Третий квартал 2025 года вошёл в историю российского рынка коммерческой недвижимости как квартал перелома. Не радикального разворота, а именно перелома: когда накопленные за полтора года разнонаправленные силы — монетарное ужесточение, стремительный рост арендных ставок, рекордный инвестиционный год, геополитическая неопределённость — начали давать осязаемые и измеримые результаты. Ключевая ставка, дважды снижавшаяся в ходе квартала — с 20% в начале июля до 17% к 12 сентября, — стала тем самым сигналом, на который рынок ждал разрешения. Переговоры по отложенным сделкам ускорились, инвестиционная активность в III квартале показала контрсезонный всплеск. Но одновременно дали о себе знать и накопленные дисбалансы: в складском сегменте ставки впервые за два года двинулись вниз, офисный рынок перешёл в режим «неустойчивого равновесия», торговые центры ощутили на себе сберегательную модель поведения населения.
Настоящий обзор анализирует ситуацию в разрезе всех ключевых сегментов коммерческой недвижимости на основе восьми отраслевых отчётов, опубликованных в октябре–декабре 2025 года. Их авторы — ведущие российские консультанты рынка, непосредственно участвующие в сделках и опрашивающие собственников, девелоперов и арендаторов. Совокупность этих данных позволяет составить связную и верифицируемую картину рынка в переходной фазе.
1. Макроэкономический фон: «щадящая стабилизация»
Авторы квартального MarketBeat от Commonwealth Partnership дали происходящему в экономике точное определение: «щадящая стабилизация». Снижение инфляционного давления удалось достичь ценой резкого торможения экономического роста — ВВП во II квартале 2025 года показал снижение до 1,2% в реальном выражении. Это следствие одновременного охлаждения внутреннего спроса и сокращения активности добывающих отраслей. Данные по III кварталу будут опубликованы Росстатом позднее, однако участники рынка оценивают динамику как сопоставимую.
Главной темой квартала стал инфляционный перелом. На протяжении II–III кварталов 2025 года инфляционные индикаторы находились в «зелёной зоне» — существенно ниже показателей четырёх предыдущих лет и вблизи целевой траектории Центрального банка. Индекс потребительских цен в сентябре составил 0,34% к предыдущему месяцу, что соответствует 7,99% год к году. Ключевые факторы дезинфляции — укрепившийся рубль, которому удавалось сдерживать импортные цены на протяжении первого полугодия, и общее охлаждение потребительского спроса. Среди проинфляционных рисков аналитики называли высокие инфляционные ожидания населения и устойчивый бюджетный спрос.
В ответ на эту динамику Совет директоров Банка России дважды снизил ключевую ставку в течение квартала. К 12 сентября она составила 17% годовых против 20% в начале июля. Ещё в октябре участники Макроэкономического опроса ЦБ прогнозировали сохранение ставки на этом уровне вплоть до декабрьского заседания. Это означало, что разворот траектории ключевой ставки стал реальностью, но кредитный канал оставался сдержанным: снижение ставок по депозитам пока не спровоцировало массового вывода средств. По данным на сентябрь 2025 года, темпы прироста кредитного портфеля и суммы средств на депозитах сравнялись как у физических, так и у юридических лиц, что свидетельствует о балансе сберегательной и кредитной активности.
Отдельной переменной квартала стал курс рубля. В III квартале 2025 года отечественная валюта взяла курс на ослабление — на волне ухудшения геополитических ожиданий, снижения объёма нефтегазовых доходов и сальдо внешней торговли. Курс доллара к концу сентября составил 82,9 рубля, прибавив около 5% к июньскому минимуму. В проект бюджета на 2026 год заложено среднегодовое значение 92,2 рубля за доллар — консервативный ориентир, отражающий официальное признание дальнейшего ослабления. Динамика схожа с ситуацией 2022 года: снижение ставки регулятора уже тогда сопровождалось ослаблением рубля, и этот паттерн воспроизводится.
Ещё одним значимым сигналом стало направление в Госдуму проекта федерального бюджета на 2026–2028 годы. Документ предполагает снижение бюджетного импульса и изменения в налоговом законодательстве, включая повышение НДС с 20% до 22% и ужесточение порогов применения УСН. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина публично приветствовала балансировку бюджета как фактор, создающий предсказуемость для принятия решений по ключевой ставке. Для рынка недвижимости это важно: монетарная и бюджетная политика впервые за долгое время оказались сонаправлены, что снижает неопределённость среднесрочного планирования.
2. Рынки капитала: всплеск активности на фоне структурных ограничений
Инвестиции в коммерческую недвижимость России за первые девять месяцев 2025 года составили 344 млрд рублей — на 27% выше, чем за аналогичный период 2024 года. При этом годовой прогноз на 2025-й превышает отметку в 450 млрд рублей. На первый взгляд — высокая активность. Но картину необходимо читать внимательно.
Прежде всего, значительная часть сделок III квартала носила стрессовую природу. Это приобретения активов, выставленных на торги в рамках банкротных процедур или реализации иммобилизованных активов. На крупнейшие сделки в каждом из сегментов коммерческой недвижимости пришлось около 30% инвестиционной активности за девять месяцев, и в трёх случаях из четырёх самое крупное приобретение состоялось на торгах либо непосредственно после них. Так, БЦ «Белая Площадь» (111 тыс. кв. м, Москва) был приобретён компанией «МБП» за 46,5 млрд рублей и упакован в ЗПИФ управляющей компании «Современные Фонды Недвижимости»; ТЦ «Времена Года» — реализован с торгов; гостиница Swissotel Resort в Сочи — продана в рамках программы реализации иммобилизованных активов банка ВТБ.
Лидером по объёму вложений второй год подряд стал офисный сегмент: за девять месяцев 2025 года на него пришлось 32% совокупного инвестиционного объёма, или 194 млрд рублей. Показатель незначительно снизился год к году (-18%), однако существенно превышает результат за аналогичные периоды предыдущих лет. В складском сегменте инвестиционная активность поддерживалась форвардными сделками: индустриальный парк Radius Group площадью 225 тыс. кв. м был продан инвестору именно через такой механизм. По данным IBC Real Estate, в Москве в целом за 2025 год объём инвестиционных сделок составил 573 млрд рублей — в два раза ниже рекордного 2024-го, но почти втрое выше среднего докризисного уровня 2016–2021 годов.
Высокая ключевая ставка принципиально изменила структуру транзакций. Большинство сделок сегодня осуществляется за счёт собственных средств покупателей — доступ к заёмному финансированию по разумным ставкам по-прежнему ограничен. Это сдерживает активность профильных инвесторов, ориентированных на кредитное плечо, и смещает рынок в пользу стратегических покупателей, государственных структур и коллективных инвестиций через ЗПИФ.
Существенным изменением стала переоценка ставок капитализации. Во втором полугодии 2025 года принял очертания тренд на снижение верхней границы диапазона ставок капитализации в русле изменения траектории ключевой ставки ЦБ. В офисном сегменте диапазон сместился с 12,0–13,5% до 12,0–13,0%. В складском сегменте, напротив, из-за роста вакансии и снижения темпов роста ставок аренды показатель принял обратную корректировку — до 10,75–13,0%. В торговой недвижимости коридор составил 11,0–12,5%. Это отражает дифференцированный взгляд инвесторов на риски различных сегментов.
3. Складской рынок: коррекция после перегрева
Складской рынок III квартала 2025 года стал наиболее наглядной иллюстрацией того, как экстремальный цикл роста сменяется закономерной коррекцией. Авторы дайджеста RE-Digest Альянса экспертов рынка недвижимости приводят точные исторические координаты: с 2015 по 2023 год средневзвешенная ставка аренды удерживалась в диапазоне 3 900–5 700 рублей за кв. м в год (без НДС и OPEX), отражая сбалансированное соотношение спроса и предложения. Начиная со II квартала 2023 года рынок столкнулся с взрывным ростом — ставка превысила 11 500–12 500 рублей за кв. м в год. Удвоение примерно за полтора года. Уже в III квартале 2025-го ставка скорректировалась до 10 500–11 500 рублей, и на взгляд ряда участников рынка, даже это снижение на 8–16% от исторического максимума нельзя считать «падением» — скорее нормализацией.
По данным Commonwealth Partnership, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А в Московском регионе по итогам III квартала составила 11 600 рублей за кв. м в год, снизившись на 4% с начала 2025 года. Диапазон запрашиваемых ставок заметно сузился: если в I квартале 2025-го предложения по ставке ниже 11 000 рублей составляли около 14% рынка, то к концу III квартала этот сегмент вырос до 33%. Одновременно на 33% сократилась доля предложений по ставке выше 13 000 рублей.
Пространственная картина ставок показывает чёткую зональность. Карта запрашиваемых ставок, составленная специалистами компании Ricci по состоянию на сентябрь 2025 года, фиксирует следующее: внутри МКАД — до 16 000 рублей за кв. м в год; зона 0–5 км от МКАД — 14 000–15 000 рублей; зона 5–15 км — 11 000–14 500 рублей; за пределами ЦКАД (более 35–45 км от МКАД) — 9 000–9 800 рублей. Это соответствует фундаментальному правилу рынка: удалённость от МКАД — главный ценовой фактор.
Со стороны предложения квартал оказался рекордным. По итогам девяти месяцев 2025 года новое строительство в Московском регионе составило 1,1 млн кв. м — на 38% больше, чем за аналогичный период 2024-го. По итогам года прогнозируется рекорд за последние 10 лет — 1,9 млн кв. м. Южное направление традиционно лидирует, формируя 47% объёма нового строительства. При этом 34% нового строительства пришлось на объекты формата BTS (built-to-suit, под конкретного заказчика) — на 10 процентных пунктов больше, чем годом ранее. Рост доли BTS отражает осторожность спекулятивных девелоперов в условиях высоких ставок финансирования.
Доля свободных площадей в классе А к сентябрю 2025 года составила 3,4%, оставшись неизменной по сравнению со II кварталом. Это 718 тыс. кв. м совокупной вакансии, из которых 24% составляют предложения субаренды. Примечательно, что 11% свободных площадей приходится на мультитемпературные склады — во многом из-за выхода на рынок субаренды ВкусВилл (100 тыс. кв. м) в NK Парк Домодедово 2. Аналитики CMWP ожидают, что по итогам 2025 года вакансия зафиксируется на уровне 3,5%: крупные блоки (свыше 100 тыс. кв. м) вводятся законтрактованными и не создают дополнительного давления.
Спрос, напротив, демонстрирует выраженное охлаждение. За девять месяцев 2025 года сумма купленных и арендованных площадей в Московском регионе составила 1,8 млн кв. м — на 32% ниже, чем за аналогичный период 2024-го. Лидером в структуре спроса по-прежнему остаётся онлайн-торговля с долей 47%, хотя темпы наращивания складских мощностей со стороны e-commerce заметно сократились. Крупнейшие нереализованные сделки в этом году связаны именно с отказом маркетплейсов от ранее запланированных объёмов.
Опрос крупнейших собственников и девелоперов, проведённый IBC Real Estate в октябре 2025 года, зафиксировал снижение индекса баланса рынка с 5,9 пункта во II квартале до 5,4 пункта в III квартале (шкала от 1 до 10, где 10 — абсолютный рынок арендодателя). Это фаза равновесия, в которую рынок перешёл с апреля. 32% опрошенных фиксировали снижение ставок аренды в III квартале — вдвое больше, чем кварталом ранее. При этом 47% отмечали неизменность ставок, а стратегия собственников смещается от повышения цены к сохранению арендатора: «Если снижать ставку арендодатели не спешат, то по условиям арендных каникул стороны находят компромисс проще», — формулируют эксперты Invest7.
Рынок земли под складскую недвижимость
Отдельного внимания заслуживает земельный рынок — аналитики CORE.XP представили его детальный обзор, охватывающий период с 2019 по 2025 год. За пять лет средняя стоимость 1 га земли под строительство производственно-складской недвижимости выросла в 2 раза. Участки в районе ЦКАД (27–47 км от МКАД в зависимости от направления) подорожали в 3,5 раза. Средняя ставка аренды качественных складов за тот же период выросла в 3 раза: с 3 900 рублей за кв. м в 2019 году до 11 802 рублей в III квартале 2025-го.
Сегодня на рынке экспонируется около 100 участков суммарной площадью 4,6 тыс. га — примерно вдвое больше, чем шесть лет назад. Структура предложения существенно изменилась: если в 2019 году доля сельскохозяйственных земель составляла около 12%, то в 2025-м — уже 40%. Одновременно выросла доля участков среднего размера (50–100 га, с 7% до 57%), тогда как доля крупных (более 100 га) сократилась. Это отражает и структуру спроса — спекулятивным девелоперам в условиях дорогого финансирования выгоднее работать с меньшими лотами.
Аналитики CORE.XP обращают внимание на нивелирование географической дифференциации: разница в ставках аренды между «дорогими» (Киевское, Минское, Ленинградское шоссе) и «дешёвыми» (Восточное направление) субрынками сократилась с 18% в 2019 году до 8,5% в 2025-м. Строительство ЦКАД фактически «сблизило» точки рынка по транспортной доступности, выровняв ценообразование.
Динамика ставок аренды складской недвижимости и цен на землю под склады в Московском регионе. Источник: CORE.XP
Light Industrial: сегмент-исключение
На фоне общего охлаждения складского рынка сегмент Light Industrial демонстрирует выраженную контртенденцию. По итогам девяти месяцев 2025 года новое строительство в Московском регионе выросло на 18% к аналогичному периоду прошлого года. Доля сегмента в общем объёме нового строительства — 19%, общее предложение достигло 812 тыс. кв. м. Спрос вырос на 79% год к году — ключевой драйвер: производственный сектор (52% в структуре спроса, прирост на 14 п.п. за год). Ставка аренды по итогам III квартала составила 15 100 рублей за кв. м в год — на 3% выше, чем кварталом ранее. Цена продажи выросла на 28% и достигла 128 тыс. рублей за кв. м без НДС. Это принципиально другой рынок: небольшие объекты ближе к городу, ориентированные на производственные компании, ищущие качественные площади с офисной составляющей.
4. Офисный рынок: неустойчивое равновесие
Офисный рынок Москвы в III квартале 2025 года аналитики Commonwealth Partnership охарактеризовали точной формулой: «неустойчивое равновесие». Это состояние, при котором не происходит резких колебаний в значениях ключевых индикаторов, однако рынок стоит на пороге перемен. К концу сентября 2025-го общее предложение офисных площадей составило 20,9 млн кв. м. Доля свободных площадей — 4,7% (классы Prime, A, B), показав прирост на 0,7 п.п. год к году.
Квартал ознаменовался рекордом нового строительства: 95% объёма ввода за первые девять месяцев было введено именно в III квартале — 473 тыс. кв. м. Крупнейшие объекты — штаб-квартиры: Национальный космический центр (166 992 кв. м офисов), штаб-квартира Банка России в БЦ SLAVA (101 460 кв. м) и башня ICITY Space Tower (92 203 кв. м). Несмотря на активный ввод, новое строительство не достигло уровня, заявленного девелоперами в начале года. По итогам 2025-го прогнозируется 640 тыс. кв. м — более чем вдвое ниже первоначальных ожиданий: дорогое строительство и заёмное финансирование вынуждают переносить сроки.
Со стороны спроса картина более сдержанная. За девять месяцев сумма купленных и арендованных площадей составила 957 тыс. кв. м — на 44% ниже, чем за аналогичный период 2024 года, когда рынок получил мощный импульс от крупных сделок госструктур. Итоговый показатель 2025 года ожидается около 1,38 млн кв. м — почти вдвое ниже рекордного прошлогоднего. Примечательно, что 37% совокупного объёма свободных площадей с датой доступа до 30 сентября 2025 года составляют предложения с экспозицией более 12 месяцев. Это означает, что часть «вакансии» де-факто выведена из активного рыночного оборота. С поправкой на это фактор реально ликвидных свободных площадей составляет около 3%.
Ставки аренды выросли на 32% год к году по итогам девяти месяцев. Средневзвешенная базовая ставка (классы Prime, A, B) составила 30 432 рубля за кв. м в год. В разбивке по классам картина неравномерна: Prime — 52 893 рубля, класс А — 36 174 рубля, класс B — 24 598 рублей за кв. м в год. Однако аналитики CMWP фиксируют: основные корректировки арендных ставок уже реализовались, потенциал роста исчерпан. По некоторым наиболее качественным опциям запрашиваемые ставки в среднем снизились на 9%.
Данные IBC Real Estate в декабрьском отчёте по деловым районам Москвы дополняют эту картину в субрыночном разрезе. ММДЦ «Москва-Сити» — ставки класса Prime составляют 74 тыс. рублей за кв. м в год (+8% г/г), класса А — 65 тыс. рублей (+22% г/г). Вакантность подросла с 0,9% в 2024-м до 3,8% — виноват ввод башни ICITY Space, где свободно около 40% площадей. Центральный деловой район: Prime — 70 тыс. рублей, класс А — 58 тыс. рублей (+9% г/г), вакантность — 3,0%. В Ленинградском коридоре при максимальной девелоперской активности (около 410 тыс. кв. м в стадии строительства) вакантность исторически минимальная — 2,0%, ставки класса А — 47 тыс. рублей (+7% г/г).
Рынок продажи офисных блоков переживает собственный бум. Инвестиции в офисную недвижимость через формат продажи блоками за первые девять месяцев 2025 года составили 194 млрд рублей. По данным IBC Real Estate, объём сделок розничных инвесторов в строящихся бизнес-центрах достиг 68 млрд рублей (+36% год к году). По итогам года этот показатель может достичь 100 млрд рублей, а число транзакций превысит 1 500 — исторический максимум для офисного сегмента. С начала 2025 года стартовали продажи офисов блоками в 33 новых строящихся и планируемых бизнес-центрах. Три крупнейшие сделки девяти месяцев: AFI2B (37 883 кв. м — нефтегазовая компания), БЦ «Амальтея» (30 925 кв. м — МИК), «Центральный Телеграф» (28 785 кв. м — Центральный Университет).
Прогноз на 2026 год у всех авторов схожий: рынок войдёт в инерционную фазу. Ожидаемое плавное снижение ключевой ставки позитивно скажется на активности, но с лагом. Объём сделок прогнозируется на уровне 1,25 млн кв. м (снижение ещё на 10% г/г), вакантность вырастет до 5,2–7,3% по разным классам. По ММДЦ «Москва-Сити» к 2030 году с учётом строящихся объектов предложение вырастет на 29% и достигнет 2 170 тыс. кв. м офисов.
Санкт-Петербург также фиксирует замедление после рекордного 2024 года. Объём сделок с офисами за 2025 год — около 250 тыс. кв. м (против 506 тыс. в 2024-м). Вакантность незначительно выросла — до 4,4%. Темпы роста ставок аренды замедлились, рост точечный. Зато новое строительство утроилось год к году — около 163 тыс. кв. м: девелоперы вывели в работу объекты, запущенные ещё в период пика спроса.
