Военная эскалация на Ближнем Востоке, реакция капитала и сценарии для рынка жилья в ОАЭ и соседних странах.
Военная операция США и Израиля против Ирана и последующие ответные удары Тегерана по объектам в регионе вновь усилили напряженность на Ближнем Востоке. Сообщения о ракетных атаках и беспилотниках, затронувших базы и инфраструктуру в странах Персидского залива, неизбежно повлияли на инвестиционные настроения. Под ударом — не только нефтяные котировки, но и сектор недвижимости, который в последние годы демонстрировал устойчивый рост. Для строительного рынка особенно важен вопрос: станет ли эскалация триггером для охлаждения спроса и снижения цен в ключевых центрах, прежде всего в Дубае и Абу-Даби, или регион вновь продемонстрирует способность быстро адаптироваться к турбулентности?
Единое экспертное мнение: нет резкой реакции рынка
На данный момент эксперты сходятся во мнении: рынок недвижимости стран Персидского залива не демонстрирует резкой реакции. Однако это не означает отсутствия рисков. Инвестиционный климат чувствителен к геополитике, а восприятие угрозы способно влиять на решения покупателей даже сильнее, чем фактический ущерб.
Василий Фетисов, управляющий партнер транзакционной платформы Housebook, генеральный директор агентства недвижимости в ОАЭ Housebook Real Estate LLC:
«Краткосрочный эффект военной операции сказался прежде всего на темпах проведения назначенных сделок, хотя период для оценки последствий небольшой — видим снижение на 30–40% по количеству ежедневных регистраций, это связано с рекомендациями правительства Дубая по нахождению в безопасных местах, переводом сотрудников и учеников на удаленный режим работы и обучения до 3 марта включительно. При этом текущие сделки и взаимодействия с клиентами продолжают проходить, мы получаем письма о заинтересованности, договариваемся по условиям новых сделок, вносим авансы в виде чеков. Трасти-офисы, в которых регистрируются вторичные сделки, открыты даже в понедельник и вторник на этой неделе, без проблем можно записаться за 1 день и провести сделку. Естественно, клиенты просят скидки на фоне такой ситуации, но скидок, по крайней мере пока, никто не дает. Есть скидки в Рамадан у большинства девелоперов до 19 марта, вот на них и ориентируем клиентов. В целом ОАЭ достаточно успешно отразили атаку Ирана, порядка 99% средств поражения было уничтожено или сбито, материальные последствия минимальные для таких масштабных атак. Если смотреть на среднесрочную перспективу рынка недвижимости: если вся операция закончится за 2–3 недели, то никакого эффекта на рынок ОАЭ, кроме краткосрочного падения количества сделок (а по сути — их откладывания на более поздний период), мы не увидим. Похожая ситуация уже была в июне 2025 во время 12-дневной войны Израиля и Ирана. Если же операция продлится дольше месяца, думаю, что некоторые продавцы чисто психологически будут готовы давать скидки, и, возможно, уровень цен подкорректируется. Самое время будет покупать недвижимость на дистрессе, и такие клиенты у нас уже есть даже на земельные участки. С точки зрения сегмента новостроек, думаю, что девелоперы продлят скидки в период Рамадана на период после 19.03. Наиболее впечатлительных клиентов на зарубежную недвижимость мы сейчас ориентируем на максимально удаленные от точки конфликта юрисдикции — например, Таиланд, Чили, Бали».
Основатель международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов, находящийся в Дубае, описывает текущую атмосферу без паники, но с заметной настороженностью. По его словам, в городе ощутимо снизилась деловая активность: меньше пробок, многие предпочли временно не выходить на работу. При этом клиенты агентства не демонстрируют массовых отказов от сделок. Садыгов подчеркивает, что информационный фон за пределами региона зачастую выглядит более драматично, чем реальная ситуация на месте.
Операционный директор агентства «Whitewill Дубай» Ольга Панкина отмечает, что говорить о прямом влиянии геополитики на рынок недвижимости ОАЭ пока преждевременно. Сделки в сегменте купли-продажи имеют продолжительный цикл, поэтому краткосрочные события редко мгновенно отражаются на статистике. По ее словам, резких изменений в спросе на покупку не зафиксировано, рынок аренды также сохраняет стабильность, а государственные органы и регистрационные системы продолжают работать в штатном режиме.
Схожую позицию занимает управляющий партнер NF GROUP Алексей Новиков. Он не ожидает значимого краткосрочного воздействия на рынок недвижимости ОАЭ. Однако при сохранении напряженности в течение длительного времени, по его мнению, возможна постепенная корректировка оценок. Новиков обращает внимание на структуру спроса: покупатели в Эмиратах чаще ориентированы на стратегические цели — релокацию, развитие бизнеса, диверсификацию активов. Их решения базируются на фундаментальных факторах — налоговой среде, институциональной стабильности и инвестиционной стратегии, а не только на новостном фоне.
Тем не менее дальнейшая динамика будет напрямую зависеть от сценария развития конфликта. Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева напоминает, что регион уже сталкивался с периодами повышенной напряженности, включая закрытие воздушного пространства и удары по военным объектам, однако рынок недвижимости тогда практически не отреагировал. По ее оценке, ключевыми факторами станут продолжительность и масштаб текущей эскалации.
