Что происходит с ценами на недвижимость в Москве?
Пожалуй, сегодня это один из самых частых вопросов, которые я слышу от клиентов. Рынок находится в фазе высокой неопределённости: на динамику влияют макроэкономика, денежно-кредитная политика и геополитические факторы. Тем не менее, опираясь на фактические показатели, можно сделать определённые выводы.
Динамика предложения (по данным ЦИАН)
По состоянию на февраль 2026 года в открытой продаже в Москве и Московской области представлено порядка 152 тыс. квартир.
Для сравнения:
летом 2024 года экспозиция составляла около 219 тыс. объектов;
зимой 2023 года — порядка 230 тыс. квартир.
Снижение объёма предложения более чем на 30% за относительно короткий период — существенный сигнал для рынка. При сокращении экспозиции в условиях стабильного спроса давление на цены закономерно усиливается.
Новые проекты и старты продаж
Ещё несколько лет назад рынок регулярно пополнялся новыми жилыми комплексами, а инвесторы активно заходили на стартах продаж по минимальным ценам. Достаточно было отслеживать проекты крупных девелоперов, таких как ПИК, чтобы фиксировать привлекательные точки входа.
Сегодня ситуация иная: количество новых запусков заметно сократилось. Девелоперы осторожны в выводе новых очередей и проектов, что дополнительно ограничивает предложение на горизонте ближайших лет.
Распроданность и обеспеченность жильём
Согласно аналитике портала наш.дом.рф:
Соотношение распроданности квартир к строительной готовности в Москве составляет 94% при нормативном уровне около 75%. Это говорит о том, что объекты продаются быстрее, чем вводятся в эксплуатацию.
Показатель обеспеченности жильём в Москве остаётся одним из самых низких в стране.
Крупнейшие девелоперы демонстрируют высокие темпы реализации: в числе лидеров — Донстрой (163%), ПИК (131%) и Level (122%). При таких показателях рассчитывать на системные скидки со стороны этих компаний не приходится.
Поведение рынка и ликвидность
В практической работе я ежедневно наблюдаю, как уходят ликвидные объекты — особенно в комфорт-сегменте с качественным ремонтом. Срок экспозиции таких квартир зачастую не превышает нескольких недель. Чем ниже бюджет объекта, тем шире круг потенциальных покупателей, а значит — выше скорость продажи.
Прогноз
При текущем уровне предложения и темпах вывода новых проектов я ожидаю продолжения роста цен в Москве. Подчеркну: речь идёт именно о столичном рынке — по регионам ситуация требует отдельного анализа.
Более того, на горизонте 2027–2028 годов вероятен дефицит действительно ликвидного жилья. Существенное снижение объёмов строительства сегодня во многом связано с высокой стоимостью проектного финансирования: при дорогих кредитных линиях девелоперам сложно обеспечить прежнюю экономику проектов.
Сценарий заметной коррекции цен в очередной раз откладывается.
Что касается старого фонда
Отдельно отмечу сегмент устаревшего панельного жилья. Потенциал роста там ограничен: такие объекты, на мой взгляд, будут прибавлять в цене ниже инфляции, а арендная доходность по ним остаётся минимальной по сравнению с современными проектами.
