⚡️Что будет с рынком недвижимости

⚡️Что будет с рынком недвижимости?

Вопрос, который, вероятнее всего, волнует сейчас большинство присутствующий на моем канале.

Я ни диванный эксперт, ни политик, ни работаю 20 лет в недвижке, но, как и все, могу анализировать и неплохо сопоставляю логические цепочки.

Делюсь сегодня субъективными умозаключениями. Готова к диалогу и даже легкому конструктивному спору лишь во благо поиска истины.

И так, на мой взгляд, рынок недвижимости живет по правилу «спрос рождает предложение». Не берем сегодня мировую инфляцию, которая дорожает строительство в принципе, говорим про резкие изменения.

Вспомним последние катаклизмы:

➡️2008 — кредитный пузырь в Америке. Глобальный шок.

Почему рынок обвалился в Дубае? Потому что Дубай полностью зависел от иностранного капитала. Потому эскроу-счета были еще очень сырыми и мало контролируемыми, банки кредитовали всех подрядах с минимальным ПВ и почти без подтверждения доходов. Дубай финансировал строительство через международный капитал и был очень зависим. Рынок офф-плана был сырой и состоял из инвесторов-спекулянтов. Спрос был раздут супер лояльными условиями и ожиданиями инвесторов выйти в короткий срок. Никто не ориентировался на enduser-ов, потому что их почти и не было. Не было Золотых виз, такого количества экспатов и условий для жизни.

🔴Как итог: спрос охладел, застройщик не получал капитал от инвесторов, банк кредит давать перестал, стройки встали, спрос охладел еще сильнее — паника усилила падение.

➡️2014 — 2018 года — период охлаждения рынка.

Причины:

🔴Раздутые цены после победы Дубая в 2013 года в проведении Expo2020. Капитал потек в Дубай, застройщики выпускали колоссально много зданий. Цены разогрелись на 20-30% за год — это очень много для недвижимости! Запомните, пожалуйста, все, кто до сих пор грезит быстрым ростом в короткий срок! Это плохой знак для!

🔴В середине 2014 было падение цен на нефть в регионе. Отсюда бюджеты стран GCC сократились, бизнес замедлился, люди стали осторожнее. Приток регионального капитала в Дубай сократился.

🔴Сильно укрепился доллар. Здесь понятно — дирхам закреплен к доллару, значит цены на недвижку для большинства других инвесторов стали дороже, чем были. Еще одна причина охлаждения спроса.

🔴Как итог: много ввода в эксплуатацию и очарованных спекулянтов, но низкий охладевший спрос.

➡️2020 — COVID и стратегические действия властей.

Да, в начале снова из-за паники рынок просел буквально на 8-15%. Но уже в 2021 году рынок пошел наверх. Почему? Супер правильные решения правительства: отсрочки по кредитам, поддержка бизнеса, введены новые визы, открыли границы раньше всех, провели Expo2020.

🔴Как итог: экономика не постарадала, спрос не упал, рынок взял курс на стабильный рост.

➡️2022-2023 — начало СВО. Победители и аутсайдеры.

Тут уже более понятно. Раздутый спрос на панике, мощный приток российского капитала. В то же время — спекулянты, очарованные «бычьим» рынком и обещаниями брокеров.

🔴Как итог: цены растут, все, кто зашел «с головой» заработали, все, кто хотел быстро и х2, потеряли деньги, обиделись и теперь пишут мне свои грустные комментарии.

✔️Кто внимательно читал, тот в каждом абзаце увидел одно и тоже слово — «спрос». И только об этом нужно думать каждому из вас: куда пойдет спрос и пойдет ли?

⚡️В каких условиях рынок живет сейчас?

Самое главное, что я вижу на рынке, — наконец-то спекулянтов стало кратно меньше. Рассрочки стали жестче, взять ипотеку стало сложнее — кредитуют сильно выборочно. Контроль и жесткое регулирование государства эксроу-счетов — запустить новый проект в ОАЭ стало намного сложнее. Экономика диверсифицирована, приток капитала глобальный. Вся планета — ваш покупатель.

ЕЩЕ ВАЖНО: просто колоссальное количество экспатов и держателей виз. Люди здесь живут семьями, их дети ходят в школы, сюда приезжают открывать бизнесы и пускать корни. Все это постоянный спрос со стороны ENDUSER-ов, а именно они всегда держат рынок в стабильности, а не Вы, уважаемые инвесторы.

⚡️Поэтому, отвечая на вопрос, что будет с рынком завтра? Я могу прогнозировать только временную и легкую коррекцию в районе 10%, на фоне паники.