Вашему вниманию предлагается интересное судебное дело, докатившееся аж до Верховного Суда.
История эта начиналась довольно стандартно. Собственник в 2016 году сдал в аренду крупному продуктовому оператору нежилое здание общей площадью 20тыс. кв. метров.
По условиям договора проведение текущего ремонта было закреплено за арендатором. К текущему ремонту относились работы по систематическому и своевременному предохранению частей объекта, инженерного оборудования и инженерных сетей от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
В 2022 году арендодателем была проведена самостоятельная проверка, в ходе которой им были выявлены недочеты, требующие, по его мнению, проведения работ по текущему ремонту объекта аренды. Недочетов таких арендодатель наковырял аж на 1584 пункта, на стоимость 58млн. рублей! Вот что значит скрупулезный подход!
По результатам этой проверки был составлен и направлен арендатору односторонний акт с требованием указанные замечания устранить.
Арендатор (кстати, в нарушение условий договора) никак на этот акт не отреагировал, т.е. его не подписал и возражений не предоставил. Ну и забил на проведение ремонтных работ.
Арендрдатель, соответственно, в поисках справедливости обратился в суд с требованиями:
- возложения на арендатора обязанности по проведению ремонта в течение 14 календарных дней;
- в случае невыполнения требования по ремонту в указанный срок (14 дней, напомню) - взыскания судебной неустойки в размере…. барабанная дробь…. 580тр в день, т.е. 1% от стоимости проведения ремонтных работ (58млн. рублей, напомню).
И дальше начинаются судебные (или американские, я до конца не разобрался) горки.
- Арбитражный суд исковое требование арендодателя удовлетворил и обязал арендатор выполнить в течение 14 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда за свой счет текущий ремонт здания по перечню работ и в объеме, указанным в акте о недостатках, а также о присуждении к взысканию в случае неисполнения судебного акта по делу в срок судебной неустойки в размере 1% от суммы 58млн. рублей за каждый день неисполнения судебного акта по делу по день его фактического исполнения.
- Апелляционный суд решение суда первой инстанции изменил: требования удовлетворены в части, на арендатора возложена обязанность устранить в течение 4-х месяцев недостатки объекта аренды, отнесенные к текущему ремонту по заключению судебной экспертизы. В случае неисполнения постановления суда в срок (4 месяца) взыскать в пользу арендодателя судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта по день его фактического исполнения. А еще взыскать с арендодателя расходы по оплате судебной экспертизы в размере 812тыс. рублей. И это не конец.
- Судом округа решение Арбитражного суда первой инстанции оставлено в силе, апелляция отменена. Ну и это еще не конец.
- Дело попало в Верховный Суд, который отметил следующее:
- Отсутствуют доказательства уведомления арендодателем арендатора не менее чем за два календарных дня о предстоящем осмотре объекта аренды.
- Суды первой инстанции и округа не установили, относятся ли недостатки объекта аренды, отраженные в акте, к текущему ремонту, который должен выполнять арендатор, или к обязанности арендодателя.
- Суды не проверили объективную возможность выполнения спорных работ в обозначенные истцом сроки.
- Для определения характера недостатков объекта аренды, причин их образования, способов устранения, необходимо было назначение судебной экспертизы. А согласно выводам эксперта только часть позиций, указанных в акте относится к текущему ремонту.
- Стоимость выполнения работ по текущему ремонту определена в сумме 16млн. рублей; стоимость работ по устранению недостатков, относящихся к содержанию объекта в состоянии противопожарной безопасности (включая электробезопасность), составляет 4млн. рублей.
- Основной причиной образования недостатков является нормальный физический износ.
- Некоторые недостатки, указанные в акте, на момент проведения экспертизы устранены.
- Учитывая объем и характер выполнения работ, разумный срок исполнения обязательств - 4 месяца.
- Судебная неустойка в размере 1% от 58млн. рублей за каждый день несоразерна, обоснованность приведенной истцом стоимости ремонтных работ не проверена, есть основания для снижения неустойки до 5 000 руб. в день.
Вот теперь точно конец!
Считаете вы это решение справедливым или нет? Решать вам. Нам же нужно извлечь из этой истории правильные выводы:
- Для начала неплохо было бы заиметь в собственность подобное здание (эх, целых 20тыс.метров), жить будет точно легче.
- Соблюдайте формальную процедуру проверки помещения. Как видно, ВС указал на это нарушение. Старайтесь также устанавливать в договоре процедуру проверки объекта без уведомления и участия арендатора. Не всегда достижимо, но попробовать стоит.
- Постарайтесь четко разграничивать в самом договоре зоны эксплуатационной ответственности, текущего и капитального ремонта, неотделимых улучшений и нормального износа. Чем подробнее, тем лучше. Понимаю, что это тяжела работа, но она снимает многие вопросы.
- Привлекайте при оценке работ специализированные организации (пускай это будет подрядчик, но независимый). Проведение экспертизы, конечно, не всегда оправдано, все зависит от цены вопроса. Но иногда лучше лишний раз потратиться.
- Устанавливайте договором сроки устранения замечаний и рычаги воздействия на арендатора: неустойка, право на односторонний отказ от договора, право на самостоятельное проведение работ с последующей компенсацией.
- Пользуйтесь судебной неустойкой, это полезный и зачастую действующий инструмент, понуждающий должника к исполнению обязательства.
И самое главное! Будьте обоснованы, разумны, справедливы и соразмерны! Именно об этом вам говорит Верховый суд!
На этом всё. Судебный акт будет выложен в телеграм-канале.
Для обсуждения проблем арендодателей переходите в чат в MAX
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды