Многие собственники заключают договоры найма на срок до года (обычно на 11 месяцев), чтобы не подпадать под правила, действующие при аренде на год и более: регистрацию в ЕГРН и преимущественное право нанимателя на продление (ст. 683 ГК РФ). Чтобы сохранить «маневренность», в такие договоры нередко добавляют условие об автоматической пролонгации.
Однако на практике начали активно применять позицию Конституционного Суда РФ (постановление № 23‑П): если из‑за регулярных продлений краткосрочных соглашений фактические отношения длятся свыше года, их могут признать долгосрочными - со всеми соответствующими правовыми последствиями.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке без суда возможно только при наличии вины нанимателя: например, при существенной задолженности или грубых нарушениях правил проживания. Одной фразы в духе «собственник вправе в любой момент расторгнуть договор и выселить жильца» недостаточно.
Если наниматель хочет продолжать жить в квартире, само по себе желание собственника «освободить жильё» не является основанием для выселения. А если владельцу всё же удастся удалить жильца без законных причин, наниматель вправе обратиться в суд, потребовать восстановления нарушенных прав и компенсации убытков.
По договорам сроком более года (или тем, которые фактически стали такими) собственник, как правило, не может выселить жильца без судебного решения: право на жилище и стабильность проживания охраняется Конституцией РФ (ст. 40).
Что делать собственнику, чтобы и сдавать квартиру, и иметь возможность вернуть её в удобный момент? Если нужна возможность быстрого внесудебного прекращения найма, заключайте отдельные договоры на срок до года - без условия об автоматической пролонгации. То есть для продолжения проживания оформляйте каждый раз новый договор на новый срок, а не «продлевайте по умолчанию».
Также стоит прописывать в договоре конкретные основания для расторжения и понятные способы фиксации нарушений (акты о задолженности, перечень нарушений, порядок уведомлений и т. п.). Но важно помнить: если вины нанимателя нет, права на внесудебное выселение у собственника не возникает - и не помогут ни управляющая компания, ни полиция.
И ещё момент: постоянные пролонгации краткосрочных договоров повышают риск, что отношения признают долгосрочными. В суде это могут расценить как попытку обойти регистрацию договора и налоговые обязательства - а последствия в таком случае бывают куда серьёзнее. На фоне этого споры с квартирантами действительно покажутся мелочью.