Эксперт по инвестициям в недвижимость Дубая, основатель Esentay Real Estate Рустем Есентай делает акцент именно на длительности кризиса. Он считает, что при быстрой стабилизации рынок ограничится кратковременной паузой: часть сделок может быть временно заморожена, отдельные продавцы предложат точечные скидки, но системного падения цен не произойдет. Если же напряженность усилится, вероятно снижение спроса и более глубокая коррекция, которая затронет все сегменты — от доступного жилья до ультрапремиальных проектов. По мнению Есентая, цены не будут снижаться мгновенно даже в негативном сценарии. Девелоперы и собственники традиционно стараются удерживать заявленные уровни, выжидая, пока станет понятна глубина и продолжительность кризиса. На первом этапе рынок демонстрирует паузу, а не обвал. Только при устойчивом сокращении спроса начинается постепенная корректировка.
Для строительного сектора это означает потенциальный пересмотр графиков запуска новых проектов. В условиях неопределенности девелоперы могут отложить старт отдельных очередей, оптимизировать объемы строительства или скорректировать финансовые модели. Особенно чувствительным окажется сегмент инвестиционных студий и апартаментов, где доля спекулятивного спроса традиционно выше.
Кристина Танцюра, CEO и Управляющий Партнер SKY Consulting Group, эксперт по развитию бизнеса на Ближнем Востоке, руководитель комитета по работе с ОАЭ и странами Персидского залива Ассоциации экспортеров и импортеров:
«На данный момент ситуация на Ближнем Востоке никак не отразилась на рынке недвижимости ОАЭ. Массового оттока жителей, как было в ковид, нет. Пока нет ясности, насколько долго продлится конфликт и как будет развиваться, очень сложно давать прогнозы о реакции рынка недвижимости. Конечно, если ситуация затянется или не будет в скором времени достигнуто мирное урегулирование эскалации конфликта, то это скажется на рынке недвижимости: цены упаду, а инвесторы, которые заходили на рынок ОАЭ, серьезно потеряют. Что касается аренды — та же обстановка: пока не сказалось, но если конфликт затянется, а люди начнут массово уезжать, то цены будут падать. Но сейчас, повторюсь, к этому предпосылок нет. Если судить по прошлому году, когда тоже было обострение конфликта между Израилем и Ираном, которое продлилось 12 дней, то тогда рынок не поменялся. Возможно, какие-то сделки отменились, но глобально изменения не были заметны. Реакция рынков, в том числе и недвижимости, зависит от продолжительности и интенсивности конфликта. Но, опять-таки, на падающем рынке никто не стремится продавать: владельцы будут либо дальше жить в своих домах и квартирах, либо начнут сдавать. Но срочно продавать недвижимость на падении цены навряд ли будут, так как многие инвесторы заходили на рынок, когда цена была очень высокой, и выходить на снижении — значит либо совсем ничего не заработать, либо уйти в минус. Если ситуация как-то и сказалась на рынке недвижимости, то только на краткосрочной аренде, так как многие туристы стали отменять свои поездки. Но, опять-таки, глобального падения не наблюдается».
Два базовых сценария
Ирина Мошева выделяет два базовых сценария. В негативном варианте, если атаки повторятся и напряженность сохранится, рынок может временно снизить активность, сократится количество сделок. При этом она не ожидает масштабной ценовой коррекции. Возможны отдельные дистресс-сделки, когда собственники принимают решение о быстрой продаже, однако подобные ситуации периодически возникали и ранее. Одновременно кризисные периоды традиционно привлекают инвесторов, ориентированных на покупку активов по более выгодной цене. Если же напряженность затянется на годы, по оценке Мошевой, возможна умеренная корректировка цен в Дубае в пределах 5–15%. Такой диапазон не является критическим для рынка, который в предыдущие годы демонстрировал значительный рост. В сценарии быстрой нормализации, по ее мнению, серьезных ценовых изменений не произойдет, а рынок вернется к привычной динамике после официальных заявлений о завершении конфликта.
Рустем Есентай также подчеркивает вероятность эффекта отложенного спроса при быстрой деэскалации. Сделки, поставленные на паузу на фоне тревожных новостей, могут быть закрыты после стабилизации ситуации. Он напоминает о поведении инвесторов в 2020 году, когда поспешная продажа активов на фоне неопределенности впоследствии воспринималась как ошибка.
Важно учитывать и структурные преимущества региона. Объединённые Арабские Эмираты сохраняют развитую инфраструктуру, логистические возможности и привлекательный налоговый режим. Эти параметры формируют долгосрочную инвестиционную привлекательность и не исчезают из-за краткосрочных кризисов. Для многих покупателей Эмираты остаются инструментом защиты капитала и альтернативной юрисдикцией для ведения бизнеса.
Влияние конфликта на рынки соседних стран Персидского залива будет зависеть от степени их вовлеченности и восприятия рисков. Если события будут ассоциироваться с устойчивой угрозой для региона в целом, осторожность инвесторов усилится. Если же напряженность останется эпизодической, рынок, вероятно, ограничится временным замедлением.
Сегодня рынок недвижимости Ближнего Востока находится не в фазе обвала, а в режиме ожидания. Девелоперы продолжают реализацию проектов, сделки регистрируются, спрос сохраняется. Однако дальнейшая траектория напрямую связана с геополитической динамикой. Быстрая стабилизация способна вернуть рынок к росту и поддержать запуск новых объектов. Затяжной конфликт приведет к снижению активности, осторожности покупателей и возможной умеренной коррекции цен. В обоих случаях решающими останутся фундаментальные факторы — качество инфраструктуры, регуляторная среда, прозрачность сделок и долгосрочная стратегия развития региона. Именно эти параметры определят, станет ли текущий кризис кратковременным эпизодом в истории стремительного роста рынка недвижимости Персидского залива или началом более глубокой трансформации инвестиционного ландшафта.
Ранее мы также писали о рынке недвижимости Дубая в 2025 году: прогнозы, тренды и возможности для инвесторов, а еще рассказывали о том, почему стоит инвестировать в недвижимость в Дубае.