5. Торговая недвижимость: сберегательная модель против трафика
Рынок торговой недвижимости в 2025 году оказался под давлением сразу нескольких разнонаправленных сил, которые авторы отчётов описывают как принципиально новую конфигурацию. С одной стороны — рекорд нового строительства: за девять месяцев 2025 года в Москве введено 127 тыс. кв. м торговых площадей — в 1,5 раза больше, чем за тот же период 2024-го. По итогам года общий ввод в Москве достигнет около 249 тыс. кв. м. С другой — сберегательная модель поведения населения, падение посещаемости и замедление темпов выхода новых международных брендов.
Доля свободных площадей в форматных торговых объектах Москвы по итогам девяти месяцев 2025 года составила 8,9%. Прогноз на конец года — превышение рубежа в 9%, а в 2026-м показатель продолжит расти в пределах 1 п.п. Рост вакансии обусловлен именно вводом новых объектов, которые ещё не достигли оптимального заполнения. По данным IBC Real Estate, в 2025 году в Москве открылись первые магазины лишь 9 новых брендов против 21 годом ранее.
Посещаемость торговых центров в течение 36% недель 2025 года демонстрировала отрицательные значения относительно аналогичной недели предыдущего года. Авторы MarketBeat указывают на неожиданную причину: напряжённость на рынке труда и кадровый дефицит в отрасли розничной торговли. Линейный персонал составляет 80% вакансий в сфере ретейла, при этом престиж работы в отрасли, согласно данным HeadHunter, падает. «Главные конкуренты розничной торговли — логистика, государственные организации и автомобильный бизнес», — констатируют аналитики CMWP. Ухудшение потребительского опыта на фоне нехватки квалифицированного персонала негативно сказывается на трафике.
В Санкт-Петербурге торговый рынок в 2025 году также пережил рекорд нового строительства — впервые за 12 лет: Hollywood, «Небо» в Мурино и «Парк Молл» добавили около 116 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Доля вакантных площадей выросла до 4,7% (+1,6 п.п. за год). Ключевые ТЦ Петербурга сохраняют более низкие показатели свободных площадей, но и они растут — с 1,3% в декабре 2024-го до 3,5% в декабре 2025-го. Показательна ротация в центральных торговых коридорах города: по данным NF Group, в 2025 году закрытий стало на 35% больше, чем годом ранее, — 510 арендаторов освободили помещения против 470 открывшихся. В результате закрытия превысили открытия на 9%.
Единственным сегментом, демонстрирующим уверенный рост вопреки общей тенденции, остаётся общественное питание. В Санкт-Петербурге за 9 месяцев 2025 года оборот общепита превысил 253 млрд рублей против 225 млрд за аналогичный период 2024-го. В торговых центрах города появились три новых фуд-холла. Эта тенденция устойчива: посетители ТЦ смещаются от покупок товаров к «досуговому и эмоциональному потреблению» — еда и развлечения выигрывают у ретейла.
Арендные условия в торговых объектах остаются «обременительными для большинства арендаторов», как формулируют авторы отчётов. Высокая стоимость отделки помещений, снижающиеся обороты офлайн-ретейла и сберегательная модель потребителей создают тройное давление. Индикатор арендной ставки в Prime ТЦ Москвы — 180 тыс. рублей за кв. м в год. Процентная ставка для операторов торговой галереи в стабилизированных объектах — в диапазоне 10–15%. Собственники новых ТЦ предлагают более привлекательные стартовые условия с последующей консолидацией платежей.
6. Гостиничный рынок: рост цен при стабилизации загрузки
Гостиничная недвижимость остаётся самым устойчивым в плане операционных показателей сегментом. В Москве по итогам 2025 года загрузка классифицированных отелей составит около 75% — незначительное снижение на 2 п.п. год к году (в 2024-м было 77%). Средняя цена на номер вырастет примерно на 3% и составит около 11 800 рублей за ночь. Доходность на номер (RevPAR) — около 8 900 рублей. В Санкт-Петербурге доходность росла более динамично: в 2025 году она превысила 6 400 рублей за номер против 5 400 в 2024-м, прирост обеспечен прежде всего стремительным ростом средней цены (+18% г/г, до 9 800 рублей за ночь) при стабилизации загрузки на уровне 65%.
Новое предложение остаётся умеренным. В Москве в 2025 году открылось три объекта совокупным номерным фондом около 700 номеров; на 2026-й заявлено четыре объекта. Характерная черта: все новые гостиницы находятся под управлением ведущих российских сетевых операторов. В Санкт-Петербурге открылся один объект на 800 номеров, на 2026-й заявлены три (600 номеров). Кадровый дефицит, который всё острее ощущается в ретейле, добрался и до гостиничного сегмента: нехватка квалифицированного персонала приводит к необходимости активного обучения сотрудников.
Инвестиционная активность в сегменте заметно выросла: в Москве объём вложений в гостиничную недвижимость удвоился — с 14 млрд рублей в 2024-м до 28 млрд в 2025-м. Крупнейшая сделка — продажа отеля Swissotel Resort Сочи «Камелия» (203 номера, пятизвёздочный объект) с аукциона в рамках реализации иммобилизованных активов банка ВТБ. В Санкт-Петербурге объём инвестиций в гостиничный сегмент составил 10 млрд рублей.
7. Дата-центры: инфраструктура цифровой трансформации
Особняком среди традиционных сегментов коммерческой недвижимости стоит рынок центров обработки данных (ЦОД) — быстро растущий и привлекающий принципиально новых игроков. Аналитики Nikoliers опубликовали обзорное исследование, которое документирует структурный разрыв между потребностью в вычислительных мощностях и имеющимся предложением.
Ключевые цифры рынка: общая площадь существующих коммерческих ЦОД в России — 477 415 кв. м; общее количество серверных стоек — 86 230; совокупная мощность — 672 585 кВт (около 760 МВт). Москва аккумулирует 52% от общего числа действующих ЦОД страны. На четырёх крупнейших операторов приходится более половины рынка. Ежегодный темп роста российского IT-рынка (13%) опережает аналогичные показатели США, Китая и стран ЕС, что создаёт устойчивый долгосрочный спрос на инфраструктуру.
К 2030 году совокупная мощность российских ЦОД должна возрасти на 40%, а IT-рынок — удвоиться по объёму. Прямая зависимость между размером IT-сектора и суммарной мощностью дата-центров подтверждается международными данными (R² = 0,72). При этом Россия сегодня значительно уступает европейским и азиатским рынкам по совокупной мощности относительно объёма IT-сектора — то есть недоинвестирована.
В ближайшей перспективе ожидается активное возведение дата-центров в регионах и выход в сегмент девелоперов складской и индустриальной недвижимости. Последнее принципиально важно: переориентация складских девелоперов, хорошо знакомых с инженерной инфраструктурой и большими участками, — потенциальная точка роста рынка ЦОД.
Значимым институциональным событием стало принятие Госдумой законопроекта о ЦОД во втором и третьем чтении. Официальное признание дата-центров объектами связи и инженерными сооружениями создаёт правовую базу для масштабирования этой инфраструктуры и её интеграции в различные секторы экономики. Одновременно издан специальный свод правил Минстроя (СП 541.1325800.2024), регулирующий проектирование, строительство и эксплуатацию ЦОД.
8. Итоги и перспективы: вход в инерционную фазу
Суммируя происходящее в III квартале 2025 года, рынок коммерческой недвижимости России перешёл от активной адаптации к новой реальности — высоким ставкам, пересборке потоков спроса, трансформации структуры игроков — к фазе переваривания этих изменений. Каждый сегмент входит в 2026 год со своим набором проблем и возможностей.
