Несмотря на то что рынок недвижимости к 2026 году выглядит достаточно прозрачным, даже в 2026 году и в ближайшие 5 лет рынок недвижимости остается «бетонным казино». Это можно рассмотреть на примере одной из стратегий инвесторов. Речь идет о диверсификации в зарубежную недвижимость с целью получения валютного дохода. Сейчас начался конфликт в Персидском заливе. В Дубае и Абу-Даби зафиксированы взрывы на военных базах. В любом случае это затронуло города и гражданское население. На этом фоне возникает вопрос: что будет с инвесторами, вложившимися в недвижимость в этом направлении?
Если детальнее посмотреть на периодичность графика цен на рынке недвижимости, например в Дубае, по данным Bloomberg из открытых источников, можно увидеть, что цикличность на рынке недвижимости присутствует. Однако данный фактор большинство инвесторов зачастую не учитывает.
В результате многие считают, что анализируют рынок и тщательно выбирают объекты, тогда как по факту участие происходит в том самом «бетонном казино».
Виктор Зубик, основатель компании Smarent, объяснит, как выглядит стратегия инвестора на рынке в ближайшие годы. Напоминаем, что предоставленная информация носит аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по ЖК являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий.
Как выглядит стратегия инвестора на рынке недвижимости 2026-2030 году
Роль недвижимости в портфеле инвестора системно недооценивается. Чаще всего недвижимость оценивается исключительно через призму цифр или сравнения с депозитом, что является некорректным подходом. Недвижимость в портфеле выполняет прежде всего функцию защиты капитала. Настоящий инвестор ориентируется не на гипотетические «иксы» 50% годовых, а на сохранение капитала и защиту сбережений. Это материальный актив в структуре капитала, в отличие от нематериальных инструментов. Недвижимость воспринимается как инструмент долгосрочной стабильности. Объект, построенный в конкретной локации — на острове, полуострове или в любом другом месте, — должен оцениваться с точки зрения надежности и устойчивости.
Также недвижимость выступает элементом диверсификации, особенно если речь идет о зарубежных объектах с валютным доходом. На российском рынке зарубежная недвижимость традиционно позиционируется брокерами как инструмент диверсификации: при рублевом доходе предлагается переход в дирхамы, доллары или евро как способ снижения инфляционных рисков. Предполагается, что зарубежный актив в портфеле снижает риски. Недвижимость рассматривается как актив, не требующий высокой экспертизы для эксплуатации: объект можно сдать или продать, привлекая риэлтора или агента в любой стране или городе. В целом этот инструмент воспринимается как понятный и управляемый.
Ключевой момент, который часто не учитывается инвесторами: рынок один, но стратегии различаются, как и результаты. На рынке недвижимости — будь то Объединенные Арабские Эмираты, Москва, Санкт-Петербург или Бали — существуют разные сегменты, каждый из которых развивается самостоятельно. Массовый сегмент — эконом, комфорт, вторичный рынок — живет по собственным законам. Бизнес-класс, преимущественно на первичном рынке от девелоперов, функционирует отдельно. Премиальная и эксклюзивная недвижимость — это еще один самостоятельный сегмент. Отдельно существует рынок аренды: долгосрочной и посуточной, со своими сегментами и динамикой. Важно различать владельцев недвижимости и инвесторов, ведь многие рассматривают покупку недвижимости как решение жилищной задачи. С точки зрения сухих расчетов квартира для личного проживания является убыточным активом. Однако она обеспечивает стабильность и безопасность — то есть выполняет функции защиты капитала, материального актива и инструмента долгосрочной устойчивости.
В 2026 году можно выделить шесть ключевых ошибок инвесторов, которые сохранят актуальность в ближайшие 5 лет. Первая — поиск универсальной стратегии. Часто звучит запрос: что именно купить, каким образом решить жилищный вопрос, что выбрать — рассрочку или ипотеку. Распространено убеждение, что рынок инвестиций в недвижимость рухнул или инвестировать без льготной ипотеки невозможно. Это заблуждение, поскольку инвестиции в недвижимость не сводятся к инструменту льготной ипотеки и предполагают совершенно иные бюджеты и расчеты. Вторая ошибка — реакция на новости вместо фундаментального анализа. События в странах GCC, особенно в Дубай, вызывают у собственников вопросы о срочной продаже объектов. Подобные решения принимаются на фоне эмоций и паники, без системного анализа и оценки рисков. Третья ошибка — покупка «как у всех». В определенный период было модно приобретать недвижимость на Бали, в Таиланде или в Дубае, и сам факт владения воспринимался как показатель статуса. Происходит копирование чужих стратегий. Именно поэтому механика автоследования, популярная у части инвесторов, не работает в недвижимости: у каждого собственника индивидуальные цели и задачи.
Четвертая ошибка — оценка рынка через один кейс соседа. В практике Smarent были случаи, когда при подборе объектов недвижимости специалисты опирались на четко сформированую инвестиционную задачу, но заказчик принял решение в пользу объекта только потому, что знакомый приобрел квартиру в конкретном ЖК. После сделки пришло понимание допущенной ошибки. Покупка по принципу «как у соседа» не является инвестиционной стратегией. Пятая ошибка — анализ через теорию, а не через практику. Распространен тезис о том, что вторичный рынок дешевле первичного на 20%. Однако без сопоставления классов и характеристик объектов подобные выводы некорректны. Сравнение старого дома эконом- или комфорт-класса с новым домом бизнес-класса может дать разницу и 50%, но это не отражает реальной структуры рынка. Такой подход сопоставим с утверждением, что подержанный автомобиль существенно дешевле нового премиального, что не является аргументом для оценки сегмента. Шестая ошибка — игнорирование кредитного плеча. В недвижимости плечом выступают ипотека или рассрочка. В отличие от фондового рынка, где использование заемных средств может привести к полной потере капитала, при снижении стоимости недвижимости объект остается в собственности при условии исполнения обязательств перед банком, что сопоставимо с оплатой аренды: при прекращении платежей доступ к жилью также теряется.
Отсутствие стратегии инвестирования в недвижимость до 2030 года означает нахождение в нестабильной конструкции, где отсутствует ключевое звено. Без стратегии любые действия превращаются в игру в «бетонное казино». Принцип прост: совершается вход по цене, например, 800 тыс. ₽ за м² с ожиданием роста до 1 млн ₽ за м². При первоначальном взносе 20–40% расчет строится на последующей перепродаже и фиксации прибыли. В текущих условиях для многих такая инвестиция становится именно ставкой. В случае успеха результат объясняется собственной компетенцией, в случае неудачи виноваты рынок, ипотека, регулятор или геополитика.
При этом инвестиции в недвижимость — это цикл входа и выхода, а рынок проходит фазы роста и снижения. Зарабатывать возможно в обоих циклах, если учтены ликвидность и сроки выхода. В стратегии всегда присутствуют два ключевых элемента — вход и заранее продуманный сценарий выхода. Подход «войти, дождаться роста и продать» без альтернативных сценариев означает отсутствие контроля над ситуацией. В условиях инфляции недвижимость частично абсорбирует рост цен, что позволяет многим фиксировать прибыль и считать результат следствием собственной стратегии. Однако рынок недвижимости позволяет как зарабатывать, так и терять, что напрямую зависит от наличия системного подхода.
Возвращаясь к зарубежной недвижимости, именно этот сегмент во многом идеально ложится в стратегию «бетонного казино». Для выхода на зарубежный рынок, как правило, требуется значительный объем собственных средств. Ипотека в другой стране для нерезидента без дохода и статуса зачастую недоступна, поэтому инвестиция осуществляется за счет капитала. Формально существуют альтернативные способы перевода средств, однако по сути речь идет о входе с крупной суммой. Далее совершается «ставка». Зарубежный риэлтор презентует проект, демонстрирует рендеры, описывает перспективы строительства и будущую привлекательность объекта. Формируется ожидание: видовая квартира на первой линии Персидского залива, развитая инфраструктура, высокий спрос. Особенно это характерно для рынка Дубай. Возникает образ безопасной гавани.
Основная причина, по которой многие выбирают Дубай как международную инвестицию, — именно ожидание безопасности и роста. Аргументы стандартны: экономика, поддерживаемая нефтяными доходами, приток международного капитала, отсутствие одного доминирующего покупателя. При этом инвестиция в Дубай — это ставка на рост: пониженные налоги, долларовая аренда, потенциальная релокация, дальнейшее удорожание недвижимости. Это рынок роста, а не рынок сохранения капитала. Попытка воспринимать его как инструмент исключительно защиты средств означает либо самообман, либо непонимание специфики. В отличие от рынков Швейцарии, Лондона или Австрии, где стратегия сохранения капитала действительно может быть базовой, в Дубае, Таиланде или на Бали инвестиция предполагает повышенный риск и расчет на апсайд.
Рост во многом поддерживается верой инвесторов в продолжение притока капитала. Чем больше участников готовы вкладываться в регион, тем выше цены. Однако цены на недвижимость цикличны. По данным Bloomberg, рынок Дубая в последние годы вышел на уровни предыдущих пиков. Фактически к 2024 году цены приблизились к значениям 2014 года, после чего продолжили движение вверх. В моменте ставка делается на дальнейший рост, но цикл остается неизменным — за фазой подъема следует коррекция.
Каждому участнику рынка кажется, что удастся вовремя выйти. Логика схожа с поведением в казино: после нескольких удачных ставок появляется уверенность в контроле ситуации. Однако в любой игре всегда существует сторона, которая системно выигрывает. Ключевой вопрос — в какой точке был осуществлен вход и в какой точке произошел выход. Статистика рынка ОАЭ показывает, что разные периоды давали разные результаты. Вход в 2007 году с выходом до конца 2009 года мог быть успешным. Вход внизу цикла в 2009 году с фиксацией прибыли к 2014 году также приносил доход. Инвестиции начала 2020 года с последующей продажей на волне роста — еще один пример удачного сценария.
