30% строек в Новосибирске заморожены? Аналитик Николаев предупреждает о новом виде «обманутых дольщиков»
Страшный термин «обманутые дольщики», казалось, ушел в прошлое вместе с введением эскроу-счетов. Но независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев в интервью BFM-Новосибирск на «Сибирской строительной неделе» озвучил пугающий прогноз: в Новосибирске могут появиться «обманутые по закону» дольщики .
Что это значит? Как можно быть обманутым по закону? И какие риски сегодня существуют для покупателей новостроек, даже при работающей системе проектного финансирования? Разбираемся по горячим следам.
Цифры, которые заставляют задуматься
Николаев приводит жёсткую статистику. Рынок цикличен: после рекордного 2023 года, когда ввели 3 миллиона квадратных метров, последовал закономерный спад. В 2024 году объемы упали, в 2025-м — еще больше. Падение ввода многоквартирных домов в прошлом году составило 18,5–19% .
Но главная проблема не в объемах ввода, а в затоваривании. Летом 2025 года рынок достиг пика — 77,5 тысячи непроданных квартир. Сейчас этот показатель снизился всего на 2 тысячи, что называется «каплей в море».
«Продажи по договорам долевого участия в 2025-м просели на полпроцента к 2024-му. Мы где-то на минимуме, но при таком уровне затоваривания это слабое утешение», — констатирует аналитик .
Главный риск: 30% строек задержаны
Это ключевая цифра, которую должен знать каждый покупатель. По данным Николаева, в Новосибирске уже 30% объектов задержаны по срокам сдачи .
И здесь возникает парадокс проектного финансирования. С одной стороны, ваши деньги лежат на эскроу-счетах, и вы их не потеряете, если застройщик обанкротится. С другой стороны, если дом не сдается вовремя, банк может вернуть средства, но без индексации.
«Люди, вложившие деньги 3–4 года назад, получат их без индексации — это полквартиры», — объясняет Николаев . Добавьте сюда расходы на аренду за годы ожидания, инфляцию, упущенные возможности. Формально вы не обмануты — деньги вернули. Но по факту вы потеряли годы и половину стоимости жилья.
Почему застройщики не спешат?
Причин несколько:
- Высокая ключевая ставка делает кредиты дорогими.
- Спрос упал после отмены массовой льготной ипотеки.
- Себестоимость строительства растет.
- Новый налог на непроданные квартиры давит на финансы .
По словам координатора Национального объединения строителей Максима Федорченко, застройщики просят власти не усугублять нагрузку, особенно в текущих условиях .
Что делать покупателю?
Николаев даёт чёткую рекомендацию: «Не ищите, где дешево — ищите, где надежно» .
- В сданных домах сегодня есть 15,5–16 тысяч готовых квартир с минимальными рисками .
- Застройщики, чувствуя падение спроса, предлагают «плюшки» — ремонт, парковки, кладовки в подарок или по сниженным ценам.
- Если и берете на этапе стройки, выбирайте проекты высокой степени готовности и проверенных застройщиков с историей.
Прогноз на 2026 год
По прогнозу Николаева, во втором полугодии 2026-го властям придется активнее вмешиваться в рынок, иначе спад усилится. Рынок не рухнет, но покупателям сейчас важно тщательно выбирать объекты .
Хорошая новость: выбора действительно много. Плохая новость: выбирать нужно с холодной головой, а не сердцем.
Если вы планируете покупку и хотите проверить конкретный объект на предмет задержек и надежности застройщика, пишите в личные сообщения сообщества ВК. Помогу с анализом и уберегу от фатальных ошибок.