Рынок складской недвижимости в России переживает заметную трансформацию. Если еще несколько лет назад главным показателем при выборе логистического комплекса была стоимость аренды за квадратный метр, то сегодня крупные компании все чаще ориентируются на другой показатель — себестоимость обработки единицы товара.
Об этом говорит основатель ГК «Ориентир» Елена Бондарчук. По её словам, фокус рынка постепенно смещается с площади на эффективность логистики и юнит-экономику складских операций.
Это изменение может серьезно повлиять на будущее складской недвижимости, логистических центров и индустриальных парков.
Почему бизнес перестает считать квадратные метры
Главная причина — рост логистических расходов. Сегодня значительная часть затрат возникает не в хранении товаров, а в операциях «привезти — обработать — отгрузить».
Особенно это стало заметно с ростом e-commerce, маркетплейсов и интернет-торговли, где скорость обработки заказов напрямую влияет на прибыль.
В результате компании начинают анализировать не просто стоимость аренды склада, а полную экономику логистического процесса:
- сколько стоит обработать одну единицу товара
- сколько заказов может обработать склад
- как быстро происходит комплектация и отгрузка
И именно здесь традиционные склады начинают проигрывать современным логистическим центрам.
Почему автоматизированные склады становятся новым стандартом
Современные автоматизированные складские комплексы позволяют значительно снизить операционные расходы.
Сегодня стоимость обработки товара на таких объектах уже на 25–35% ниже, чем на классических складах. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы разрыв может превысить 50%.
При этом автоматизация значительно увеличивает производительность склада.
Например, один из крупных ритейлеров инвестировал около 2,2 млрд рублей в автоматизацию распределительного центра площадью примерно 30 тыс. кв. м. После внедрения роботизированных систем:
- стоимость обработки товара снизилась с 90 до 60 рублей
- пропускная способность выросла со 110 тысяч до 200 тысяч заказов в сутки
Такие показатели меняют саму экономику логистики и делают автоматизацию одним из ключевых факторов конкурентоспособности бизнеса.
Какие склады будут востребованы на рынке
С развитием автоматизации меняются и требования к самой складской недвижимости.
Современные логистические центры должны иметь:
- высоту 14–16 метров
- усиленные промышленные полы
- значительные энергомощности и резервирование систем
- надежную инженерную инфраструктуру
По сути, новые склады начинают напоминать дата-центры, где критически важна стабильность инженерных систем и энергоснабжения.
Почему строительство складов будет дорожать
Несмотря на экономию операционных расходов, строительство современных складов становится дороже.
По оценкам рынка, капитальные затраты на автоматизированные склады могут быть на 30–60% выше, чем на классические сухие склады.
Причина — усложнение самого здания. Чем больше операций выполняется внутри склада, тем выше требования к:
- инженерным системам
- системам пожарной безопасности
- электроснабжению
- устойчивости конструкций
Кроме того, автоматизированные комплексы требуют значительно больших энергетических мощностей.
Что будет с обычными складами
Это не означает, что традиционная складская недвижимость исчезнет. Но рынок постепенно начинает разделяться на два сегмента.
Первый сегмент — современные автоматизированные логистические комплексы, которые будут обслуживать крупные компании, маркетплейсы и ритейл.
Второй сегмент — классические склады, которые будут использоваться для более простых задач: временного хранения, региональной логистики или работы небольших компаний.
При этом именно первый сегмент будет концентрировать основной платежеспособный спрос и инвестиции.
Главный вывод для рынка складской недвижимости
Складская недвижимость перестает быть просто пространством для хранения товаров.
Сегодня логистические центры становятся технологической инфраструктурой, напрямую влияющей на эффективность бизнеса.
Поэтому ключевой показатель для компаний постепенно меняется:
важна уже не стоимость квадратного метра, а стоимость обработки товара и эффективность логистики.
И именно этот фактор в ближайшие годы будет определять, какие склады будут востребованы на рынке коммерческой недвижимости, а какие постепенно потеряют свою инвестиционную привлекательность.
Мы в Telegram 👈🏻
Профессиональное управление недвижимостью 👈🏻