Кладовка, машиноместо, SPA — что должно быть в новостройке кроме квартиры?
Менеджер отдела продаж на этапе бронирования предложит кладовую, машиноместо, велосипедную ячейку. В проектах бизнес-класса список длиннее: сигарная комната, персональный бокс в SPA-зоне, party room для вечеринок. Каждая строчка в договоре добавляет к бюджету от ста тысяч до нескольких миллионов рублей. Проблема в том, что решение приходится принимать до заселения. Вы еще не жили в этом доме, не знаете, как устроен быт, не чувствуете, чего будет не хватать, а что окажется лишним. Застройщик при этом заинтересован продать максимум опций.
Прежде чем разбирать каждое помещение, стоит понимать общий принцип. Большинство общих помещений в новостройке входит в состав общедомового имущества. Расходы на их содержание распределяются между всеми жильцами через ежемесячный платеж независимо от того, пользуетесь вы ими или нет. Это касается и коворкинга, и колясочной, и бассейна. Разница только в стоимости обслуживания: колясочная обходится в копейки, бассейн съедает заметную часть бюджета дома.
Мы разделили все дополнительные помещения на три категории. Первая — то, что действительно используется каждый день и сохраняет ценность при перепродаже. Вторая — опции, полезность которых зависит от состава семьи и образа жизни. Третья — помещения, которые выглядят привлекательно на рендерах, но в эксплуатации приносят больше расходов, чем пользы.
1. Необходимые опции
Машиноместо
Отдельный объект недвижимости площадью 13–18 кв. м в подземном или наземном паркинге. Оформляется с кадастровым номером, можно продать или сдать в аренду.
Цены в Москве: от 800 тысяч рублей в комфорт-классе за МКАД до 10–15 миллионов в премиальных проектах центра. Средний диапазон в срединном поясе города: 2–4 миллиона рублей.
Когда покупать стоит?
- Машина есть, и отказываться от нее вы не планируете.
- Район с платной парковкой или дефицитом наземных мест.
- Покупка на этапе котлована с дисконтом 20–30% от цены в готовом доме.
Если аренда обходится в 15–20 тысяч рублей в месяц, за 15 лет набегает около 2,7 миллиона. Покупка машиноместа за 2,5 миллиона на этом горизонте выходит сопоставимой по стоимости, но вы получаете актив в собственность.
Кладовая
Помещение для хранения площадью от 2 до 10 кв. м. Располагается в подвале, на техническом этаже или на жилом рядом с квартирами.
Цены на покупку кладовых в Москве в начале 2026 года в среднем составляют около 1,2–1,5 млн руб., при этом минимальная стоимость начинается от 450–690 тыс. руб. Средняя цена за квадратный метр варьируется от 237 до 290 тыс., в зависимости от класса ЖК и расположения.
Если квартира компактная (студия, евродвушка до 45 кв. м), а в семье больше одного человека, — однозначно хорошая покупка. Необходима, если есть автомобиль с сезонной сменой резины, а также, если вы ведете активный образ жизни и имеете лыжи, сноуборды, велосипеды, туристическое снаряжение.
Четыре колеса резины занимают около квадратного метра. Хранение резины в сервисе стоит 8–12 тысяч за сезон, то есть 16–24 тысячи в год. Кладовая за минимальные 400 тысяч окупается за 20 лет только за счет резины.
Однако критически влияет расположение помещения. Кладовая на том же этаже, что и квартира, используется ежедневно. Кладовая в подвале на минус втором уровне превращается в забытый склад, куда вы спускаетесь раз в полгода. Также обязательно проверяйте наличие электричества, вентиляции, высоту потолков. Неотапливаемая кладовая подходит для резины и лыж, но не для одежды и книг.
Лапомойка для собак
Помещение на первом этаже с душевой кабиной для животных, сливом, подводкой горячей и холодной воды. Встречается в проектах комфорт-класса и выше.
Лапомойка нужна не только владельцам собак. После прогулки по осенней грязи крупная собака оставляет следы в подъезде, лифте, на лестничной площадке. Грязный лифт и разводы на полу в холле касаются всех жильцов дома. Лапомойка на первом этаже решает проблему до того, как собака заходит в лифт: чище в общих зонах, меньше конфликтов между соседями.
Перед покупкой квартиры уточните, как организовано обслуживание лапомойки: регулярность уборки, вентиляция, кто финансирует содержание. При плохом обслуживании помещение быстро приходит в негодность и перестает использоваться.
Колясочная
Помещение на первом этаже у входа в подъезд для хранения детских колясок. Стандартная опция в современных новостройках. Пользование бесплатное.
Колясочная нужна не только семьям с детьми. Без нее коляски, санки, беговелы, самокаты оказываются на лестничных площадках и в тамбурах. Захламленные общие зоны раздражают всех жильцов и нарушают требования пожарной безопасности: загроможденные пути эвакуации — одно из самых частых замечаний при проверках МЧС в жилых домах.
Платные персональные ячейки встречаются редко: от 50 до 150 тысяч рублей за место, закрепленное за конкретной квартирой. Общей колясочной обычно достаточно. Проблемы могут начаться, когда дом заселяется молодыми семьями волнами и мест физически не хватает. Наличие и вместимость колясочной стоит проверять при выборе ЖК.
2. Зависит от ситуации
Коворкинг
Рабочее пространство на первом этаже или в отдельной зоне дома. Столы, стулья, Wi-Fi, иногда есть переговорные кабины.
Работать из компактной квартиры, где рядом семья, тяжело: кухонный стол между завтраком и обедом, детский шум, невозможность провести созвон. Коворкинг в собственном доме решает задачу за минуту пешком без расходов на коммерческое рабочее место за 15–25 тысяч в месяц.
Но полезность целиком зависит от двух вещей: работаете ли вы удаленно и как реализовано пространство. Продуманный коворкинг с переговорной кабиной, звукоизоляцией и стабильным интернетом используется жильцами постоянно. Пара столов в холле у консьержа — нет. Перед покупкой уточните количество рабочих мест, наличие кабин для звонков, режим доступа. Если застройщик планирует сдать помещение коммерческому оператору, бесплатного доступа для жильцов может не быть.
Велосипедный бокс
Общее помещение на первом этаже или в подвале дома для хранения велосипедов, самокатов, электротранспорта. В большинстве современных ЖК комфорт-класса и выше велосипедная входит в состав общедомового имущества и доступна всем жильцам без дополнительной платы.
Что входит в стандартное оснащение: крепления на стенах или стойки, иногда — видеонаблюдение. В проектах бизнес-класса встречаются зоны для мелкого ремонта с насосом и базовым инструментом.
Платные опции: индивидуальные запираемые боксы или ячейки, которые продаются как отдельные объекты. Цена в Москве — от 100 до 300 тысяч рублей за ячейку площадью 2–4 кв. м.
Если велосипед один, используется сезонно, не представляет коллекционной ценности, то хватает общего помещения с достаточным количеством места. Бокс стоит брать, когда велосипедов несколько и они дорогие.
Перед покупкой проверьте, предусмотрена ли в боксе розетка для зарядки электротранспорта. Если нет, а у вас электросамокат, придется носить его в квартиру.
Детская игровая комната
Пространство с мягким покрытием, горками, лесенками, иногда — столами для рисования. Входит в состав общедомового имущества, содержание оплачивается всеми жильцами.
Для семей с маленькими детьми игровая комната полезна в плохую погоду и в холодные месяцы, когда выходить на уличную площадку не хочется. Особенно если квартира небольшая и ребенку нужно пространство для активных игр.
Однако срок реальной востребованности ограничен. Игровая актуальна, пока детям в доме от полутора до пяти-шести лет. Дальше они переключаются на двор, секции, школу. Помещение при этом продолжает обслуживаться за общий счет. Мягкое покрытие пачкается, игрушки ломаются, уборка проводится нерегулярно. Через пару лет после сдачи дома комната часто выглядит неопрятно.
Есть и организационная сторона. Родители редко отпускают детей в игровую без присмотра, а сидеть с ребенком там не удобнее, чем дома. Бездетные жильцы при этом справедливо задают вопрос на собраниях ТСЖ: почему содержание детской комнаты оплачивается из общего бюджета.
