Ипотека в 2025: рекордные выдачи сменились падением спроса и ростом рисков для застройщиков
В начале 2025 года ипотечный рынок столкнулся с резким спадом из-за рекордных ставок, но к концу года ситуация изменилась: выдачи по льготным программам достигли исторических максимумов, а структура сделок заметно сместилась. Как изменились условия кредитования и что ждет покупателей и застройщиков - в аналитическом обзоре.
Фотография: Restate.ru
В 2025 году ипотечный рынок России оказался в эпицентре перемен: резкое повышение ставок до 30% в первом квартале практически парализовало спрос. Девелоперы и банки фиксировали минимальные объемы сделок, а покупатели массово откладывали решения о приобретении жилья. Однако уже во втором полугодии ситуация начала меняться: ставки снизились до 20%, что позволило рынку частично восстановиться. Особенно заметен был всплеск интереса к «Семейной ипотеке» - по этой программе было выдано 545 тысяч кредитов, что на 47% больше, чем годом ранее. Общий объем выданных средств по льготным программам достиг 3,2 триллиона рублей, что стало абсолютным рекордом для российского рынка.
Параллельно с этим структура сделок на рынке жилья претерпела значительные изменения. Если в первой половине года доля покупок за наличные и в рассрочку составляла 39%, то к концу года этот показатель снизился до 20%. Это свидетельствует о том, что большинство покупателей вновь стали ориентироваться на ипотечные продукты, несмотря на сохраняющиеся высокие ставки. Банки отмечают, что спрос на стандартные ипотечные кредиты остается сдержанным, а льготные программы продолжают играть ключевую роль в поддержке рынка.
Портфель ипотечных кредитов с учетом секьюритизации на 1 января 2026 года достиг 23,8 триллиона рублей, увеличившись за год на 1,9 триллиона. При этом доля досрочных погашений снизилась до 5%, что может указывать на снижение финансовой гибкости заемщиков и рост долговой нагрузки. Эксперты отмечают, что подобная динамика создает дополнительные риски для банков и застройщиков, особенно на фоне нестабильной макроэкономической ситуации.
По прогнозу ДОМ.РФ, в 2026 году ожидается выдача 1-1,2 миллиона ипотечных кредитов на сумму 4,6-5 триллионов рублей. Прирост ипотечного портфеля, включая секьюритизацию, может составить 1,5-2 триллиона рублей. Ключевая ставка, по оценкам аналитиков, в среднем останется на уровне 13,5-14,5%, с возможным снижением до 12% к концу года. Однако даже такие показатели не гарантируют доступности жилья для большинства семей, учитывая продолжающийся рост цен на новостройки и сокращение предложения.
В контексте этих изменений стоит обратить внимание на недавний анализ, где эксперты отмечали, что снижение ставок не всегда приводит к реальному улучшению ситуации для покупателей: дефицит новостроек и ускорение роста цен становятся новой реальностью рынка. Подробнее об этом - в материале о тревожных сигналах для покупателей и застройщиков.
Несмотря на рекордные объемы выдачи ипотеки по льготным программам, рынок остается крайне чувствительным к изменениям ключевой ставки и макроэкономическим шокам. Девелоперы вынуждены корректировать свои стратегии, а банки ужесточают требования к заемщикам. В ближайшие месяцы ситуация может измениться вновь, если регулятор примет дополнительные меры поддержки или, напротив, ужесточит условия кредитования.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru