В 2026 году для продавцов жилья продолжают действовать обновлённые правила расчёта налога. Многие по-прежнему сомневаются, нужно ли платить НДФЛ после сделки и как определить сумму, если квартира находилась в собственности меньше установленного срока.
Как пояснил заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш, если недвижимость продана до истечения минимального срока владения, продавец обязан подать декларацию и уплатить налог. Базовый срок остаётся прежним — пять лет.
Когда достаточно трёх лет
Исключения предусмотрены для отдельных случаев. Минимальный срок сокращается до трёх лет, если квартира:
получена по наследству
подарена близким родственником
приватизирована
приобретена по договору ренты
является единственным жильём
При этом жильё, купленное менее чем за три месяца до продажи прежней квартиры, в расчёт «единственного» не берётся.
Прогрессивные ставки
С 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ. Доходы до 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%, а сумма превышения — по ставке 15%.
Важно, что налог начисляется не на всю сумму сделки, а на разницу между покупкой и продажей либо на доход за вычетом предусмотренных законом льгот.
Как уменьшить налог
Есть два способа снизить сумму платежа:
Имущественный вычет — уменьшение дохода на 1 млн рублей.
Учёт подтверждённых расходов — можно вычесть из дохода фактические затраты на покупку квартиры.
Например, если жильё купили за 5 млн рублей и продали за 5,5 млн, налог будет рассчитываться только с 500 тыс. рублей при наличии документов.
Роль кадастровой стоимости
Налоговые органы обращают внимание на кадастровую оценку. Если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости (а в ряде регионов с 2026 года — ниже 100%), налог могут рассчитать исходя из установленного минимума, а не из цены договора.
Также учитывается место регистрации продавца: если регион применяет повышающий коэффициент, он будет использоваться независимо от расположения объекта.
Льготы для семей с детьми
С 2026 года расширены послабления для семей с двумя и более детьми. При выполнении ряда условий налог можно не платить вовсе — если семья приобретает жильё большей площади или с более высокой кадастровой стоимостью не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
Для семей с ребёнком-инвалидом возрастные ограничения не применяются. Кроме того, если второй ребёнок родился после сделки, но до 30 апреля следующего года, право на освобождение сохраняется.
Дополнительные нюансы
Срок владения теперь должен быть непрерывным: если квартиру продали, затем снова купили и решили продать, отсчёт начинается заново. А при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности обязанность уплаты налога сохраняется даже при превышении минимального срока владения.
Подать декларацию 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а перечислить налог — до 15 июля. Просрочка грозит штрафами и пенями.
Если же квартира находилась в собственности дольше установленного срока, подавать декларацию и платить налог не требуется.