Жизнь у Белого или Охотского моря становится реальной экономией.
- Если клиент не готов к крайним мерам, остается честный разговор: либо работать больше, чтобы тянуть текущие ставки, либо копить еще год-два, чтобы войти в рынок при более комфортных процентах, но с накопленным первоначальным взносом.
Итоги
— Рыночная ипотека жива. Она всегда была и будет основой вторичного рынка.
— Основной клиент сегодня — улучшайзер. Семейные пары с продажей старой квартиры.
— Ставки будут снижаться медленно. Ждать 10% раньше 2028 не стоит.
— Альтернативы есть. Льготные программы, переезд, накопление ПВ.
— Наша задача — не запугивать, а объяснять. Клиент должен понимать математику и принимать осознанное решение.
Если у вас есть свои наблюдения или кейсы — давайте обсуждать в комментариях.
#ипотека #брокер #ипотечныйброкер #риелтор #риэлтор #недвижка #недвижимость #вторичка #новостройки #ипотека2026 #семейнаяипотека #господдержка #льготнаяипотека #жилье #ипотекасдонором #господдержка #жилье