Продолжим разбираться с выбором земельного участка, чтобы покупка порадовала, а не принесла неприятные "сюрпризы" и непредвиденные расходы, порой превышающие стоимость самого участка. Начало здесь
Часто продавцы земельных участков в своих объявлениях пишут такую фразу: "коммуникации по границе", но что она означает на самом деле? В большинстве лучших случаев, это значит лишь физическое наличие водовода, газовой трубы или ЛЭП "где-то поблизости", что опять же, понятие относительное. По идее, это говорит о том, что подключение теоретически возможно, но ничего не сообщает ни о технической возможности подключения, ни о его сроках, ни о стоимости. Расстояние до точки подключения может быть 20 метров, а может быть 500 метров. Соответственно, цена подключения будет отличаться в десятки раз.
Прекрасно, если рассматриваемому участку присвоен кадастровый номер, а у собственника уже имеется на руках градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это выписка из правил землепользования и застройки, которая содержит всю основную информацию об участке, включая все ограничения и обременения.
В первой части я уже писала об этом важном документе, который рекомендую заказывать заранее всем владельцам земельных участков для себя или потенциальных покупателей. Сделать это можно совершенно бесплатно через Госуслуги или МФЦ. Официальный срок оказания услуги по выдаче ГПЗУ - 14 рабочих дней, но на деле, я жду уже почти месяц ГПЗУ по своему участку в Бахчисарайском районе, который заказала через личный кабинет на Госуслугах.
ГПЗУ содержит раздел с данными о технических условиях подключения к инженерным сетям. Информация в нём может быть не самой свежей, но она дает официальное представление о том, какие сети проходят рядом и к каким организациям за ними обращаться.
Кроме того, наличие ограничений и сервитутов можно увидеть в выписке ЕГРН, которую может заказать только собственник. Кроме того, они могут быть указаны и на публичной кадастровой карте, но не все и не всегда.
В моей жизни был такой случай, когда на момент покупки земельного участка, на кадастровой карте он был абсолютно чист, а вот через несколько месяцев на ней появился магистральный водовод, проходящий ровно по диагонали через весь мой участок. Хоть он оказался и недействующим, охранную зону в 10 метров по обе стороны от него, никто не отменял, что автоматически исключает постановку на кадастровый учёт жилого дома, который я собиралась там построить. В данном случае снять эти ограничения можно было бы только через суд.
Существует ещё один способ узнать о наличии скрытых инженерных сетей, накладывающих ограничения на земельный участок - это инженерно-геодезические изыскания. В данном случае потребуется помощь инженера-геодезиста, который на местности с помощью геодезических приборов сделает топографическую съемку подземных коммуникаций.
Самый надёжный же способ узнать достоверную информацию - написать официальные запросы о возможности подключения. Даже если вы ещё не собственник, а лишь потенциальный покупатель, вы можете сделать это от имени текущего владельца по договоренности или просто направить запрос на предоставление информации о возможности присоединения по конкретному кадастровому номеру. Понятно, что это требует временных затрат.
Если земельный участок не стоит на кадастровом учёте, или имеет кадастровый номер, но у собственника нет ГПЗУ, а на кадастровой карте и в выписке ЕГРН не указаны ограничения, то самый быстрый и доступный способ примерно сориентироваться - визуальный осмотр.
В этой статье рассмотрим только электроснабжение, потому что объём информации достаточно большой и лучше осваивать её постепенно.
Хорошо, если до покупки земельного участка вы видите, что на нём уже установлен отдельно вынесенный электрический счётчик, а рядом находятся столбы, к которым он подключен. Значит с электричеством проблем не будет, оно уже заведено на участок.
Если счётчика нет, значит электричество не подключено и с этим вопросом придётся разбираться вам. Для начала необходимо оценить удалённость электрических столбов. Важный нюанс - высоковольтная линия электропередач (ЛЭП) для этой цели не подходит. Более того, её расположение на расстоянии ближе 20-55 метров от участка (охранная зона по обе стороны от опор и проводов, в зависимости от мощности напряжения), сделает строительство дома на нём практически невозможным.
Эти ограничения относятся не только к строительству жилых домов, но и к возведению капитальных хозяйственных построек, бани, гаража и их реконструкции.
Строить под ЛЭП можно только в одном единственном случае - если напряжение не превышает 1 кВ, а провода изолированные. При этом верхняя точка крыши строения не должна быть ближе к проводам чем на 2,5 метра до их нижней точки.
За нарушение правил, связанных с охранными зонами ЛЭП на земельных участках, возможны серьёзные последствия:
- Самовольное возведённое строение может быть признано незаконным, а регистрация прав собственности на дом отклонена.
- Если не подавать заявление на регистрацию, самовольную постройку всё равно обязательно обнаружат в процессе аэрофотосъёмки, с помощью которой проверяют состояние охранных зон.
- В зоне ЛЭП повышен риск пожаров, на дом могут попасть искры, если на линии произойдёт короткое замыкание.
Кроме того, ЛЭП опасны для здоровья и жизни. Они создают электромагнитное излучение. Его прямое негативное воздействие на здоровье не доказано, но отдельные исследования отмечают повышенный риск лейкемии и неврологических заболеваний.
