Москва, Питер, миллионники — большие города манят высокими зарплатами и перспективами. Но приезжая за лучшей жизнью, мы сталкиваемся с прозой быта: где-то надо жить. Аренда квартиры — процедура привычная, но только на первый взгляд. Раньше можно было просто передать ключи и платить наличкой «из рук в руки». Сейчас почти все заключают договоры. Казалось бы, цивилизованный подход. Но и тут есть нюансы.
В этой статье разберем главные подводные камни договора найма жилого помещения (именно так правильно называется договор аренды квартиры с проживанием).
Первое. Письменная форма и сроки
Договор найма обязательно заключают в письменной форме, в двух экземплярах. Любое обременение имущества должно регистрироваться в Росреестре. Но есть нюанс: если договор заключен на срок от года и больше, регистрировать его нужно. Если на 11 месяцев — можно не регистрировать. Именно поэтому опытные собственники часто заключают договоры ровно на 11 месяцев, чтобы избежать лишней бюрократии.
Кстати, если в договоре вообще не указали срок, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Имейте это в виду.
Второе. Короткий договор — меньше прав
Если договор заключен меньше чем на год (это называется краткосрочный наем), то действуют особые правила. В таком договоре можно не перечислять поименно всех, кто будет жить. Но главное другое: у вас не будет преимущественного права съема, если собственник решит сдавать квартиру кому-то другому. Также сложнее приглашать временных жильцов, и не работают правила про предупреждение за три месяца, если хотите съехать.
Третье. Как расторгнуть договор
Если договор заключен на срок больше года и вы хотите съехать, вы обязаны предупредить собственника за три месяца. Это закон.
А вот если съехать хотите вы по своей воле при коротком договоре — таких жестких правил нет, можно просто договориться.
Но самое интересное — это расторжение по инициативе собственника. Многие думают: не заплатил — вылетел. На деле всё сложнее. Выселить можно только через суд. И сроки тут такие:
- При обычном договоре (больше года) — если не платят 6 месяцев подряд.
- При коротком договоре (до года) — если пропустили два срока платежа подряд.
То есть даже если вы должны за два месяца, собственник не может просто выставить вас на улицу. Нужно идти в суд.
Четвертое. Разрушение и ремонт
Если арендатор испортил имущество или, скажем, снес стену (всякое бывает), собственник тоже может требовать расторжения через суд. Но даже в этом случае суд может дать нанимателю срок до года, чтобы всё исправить. И только если за этот срок ничего не сделано — тогда выселяют. А иногда суд и после решения о выселении может дать еще отсрочку — опять же до года.
Получается, что даже при серьезных проблемах процесс выселения может затянуться надолго.
Пятое. Квартиру продали — что делать?
Бывает, что в разгар аренды собственник продает квартиру. Многие арендаторы паникуют: вдруг новый хозяин выгонит? Закон здесь на стороне нанимателя. Переход права собственности не отменяет договор найма. Новый владелец автоматически становится вашим наймодателем на тех же условиях. Выселить просто так нельзя.
Шестое. Преимущественное право
При долгосрочном договоре (от года) у нанимателя есть преимущественное право на продление. За три месяца до окончания срока собственник обязан предложить вам продлить договор или официально предупредить, что квартиру больше не сдает (и тогда он не имеет права сдавать ее другим минимум год). Если собственник этого не сделал, а вы продолжаете жить и платить — договор автоматически продлевается на тех же условиях.
При коротких договорах (до года) этого права нет.
Седьмое. Выселение — только по решению суда
Самое главное: выселить кого-то из квартиры можно только по решению суда. даже если она в собственности. Никакие угрозы, смена замков или выбрасывание вещей на лестницу незаконны. Даже если есть долги или нарушения, без суда собственник не имеет права трогать ваше имущество и менять замки.
Что в итоге?
Казалось бы, договор найма — простая штука. Но на деле он сильно защищает права тех, кто снимает жилье. Выселить человека сложно, долго и хлопотно. Собственник не может просто взять и выгнать неплательщика — надо ждать либо 6 месяцев, либо двух пропусков платежа, потом идти в суд и доказывать свою правоту.
Многие опытные арендодатели, чтобы избежать этих проблем, заключают договоры на короткий срок — 2–3 месяца или 11 месяцев. Это позволяет быстрее решать вопросы с неплательщиками и не дает нанимателю преимущественного права.
Но если вы сами снимаете квартиру и хотите стабильности, лучше просить договор на год или больше. Тогда у вас будет больше прав и гарантий.
Аренда квартиры — это всегда компромисс между интересами сторон. Но знание закона поможет вам не попасть в глупую ситуацию и защитить свои деньги и нервы.
P.S. Самое больное — депозит
И напоследок про то, о чем часто забывают, но что бьет по карману. Речь про депозит (его еще называют залог или страховой взнос). Обычно это сумма, равная месячной плате, которую отдают при заселении.
Многие собственники считают этот депозит "своими деньгами" и при выселении придираются к любой мелочи: "ой, тут царапина", "ой, обои пожелтели" — и забирают депозит себе. Но по закону это не так.
Депозит — это не подарок собственнику. Это гарантия того, что если вы не заплатите последний месяц или что-то сломаете, эти деньги покроют ущерб. Если же вы исправно платили и квартиру не разнесли — депозит обязаны вернуть полностью в день выселения.
Есть только два законных основания не возвращать депозит:
- У вас есть долг по аренде — тогда депозит идет в счет погашения.
- Вы испортили имущество — но это нужно доказать. Просто так сказать "стена грязная" недостаточно. Желательно, чтобы при заселении была опись имущества и фотографии, а при выселении — акт приема-передачи, где видно, что именно сломано.
Если собственник отказывается возвращать депозит без причины, вы имеете полное право требовать его через суд. И практика показывает: суды в таких случаях на стороне арендаторов, потому что депозит — это не штраф, а обеспечительный платеж.
Совет: При заселении всегда подписывайте акт приема-передачи, описывайте все дефекты (царапины на полу, пятна на диване) и фотографируйте. И обязательно пропишите в договоре, что депозит возвращается при выселении, если нет долгов и повреждений. Это убережет ваши деньги.