Если в семье маленький ребёнок, а квартира компактная, наличие игровой в доме будет плюсом первые годы. Если детей нет или они старше школьного возраста, эта опция для вас нерелевантна.
3. Без чего можно обойтись
Здесь собраны опции, которые застройщики продвигают все активнее. На рендерах они выглядят привлекательно, но в эксплуатации обычно приносят разочарование.
Сигарная комната
Общее помещение с мощной вытяжкой и мягкой мебелью. Расходы на содержание (вентиляция, уборка, мебель) распределяются на всех жильцов через ежемесячные платежи.
Пользуется сигарной комнатой узкий круг жителей. Через два-три года, когда ТСЖ или управляющая компания начинает оптимизировать расходы, сигарные комнаты становятся предметом споров на общих собраниях. Часто их перепрофилируют или закрывают.
Общий SPA, бассейн, хаммам
Стоимость использования может быть бесплатной (заложена в обслуживание) или платной (абонемент 3–5 тысяч в месяц).
Стоит понимать, что это самая дорогая в содержании опция новостроек. Обслуживание бассейна включает водоподготовку, химию, работу инженера, уборку, ремонт оборудования. Расходы ложатся на всех жильцов. В доме на 200 квартир бассейном регулярно пользуются 10–15 семей. Остальные оплачивают чужой досуг.
Если бассейн принципиален, абонемент в фитнес-клуб за 30–60 тысяч в год обойдется дешевле, а вы не будете зависимы от решений ста пятидесяти соседей.
Комната для проведения праздников (party room)
Помещение с большим столом, кухонной зоной, иногда — проектором и колонками. Сдается жильцам для дней рождения, семейных ужинов, встреч с друзьями. В одних ЖК — бесплатно по записи, в других — за плату 3–5 тысяч рублей за час.
Спрос на помещение неравномерный. В декабре и на майские праздники запись на недели вперед, конфликты за даты. В будни комната пустует месяцами. Шум от вечеринок слышен жильцам ближайших квартир, что становится источником жалоб. После праздников помещение нужно убирать, и качество уборки силами УК редко устраивает следующего арендатора. Мебель и техника изнашиваются быстро, замена ложится на общий бюджет.
Для большинства задач подходит собственная квартира. Для крупных мероприятий проще арендовать ресторан или лофт, где за качество и гарантию отвечает существующий бизнес.
Общая библиотека
Помещение с книжными шкафами, креслами, иногда — читальными столами. Книги приносят жильцы по принципу буккроссинга, реже застройщик закупает стартовую коллекцию при сдаче дома.
На этапе презентации ЖК библиотека создает ощущение интеллектуального сообщества. После заселения полки заполняются случайным набором: потрепанные детективы, старые учебники, журналы. Пополнять фонд некому, отдельного бюджета на закупку книг нет. Через год помещение выглядит неопрятно. Читать жильцы предпочитают дома или с электронных устройств.
Заключение
Как бы ни хотелось это признавать, все, что действительно нужно для жизни, есть уже в комфорт-классе — машиноместо, кладовая, колясочная, велосипедная, лапомойка. Этого достаточно, чтобы закрыть вопросы хранения, парковки и бытового удобства.
Начинка проектов бизнес-класса и выше — сигарные, винные комнаты, бассейны, party room — это маркетинг. Застройщик продает образ жизни, а не решение бытовых задач. Платить за этот образ будут все жильцы каждый месяц, в том числе те, кто сигарной ни разу не воспользовался.
Это не значит, что премиальные опции бесполезны. Если вы действительно плаваете каждое утро, регулярно курите сигары или устраиваете ужины на двадцать человек, соответствующая инфраструктура в доме может закрыть ваши потребности на некоторое время. Вопрос только в честности перед собой: вы покупаете то, чем будете пользоваться, или то, чем хотели бы пользоваться в идеальной версии своей жизни.
Читайте также: Как правильно оформить покупку кладовки? и Как выбрать идеальную планировку квартиры: ключевые критерии.