Не нужно гадать - нужно считать
На прошлой неделе я выступала на конференции, куда вас приглашала, но так как не все смогли присутствовать, то предлагаю проговорить ключевые тенденции на рынке недвижимости Москвы.
Ключевые факторы влияния:
⚠️ Себестоимость
Я обосновываю рост стоимости жилья не только льготной ипотекой, которая повлияла на спрос, но и существенным ростом себестоимости.
Если смотреть ретроспективно, то за последние 5 лет себестоимость выросла на 91%. Это при инфляции 49% и росте цен на недвижимость на 80%. Значит сократилась маржа застройщиков. Дальнейшее сокращение может приводить к банкротствам.
Что нас ждет в будущем❓
Официальный прогноз по росту себестоимости:
❕2026 год + 8-15%
❕2027 год + 6-10%
И это при инфляции 4-5%‼️
То есть мы понимаем, что для потребителей цены вырастут все-таки на 15-20% годовых.
⚠️ Продукт
Мы наблюдаем очевидное изменение проектов:
❕усложнение архитектуры
❕увеличение средней площади жилья (город согласовывает проекты только если ср площадь квартиры более 68 квм)
❕увеличение требований к инфраструктуре проектов (нам мало уже лапомоек и красивых лобби, все хотят спорт зал, бильярдную, переговорную, курильную, игровую и другие комнаты)
❕социальная нагрузка на проекты (школы, сады, поликлиники)
❕ужесточение нормативов по созданию рабочих мест в рамках КРТ (доля коммерческой и социальной недвижимости становится 40–50%)
⚠️ Классность
Все заметили, что в границах старой Москвы больше не строят комфорт класс? Единственным поставщиком жилья этого класса на рынок становится застройщик «Московские кварталы». Другими словами - Фонд реновации.
Вы знаете, что 42% разрешений на строительство, выданных городом в 2025 году, относятся к Фонду Реновации?
А по вводу жилья в 2025 году в границах Москвы МФ Реновация - это уже безусловный лидер - 29% всех площадей.
Таким образом, продуктовая линейка сильно сокращается. А скоро найти хорошее жильё без всяких прибамбасов за вменяемые деньги не в Московских кварталах будет практически невозможно.
Сейчас потенциальные покупатели недвижимости разделились на 2 противоположных лагеря:
🛗 Одни говорят, что рынок перенасыщен и застройщики будут вынуждены снижать цены
Парируя на это я отвечу, что соотношение распроданности к строй готовности в Москве - 98%, когда в среднем по России - 73%.
А объем экспозиции жилья сократился на треть по сравнению с прошлых годом.
🛗 Другие - что снижение ключевой ставки оживит спрос: депозиты будут постепенно закрываться и деньги плавно перетекут на рынок недвижимости
Но не все могут позволить себе недвижимость, а те, кто смогут, вероятнее всего, будут присматриваться к вторичке, которая уже настрадается к этому времени.
📌 Вывод:
📍Город сейчас предъявляет более высокие требования к новым жилым комплексам - как качественные, так и инфраструктурные
📍 Рост себестоимости неизбежно приведет к росту цен. Мы это отчетливо наблюдаем на новых стартах, которые выходят по ценам, часто выше, чем почти готовые соседние проекты.
📍 Снижение количества новых проектов и ликвидация коммерческих проектов комфорт класса в границах Москвы приведет к усложнению и удорожанию выходящих проектов.
Только вдумайтесь - средняя цена 1 квм в новостройке в границах старой Москвы - 800 тыс руб и 26% г/г‼️
