Как и предполагал на старте Строгино 360 (ПИК) - таки не приняла земля строгинская цен задранных 👆
Чтоб хоть как-то исправить провал начала продаж, ребятам в ср. за 3 мес. пришлось снизить цену на 10%. Хотя есть лоты, которые со старта просели в прайсе на 15-20% (см. скрин 1 из нашего СИЦ). Однако, это дало результат - темп отгрузки постепенно пошёл вверх (скрин 2). По прогнозу, за февраль могут зарегить 45 ДДУ. Больше, чем в сумме все предыдущие месяцы (43 ДДУ)
Дальнейшее движение по цене будет зависеть от мартовских продаж. Ибо - да, проект масштабный (что в теории подразумевает необходимость высоких темпов продаж)... но он долгий. И выводить его в рынок станут объёмами, соизмеримыми с горизонтом реализации
Поэтому важнее ПИКам будет комфорт обслуживания ПФ. При этом на начало февраля на стройку первых корпусов было вычерпано 2,1 млрд. На эскроу же лежало 0,8 ярда. Покрытие менее 40%. Мало. Низкое покрытие = высокий ныне % по кредиту. Поступления нужно было наращивать. Сделали это ценой и запуском комсы для брокеров с декабря
Если же за февраль-март, исчерпание ПФ накопится до 3 млрд, то при сохранении текущего темпа, на эскроу уже может осесть порядка 2,5 ярдов. Покрытие тогда составит 80+%. Это уже куда комфортнее по обслуживанию ПФ. А нераспроданными останутся менее 300 квартир. Которые желательно бы растянуть до ключей (около 3 лет)
Параллельно начнёт греться старт следующих корпусов. Значит по нынешним можно и темпы сокращать (см покрытие и запасы), и приподнять их в цене, чтоб новые интереснее смотрелись 😉
Заметка сия - чисто упражнения ради, и демонстрации анал. подхода. Зафиксировал. Проверим в апреле 🤝 @iliilitop
