Недавно был сопричастен к одному проекту, который наглядно показал, как в реальности работает дисциплина в инвестициях.
Речь шла о подвальном помещении под кладовые, которое планировалось приобрести под одного из операторов. Проект собирался несколько месяцев и к моменту выхода на сделку всё было готово: экономика сходилась, прогноз по заполняемости выглядел реалистично, юридическая часть проверена, документы собраны, включая справки ПНД и НД.
До сделки оставались считанные дни.
Однако перед подписанием приняли решение ещё раз выехать на объект и спокойно осмотреть его без спешки. Как говорится, на всякий пожарный случай.
Во время осмотра обнаружился один нюанс в зоне фундамента. Ничего критичного на первый взгляд, но часть бетонной конструкции выглядела так, будто с ней производили какие-то манипуляции.
Можно было посчитать это мелочью. Потому как вероятность возникновения серьёзной проблемы в будущем здесь крайне ничтожна. Но вопрос был не в вероятности, а в возможных последствиях.
Подвальное помещение под кладовые напрямую зависит от состояния конструктивных элементов. Если с фундаментом есть системная проблема, это уже не косметика и не инженерия, которую можно быстро заменить. Это экспертизы, возможные ограничения эксплуатации, снижение ликвидности и потенциальные сложности при последующей продаже.
А любой инвестиционный объект - это не только текущий доход, но и будущий выход. Через несколько лет инвестор может захотеть продать актив, и тогда подобная деталь легко превращается в аргумент для серьёзного торга или повод для отказа со стороны покупателя.
В итоге было принято решение не входить в проект.
Да, экономика выглядела привлекательно. Да, в подготовку уже вложены время и деньги. Да, объект в целом казался рабочим. Но при наличии сомнений в конструктиве идти в сделку - это уже не системный подход, а ставка на русское авось.
Этот кейс ещё раз подтверждает - в инвестициях важнее не умение закрывать сделки, а умение вовремя от них отказываться.⏳