Одновременно существуют противоположные кейсы. Покупка на панике в 2022 году с последующей продажей с убытком и попыткой реинвестирования на растущем рынке России приводила к двойной потере: сначала на зарубежном активе, затем на входе в менее ликвидный объект на локальных максимумах. В недвижимости принципиальны две точки — вход и выход. Текущая динамика цен вторична. Рост стоимости на бумаге не означает зафиксированной прибыли. Застройщик может изменить ценовую политику, запустить распродажу, скорректировать прайс, и формальная доходность исчезнет. Пока объект не реализован, прибыль не подтверждена. Поэтому при выборе недвижимости в основе стратегии всегда должна находиться заранее определенная точка выхода. Независимо от формата — арендная модель, сохранение капитала, долгосрочное владение или спекулятивная стратегия — решающим фактором остается понимание сценария выхода из актива.
Большинство инвесторов, выходя на международные рынки, в частности на рынок стран GCC, оценивали его через так называемую экспертизу. Под экспертизой подразумевался выбор конкретного лота: вид, площадь, планировка, размер первоначального взноса, локация, сроки сдачи, потенциальный арендный поток, перспективы вторичного рынка. Формально все выглядело просчитанным. При этом акцент часто делался на красивом виде и близости к Персидскому заливу. На практике же нередки ситуации, когда после получения ключей рядом начинается строительство соседнего здания, и ожидаемый вид оказывается перекрытым. Это типовая ошибка. Объект мог быть выбран по всем параметрам корректно — локация, точки роста, расчет доходности, — но фактор окружающей застройки не был учтен. В подобной ситуации ответственность лежит не на рынке, а на инвесторе, поскольку именно он принимает финальное решение. Однако существует и второй уровень риска — геополитический. Недвижимость напрямую связана с локацией, а локация связана с политической и военной обстановкой региона. Игнорирование геополитики и концентрация исключительно на экономических показателях формируют уязвимость в стратегии и могут привести к потере капитала, который формировался годами.
Развитие как российского, так и международного рынка недвижимости во многом зависит от геополитических факторов. Это в полной мере касается рынка Объединенные Арабские Эмираты и в частности Дубай, а также других стран Персидского залива. Периодически звучит тезис о Дубае как о «новой Швейцарии» для безопасного капитала, однако сам регион остается зоной повышенной турбулентности. Он может выступать коммерческим хабом или перевалочным пунктом, но не является классической тихой гаванью.
После недавних событий на Ближнем Востоке в общественном поле появилась реакция, что инвесторы, вложившиеся в рынок ОАЭ, якобы проиграли. Подобная оценка упрощает ситуацию. Инвестирование в разные страны под разные стратегии — это право каждого участника рынка. В большинстве случаев речь не идет о полном обнулении капитала. При этом публичное пространство демонстрирует преимущественно истории «успешного успеха» — доходность 50% годовых и быстрые перепродажи. Истории убытков практически не освещаются. На практике встречаются ситуации, когда инвесторы выходят с рынка ни с чем: приобретение квартиры в рассрочку без расчета финансовой модели, ставка на перепродажу с минимальным первоначальным взносом, неверно выстроенная стратегия. В подобных случаях потери становятся следствием именно ошибочного подхода.
Сам по себе рынок не гарантирует ни прибыли, ни убытка. Все определяется моментом входа, параметрами сделки и сценарием выхода. Поэтому вопрос о том, может ли недвижимость Дубая обрушиться, необходимо рассматривать не в плоскости эмоций, а в контексте стратегии. Рынок цикличен, геополитические риски присутствуют, а ставка на рост без учета этих факторов превращает инвестицию в игру.
Выводы
Зарубежные инвестиции несут более высокий риск, чем вложения в своей стране или в своем городе, и при этом требуют больших затрат на управление, поездки, подписи документов и контроль сделок. Эти дополнительные операции могут съедать время и ресурсы инвестора, а доходность напрямую зависит от вовлеченности, готовности лично заниматься сделками и от грамотного расчета всех расходов. Зарубежная недвижимость способна давать более высокую доходность, но и потенциальные убытки там выше, чем на локальном рынке, где случаи потери капитала редки.
Поэтому оптимально начинать с того, что у вас уже есть личная недвижимость и хотя бы несколько объектов в портфеле, которые сдаются и приносят доход, чтобы использовать зарубежные вложения как инструмент диверсификации, а не как ставку в «бетонное казино». При этом стратегия должна строиться с учетом капитала: маленькие объемы — до 5–10 млн, средние — 10–50 млн, крупные — 50–100 млн и выше, потому что цели, возможности и подход к рискам сильно меняются в зависимости от суммы инвестиций. На этом строится логика диверсификации: сочетание локальных объектов для стабильного дохода и зарубежных для роста капитала, с ясной стратегией входа, выхода и управления рисками.