Казалось бы, что может быть прекраснее? Квартира сдается, деньги капают, собственник ждет своего звездного часа и покупателя. Красота! Но есть один нюанс. И нюанс этот размером с риелторскую головную боль.
Когда арендаторы живут в квартире, продажа превращается в шпионский детектив с плохим концом. Показать объект днем? «Они на работе». Вечером? «У них гости». В выходные? «Ой, они уехали на дачу». А если и впускают, то с таким лицом, что покупатель чувствует себя незваным гостем, который пришел проверять сантехнику, а не покупать жилье.
Но это цветочки. Ягодки начинаются, когда на горизонте появляется реальный покупатель. И тут в игру вступают человеческие чувства и обстоятельства, которые не пропишешь в договоре.
Собственница выставляет на продажу квартиру, где живет милая пара. И тут, как гром среди ясного неба (или как аист), — арендаторы сообщают, что ждут малыша. Хозяйка, вспоминая свои мытарства по съемным углам, проникается историей до слез. Покупатель, который уже мысленно вешал полочки в прихожей, получает отказ. «Пусть ребята живут, им сейчас труднее». Деньги, на которые она сама планировала расширяться в квартиру побольше, откладываются в долгий ящик. Сделка срывается из-за материнского инстинкта и чувства вины. Покупатель в недоумении, риелтор в тихом ужасе.
Или другая история. Мужчина снимает квартиру много лет. Он сроднился с ней, как Обломов с диваном. Где-то подкрутил, где-то прибил, где-то розетку заменил. Дети рядом в школу ходят, все дела. Хозяйке он когда-то мечтательно говорил: «Вот бы выкупить ее когда-нибудь...». Но «когда-нибудь» не наступало. Когда объявление о продаже появляется на сайтах, арендатор... испаряется. Не в прямом смысле, конечно, но телефон перестает отвечать. Неделя, вторая — тишина. Покупатель нервничает, хозяйка паникует. А когда нашелся, выдал душераздирающее: «Дайте пожить еще хотя бы полгодика, ну пусть дети четверть закончат, школу же не перевести посреди года!». И снова хозяйка в тупике: с одной стороны, срочная продажа, с другой — жалко детей, которые ни в чем не виноваты.
А бывает, жильцы искренне хотят помочь продаже. Ну, как помочь... Рассказать всю правду-матку. Они с радостью посвящают покупателей в тайны бытия: «А здесь зимой дует из окна», «Вы знаете, соседи сверху шумные», «До метро на самом деле идти 20 минут, а не 10». Им кажется, что они просто честно делятся опытом, чтобы новые люди не обманулись. Вроде из благих намерений. А в итоге — покупатель уходит с устойчивым ощущением, что квартира — сплошное разочарование. Благими намерениями, как говорится, вымощена дорога в срыв сделки.
Почему так происходит? Потому что квартира с арендаторами — это товар с чужой жизнью внутри. Показывать её неудобно, продавать — нервно, а человеческий фактор может убить сделку быстрее, чем плохая планировка.
Решение, которое убережет ваши нервы и кошелек: прежде чем вешать табличку «Продается», расстаньтесь с арендаторами. Да, возможно, придется пропустить пару арендных платежей. Да, это хлопотно. Но свобода стоит того. Когда квартира пуста, вы перестаете быть заложником чужих графиков, капризов и душещипательных историй. Вы — король показа. Хотите днем? Пожалуйста. Вечером? Легко. В субботу утром? Да хоть в воскресенье в 8 утра, если покупатель занятой человек. Квартира должна молчать и ждать своего нового хозяина, а не прятать старых. Только в пустых стенах покупатель может по-настоящему представить себя здесь, разложить воображаемые вещи и влюбиться без оглядки на тетю с ребенком или дядю с дрелью. Это чистая, честная сделка между вами и тем, кто пришел за вашим метрами, без посредников в виде чужого быта.
Если сейчас в вашей квартире живут арендаторы, но планы на продажу уже созрели — самое главное не гадать, а просто посчитать варианты. В таких ситуациях важно вовремя понять: кто кому мешает и кто кому должен. Универсального рецепта нет — в каждом случае надо смотреть договор, вспоминать устные договоренности и искать выход, который устроит всех. А когда договоримся о расставании, я знаю, как подготовить квартиру к показам и продаже, чтобы она выстрелила быстро и дорого.