Торговая составляющая в современном бизнес-центре – часть базовой деловой инфраструктуры. Ее задача – создание максимально комфортных и эффективных условий для бизнеса и поддержка повседневных потребностей резидентов. Для сотрудника это заведения общественного питания, базовые товары и сервисы в шаговой доступности, для собственников и арендаторов помещений – повышение удобства эксплуатации и инструмент удержания персонала.
Торговая инфраструктура для удовлетворения внутреннего спроса
Объем площадей под торговую функцию закладывается на стадии проектирования бизнес-центра. Тогда же формируется приблизительный состав арендаторов, под которых девелопер создает помещения необходимой площади, планировки, инженерного оснащения.
В первую очередь торговая компонента в деловых кварталах ориентирована на внутренний спрос со стороны сотрудников компаний-резидентов. Объем спроса ориентировочно рассчитывается по плотности рассадки в офисах: примерно 10 кв. м на одного сотрудника. Так, например, в бизнес-центре с площадью офисов в 20 000 кв. м будет работать около 2 000 сотрудников – это максимальный объем спроса со стороны резидентов БЦ.
Состав будущих арендаторов определяется на основе исследования спроса и конкурентного окружения. Наиболее регулярным спросом у сотрудников БЦ пользуются заведения общественного питания. С учетом загрузки в пиковые часы столовая площадью до 450 кв. м способна обеспечить питанием до 1 500 человек в день, а площадью более 750 кв. м — до 3 000 человек в день. К этой категории относятся столовые, кафе, рестораны, пекарни, кофе‑пойнты, форматы готовой еды. При этом важно учитывать, что 30-35% сотрудников регулярно приносят еду с собой.
Оставшиеся площади занимают операторы, чьи услуги актуальны для офисных работников, но спрос на которые они не могут в полной мере удовлетворить из-за расположения сервисов вне пешей доступности. В рядах частых резидентов бизнес-кварталов – продуктовые магазины, аптеки, пункты выдачи заказов, базовые бытовые услуги и салоны красоты, небольшие сухие фитнес‑студии площадью порядка 100–500 кв. м. Достаточно часто в структуре БЦ находятся зоны банкоматов. Эти функции обеспечивают офисному кластеру базовый уровень повседневного сервиса.
Поддержка спроса со стороны внешней аудитории
Как правило, торговой галерее в составе БЦ внутреннего потока не хватает для обеспечения торговых операторов достаточным уровнем посещаемости, товарооборота и, соответственно, прибыли. Поэтому при расчете объема торговой функции также учитывается объем спроса со стороны населения в первичной зоной доступности (15 минут пешеходной доступности).
В зависимости от конкурентного окружения резидентами деловых кварталов могут быть также полноформатные фитнес‑центры площадью 2 500–3 500 кв. м, медицинские центры площадью от 500 кв. м до 2000 – 3000 кв.м.
Для таких арендаторов особенно важно учесть дополнительные требования к конфигурации, форматам и техническим характеристикам занимаемых площадей.
Требования к проектированию и размещению
Стандартный подход предполагает концентрацию основной массы торговых операторов на первом уровне. Здесь выше естественный пешеходный поток, удобнее организовать загрузку товаров и проще реализовать витрины и входы с улицы, что критично для некоторых операторов.
Второй уровень в формате торговой галереи, как правило, не обеспечивает достаточного естественного пешеходного трафика. Поэтому его чаще отдают одному якорному арендатору – фитнес‑ или медицинскому центру. Такой оператор может занимать всю площадь этажа и функционировать благодаря целевому трафику. Для таких операторов, как правило, достаточно лифтового доступа, так как пиковый спрос на услуги не так ярко выражен.
Пиковые нагрузки на торговую инфраструктуру приходятся на две волны – с 12:00 и до 14:00 и с 18:00 до 19:00. В обеденное время идет максимальная загрузка общественного питания, в вечернее время посетители, помимо общественного питания, чаще идут в продовольственные магазины, торговую галерею. Однако режим работы операторов категорий Фитнес и Медицина обычно продолжительнее рабочего дня – с 7:00 до 24:00, поэтому на этапе проектирования девелоперу необходимо предусмотреть отдельный вход и беспрепятственный маршрут для посетителей в утреннее и вечернее время.
Также выход на улицу и возможность организовать летние веранды – дополнительное преимущество для операторов категории общественного питания.
Почему ритейл повышает устойчивость БЦ
Правильно спроектированная торговая составляющая повышает не только комфорт пользователей, но и устойчивость бизнес‑центра в целом. Для собственника БЦ это инструмент повышения привлекательности и, как следствие, заполняемости и арендных ставок. Для арендаторов развитая среда – аргумент в пользу выбора именно этого объекта, для сотрудников – отсутствие необходимости уходить из здания в течение дня.
КОНТАКТЫ
Если вам нужна концепция или реконцепция объектов торговой недвижимости любого формата, обращайтесь к Андрею Шувалову.
За поиском и подбором торговых помещений или сопровождением сделок по аренде и покупке, обращайтесь к Зульфие Шиляевой.
Больше о торговой недвижимости здесь: