Вложения в коммерческую недвижимость сопряжены с рисками, которые могут повлиять на инвестиционную привлекательность проекта и привести к финансовым потерям. Вместе с заместителем руководителя Управления арендных отношений Еленой Соболевой разбираемся, какие ошибки чаще всего допускают инвесторы и как их избежать.
Ошибка №1: проводить юридическую проверку поверхностно
Важно убедиться в праве собственности владельца на объект и проанализировать его судебную историю. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ещё не является доказательством владения. В период покупки может идти судебное заседание по имущественным спорам, где владелец выступает ответчиком. Суд может наложить запрет на сделки с имуществом, и тогда Росреестр откажет вам в регистрации перехода права собственности.
Елена Соболева:
Чтобы этого не произошло, перед покупкой необходимо провести юридическую экспертизу:
● подтвердите чистоту права собственности (отсутствие арестов, залогов) и проверку продавца;
● проверьте все действующие договоры аренды;
● убедитесь, что фактическое использование помещения соответствует разрешённому, а все перепланировки узаконены.
На первичном рынке коммерческой недвижимости уровень рисков ниже, чем на вторичном. Первичная сделка, как правило, юридически прозрачнее: отсутствует история перехода прав и связанные с ней потенциальные обременения. Покупка недвижимости у застройщика в большинстве случаев происходит через счета эскроу, что практически исключает риск потери средств из-за нецелевого расходования или банкротства застройщика.
Ошибка №2: оценивать доходность по ограниченному набору показателей
При прогнозировании дохода от сдачи коммерческой недвижимости в аренду инвестор может учитывать только арендный поток без анализа дополнительных затрат. В полную стоимость владения входят ремонт помещения, страховые и налоговые платежи, оплата содержания и прочие операционные расходы. Если опираться на приблизительные расчёты доходности и не принимать во внимание эти значимые показатели, окупаемость объекта оказывается ниже ожидаемой.
Елена Соболева:
1. Рассчитайте полную стоимость владения, включив в неё не только цену покупки, но и будущие расходы на ремонт, налоги и содержание.
2. Оцените реалистичную доходность на основе текущих среднерыночных ставок аренды для аналогичных объектов.
3. Создайте финансовую модель с учётом возможных периодов простоя и создайте резервный фонд.
Ошибка №3: пропускать технические и планировочные ограничения
Важно правильно оценить степень износа помещения и объекта, в котором оно находится. Незначительные дефекты со временем могут превратиться в серьёзные повреждения. К технической экспертизе нельзя относиться формально, иначе в будущем это может повлечь существенные расходы на ремонт.
Елена Соболева:
Скрытые инженерные и технические дефекты — главная статья непредвиденных расходов для инвестора. Чтобы ничего не упустить, лучше привлечь специалистов. Они точно оценят состояние конструкций, крыши, фасада, электрики и вентиляции.
Кроме этого, важно помнить, что параметры помещения могут накладывать ограничения на различные виды деятельности. Если вы покупаете коммерческую недвижимость в многоквартирном доме и планируете открыть ресторан или магазин, отсутствие отдельного входа, вытяжки и зоны погрузки приведёт к долгим и сложным согласованиям с жильцами.
Ошибка №4: некорректно выстраивать стратегию перепродажи
Многие инвесторы вкладывают деньги в недвижимость, рассчитывая на быструю перепродажу с высокой прибылью. Однако в текущей ситуации рынка рассчитывать на успешную реализацию этого плана не приходится.
Елена Соболева:
Хотя в долгосрочной перспективе качественные объекты дорожают, в текущих условиях это наименее предсказуемая стратегия. Высокие ставки по кредитам и общая осторожность рынка делают быструю перепродажу маловероятной.
Рынок коммерческой недвижимости предлагает возможности для формирования стабильного пассивного дохода и защиты капитала, но перестал быть площадкой для быстрых спекуляций. Сегодня это инструмент для консервативных, стратегически мыслящих инвесторов с долгосрочным горизонтом планирования.
Успешная инвестиция требует профессионального подхода: глубокого анализа, тщательной проверки и готовности либо самостоятельно управлять активом, либо делегировать эту задачу профессионалам. При соблюдении этих условий коммерческая недвижимость может стать надёжной основой инвестиционного портфеля.
Решение, позволяющее свести перечисленные риски к минимуму, — покупка недвижимости у застройщика. ДОНСТРОЙ предлагает широкий выбор коммерческих помещений в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса в разных районах Москвы, а также офисный центр в Раменках.
Для тех, кто планирует сдавать коммерческую недвижимость в аренду, предоставляем посреднические услуги. Специалисты возьмут на себя весь процесс взаимодействия с арендатором — от поиска до заключения договора аренды.
Давайте начнём сотрудничество. Позвоните нам для консультации:
📞 +7 (495) 229-15-20, +7 (495) 154-02-40