В складском сегменте основной тезис таков: после ценового шока 2023–2024 годов рынок нормализуется. Ставки скорректировались, но по-прежнему вдвое превышают уровни предыдущего десятилетия. Рекордный объём нового строительства (1,9 млн кв. м по итогам года) при умеренном спросе (2,5 млн кв. м) обеспечивает баланс. Аналитики Commonwealth Partnership прогнозируют на 2026 год восстановление ставки до 12 000 рублей за кв. м в год — умеренный рост в пределах инфляции, не возврат к пикам. Прогноз спроса — 2,7 млн кв. м.
Офисный рынок войдёт в 2026 год под давлением: объём сделок снизится до 1,25 млн кв. м, вакантность вырастет до 5,2–7,3% в зависимости от класса. Ставки стабилизируются — потенциал роста в основном реализован. Однако рынок продажи блоками останется активным, особенно в строящихся объектах: инвестиционный спрос на офисы при ограниченных альтернативах никуда не делся.
В торговле тренды определяются двумя силами, которые будут действовать одновременно и с трудом совместимы. С одной стороны — высокий объём нового строительства, который добавит вакантности. С другой — медленное восстановление потребительской активности по мере снижения ключевой ставки. Сберегательная модель поведения, сформировавшаяся в условиях высоких ставок по депозитам, не исчезнет мгновенно. Общественное питание и досуговые концепции продолжат выигрывать у традиционного ретейла.
Инвестиционный рынок в 2026 году будет медленно восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки — но с временным лагом. Основная часть инвестиционного объёма по-прежнему будет формироваться за счёт собственных средств. Профессиональные инвесторы вернутся активнее, когда стоимость финансирования станет соразмерной доходности активов. Ставки капитализации уже начали компрессию, и это сигнал: точка перегиба пройдена.
Наконец, два нишевых рынка — ЦОД и Light Industrial — входят в 2026 год с встречным ветром. Цифровизация и рост IT-сектора создают устойчивый спрос на вычислительную инфраструктуру. Производственная активность и потребность в качественных городских складских помещениях с офисной составляющей обеспечивают спрос на Light Industrial. Оба сегмента выиграют от того, что традиционный складской рынок нащупывает новое равновесие и высвобождает девелоперский ресурс.
В целом итог квартала — рынок на переломе, но не на перепутье. Направление понятно: умеренное снижение ставки ЦБ, нормализация строительной активности, дифференциация по качеству активов и локациям. Неопределённость сохраняется в геополитическом контексте и на курсовом рынке. Но для инвесторов и операторов это уже не парализующая неопределённость, а рабочие переменные, с которыми учатся работать. «В текущей среде мы не стоим на обочине, ожидая определённости. Наш фокус — на том, как ориентироваться в неопределённости», — этот тезис из европейского издания Emerging Trends 2026 точно описывает настроение и российского рынка.
Источники:
Commonwealth Partnership (CMWP). MarketBeat Q3 2025. Экономика. Рынки капитала. Офисная недвижимость. Складская недвижимость. Торговая недвижимость. Гостиничная недвижимость. Москва: CMWP, 2025.
CORE.XP. Рынок земельных участков под строительство производственно-складской недвижимости Московского региона. Ноябрь 2025. Москва: CORE.XP, 2025.
IBC Real Estate. Инвестиции в офисную недвижимость. Офисная недвижимость Москвы. Офисная недвижимость Санкт-Петербурга. Оценка рыночных настроений: складская недвижимость. Октябрь 2025. Москва: IBC Real Estate, 2025.
IBC Real Estate. Коммерческая недвижимость Москвы. Предварительные итоги 2025 года. Декабрь 2025. Москва: IBC Real Estate, 2025.
Nikoliers. Облако возможностей: перспективы развития рынка ЦОД России в эпоху цифровизации. Москва: Nikoliers, 2025.
НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости». RE-Digest. Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка коммерческой недвижимости. Часть 1: Склады класса А и В — корректировки на III кв. 2025 г. Октябрь 2025.
NF Group. Рынок стрит-ретейла Санкт-Петербурга. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга. 2025 год. Санкт-Петербург: NF Group, 2025.