Так же существует риск поражения электрическим током при приближении к проводам. Опасно и так называемое "шаговое напряжение", которое возникает, если провод упадёт на землю. Грунт проводит электричество, особенно хорошо это делает влажная почва.
В земле вокруг линий электропередач проходят инженерные сети и коммуникации. Если копать грядки, что-то сажать, бурить скважину или возводить постройки рядом с ЛЭП, можно их повредить.
Для подключения к электричеству жилого дома подходят только низко и средне вольтные линии электропередач.
Самостоятельно уточнить информацию о мощности напряжения можно на табличках, закреплённых на опорах ЛЭП, либо спросить у соседей, которые уже подключились, если есть такая возможность.
Если класс напряжения неизвестен или сложно самостоятельно рассчитать расстояние от ЛЭП до участка, можно обратиться к сотрудникам сетевой организации, чтобы они оценили возможность строительства в конкретной точке. Эта услуга может быть платной.
Для подключения электричества нужно будет подать заявку в ближайшую территориальную сетевую организацию и заключить с ней договор об осуществлении технологического присоединения к электросетям. Чтобы узнать, кому принадлежат ближайшие к участку электросети, надо направить запрос в местную администрацию с указанием их расположения, а администрация обязана в течение 15 дней дать необходимую информацию. Либо, опять же, спросить у соседей, если участок, который вы рассматриваете не в "чистом поле".
Также присоединиться к электрическим сетям можно, отправив заявление через портал Госуслуг. С помощью портала получится:
- оформить новое подключение;
- изменить схему подключения к электросетям;
- увеличить мощность.
Форму заявки можно найти на портале в разделе "Стройка - недвижимость", либо воспользоваться поисковой строкой. После завершения подачи заявки в личный кабинет придёт ссылка с доступом в личный кабинет на странице сетевой компании, которая будет заниматься подключением. Важно помнить, что всю переписку с сетевиками придется вести на их сайте. Там же можно отследить статус заявки, заключить договор о техприсоединении и подписать акты о выполнении технических условий и подключении к сетям.
Важно выбрать мощность с перспективой строительства дома, если это является вашей целью:
- 220 вольт - этого будет достаточно для небольшого дома с базовым набором техники.
- 380 вольт - необходим для домов большей площади, если планируется использование мощных потребителей, а именно электрического котла, проточного водонагревателя, сауны, станков в мастерской.
Если вы рассматриваете покупку земельного участка в СНТ/СТ то стоит учитывать некоторые особенности. Часто сети внутри СНТ принадлежат самому товариществу. Правление может требовать взносы на их содержание или модернизацию.
В этом случае важно разделить процесс на две части:
- Подключение к внешним сетям, то есть заключение прямого договора с энергоснабжающей организацией. Она обязана довести коммуникацию до границы СНT или до границы вашего участка, если он расположен у края товарищества.
- Использование внутренних сетей СНТ. Если для подвода коммуникации к вашему участку нужно использовать столбы или трубы, принадлежащие СНТ, этот вопрос решается с правлением. Их требования должны быть оформлены протоколом общего собрания и быть экономически обоснованы.
Закон позволяет собственнику участка в СНТ заключить прямой договор электроснабжения, минуя СНТ как посредника. Для этого вы продаёте заявку в энергоснабжающую организацию, они подводят персональную линию до границы участка, и вы платите за электричество напрямую по государственному тарифу. Это избавляет от проблем с внутренними разборками, общими потерями и неплатёжеспособными соседями.
Для подключения электричества мощностью до 15 кВт к частному дому необходимо подать заявку в территориальную сетевую организацию.
Стоимость льготного технологического присоединения до 15 кВт регулируется государством. Тариф зависит от региона, но рассчитывается по формуле, учитывающей расстояние:
- сети находящиеся на расстоянии до 300 метров от земельного участка/дома в городе, либо до 500 метров в сельской местности - от 30 000 до 100 000 рублей.
- сети находятся дальше указанных расстояний - расчёт по индивидуальному проекту. Цена может составить от 500 000 до нескольких миллионов рублей.
И это плата только за работу сетевой компании. Работы на вашем участке (покупка кабеля СИП, сборка щитка учета, монтаж) обойдутся еще в 30 000 – 80 000 рублей.
Эту информацию о тарифах на подключение я взяла из интернета, но на собственном опыте, могу сказать предметно. На моём участке в Бахчисарайском районе Крыма сейчас можно подключиться к электроснабжению за 68 000 рублей - 220 вольт и 100 000 за 380 вольт (3 фазы). Это по факту того, что на нашей улице стоят новенькие столбы, а участок находится в 150 метрах от трассы.
Если вы всё поняли, пользуйтесь, я всегда с удовольствием делюсь своим опытом и радуюсь когда кто-то может его применить с пользой для себя. Работа эта кропотливая, но это стоит того. Если ничего не понятно, обращайтесь ко мне за консультацией. О водоснабжении/водоотведении, газификации и других не менее важных аспектах выбора земельного участка в Крыму и дальнейших действиях по его обустройству, читайте в моих следующих публикациях.
Актуальные объявления о продаже недвижимости в Севастополе , Крыму и на "новых" территориях РФ всегда можно найти
- в моей группе во ВКонтакте
- и в Телеграм-канале