Крым привлекает покупателей живописными пейзажами, мягким климатом и возможностью создать свой уютный уголок для инвестиций, отдыха или постоянного проживания.
Покупка земельного участка в Крыму - ответственное дело, которое требует тщательной подготовки. Чтобы избежать неприятностей и приобрести землю вашей мечты, а не головную боль, стоит внимательно подойти к процессу выбора участка и оформления сделки.
В этой и последующих статьях я расскажу об основных моментах, на которые стоит обратить особое внимание при выборе земельного участка в Крыму, чтобы избежать распространённых ошибок.
В первую очередь стоит определиться с районом Крымского полуострова, который вам наиболее интересен. Крым условно разделен на 5 географических регионов со своими физико-климатическими особенностями.
1. Центральный Крым - степи, виноградники, сады, невысокие горы с пещерами и пещерными городами, реки. Климат степной, умеренно-континентальный.
2. Западный Крым - степи, песчаные, мелкогалечные и ракушечные пляжи, море неглубокое, климат умеренно-континентальный, ветрено, растительность - разнотравье, кустарники.
3. Северный Крым - равнинная часть полуострова, подверженная летом засухам и суховеям, а зимой внезапным морозам и сильным ветрам, пляжи - песок, галька, ракушки, невысокие деревья.
4. Южный Крым - самая живописная часть полуострова, климат субтропический, горы высокие, море глубокое, богатая растительность, сложный рельеф.
5. Восточный Крым - скалистое побережье и степные равнины, омывается двумя морями, пляжи песчано-галечные, климат умеренно-континентальный.
Затем следует обратить внимание на категорию земель в том районе, где вы собираетесь приобрести участок. Всего существует 7 категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ), а именно:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Следующий этап - определитесь с целью покупки. Нужно чётко понимать для чего вы покупаете земельный участок:
Если для строительства жилого дома, то вам подойдут участки только со следующими видами разрешённого использования (ВРИ):
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) код 2.1
Предусматривает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания одной семьи, а также удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).
- ЛПХ в границах населённого пункта (ведение личного подсобного хозяйства - приусадебный земельный участок) код 2.2
Предусматривает строительство жилого дома как для ИЖС с кодом 2.1.
- Ведение садоводства код 13.2
Предусматривает размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1.
ВАЖНО!
Все жилые дома для возможности постоянной или временной регистрации (так называемой прописки), должны быть введены в эксплуатацию и пригодны для круглогодичного проживания.
Нужно понимать, что если в доме, построенном на участке с видом разрешённого использования ИЖС, продают отдельные квартиры в качестве долевой собственности, то продавец нарушает законодательство! Фактически, в доме, предназначенном для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 , п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ) незаконно определили доли в праве общей собственности и распродают его как многоквартирный.
Такая схема до сих пор применяется в Крыму и Севастополе. Она значительно снижает стоимость строительства за счет более дешёвой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объёмной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций. Кроме того, такой застройщик не отвечает за социальную нагрузку – школы, больницы, детсады, всё то, что обязаны предусматривать строители многоквартирных жилых домов (МКД).
Чревата такая покупка тем, что в лучшем случае не будет хватать выделенной на дом электрической мощности в 15 кВт, а в худшем - будут выявлены признаки многоквартирности и вынесено судебное решение о сносе дома. В результате человек, купивший квартиру в таком доме, рискует остаться и без денег и без жилья, а нерадивый застройщик вынужден будет снести постройку за свой счёт.
Если земельный участок вам нужен для строительства многоквартирного жилого дома, то подойдут участки только со следующими видами разрешённого использования (ВРИ):
- Малоэтажная многоквартирная жилая застройка, код 2.1.1
Предусматривает размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный). Раздел на самостоятельные объекты недвижимости возможен.
- Блокированная жилая застройка (таунхаус) код 2.3
Предусматривает размещение жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок. Раздел на самостоятельные объекты недвижимости возможен.
- Среднеэтажная жилая застройка, код 2.5
Предусматривает размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей.
- Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), код 2.6
Предусматривает размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше.
Это все возможные виды ВРИ земельных участков, предназначенных для строительства жилых домов.
Необходимо знать, что в Крыму и Севастополе существуют зоны с особыми условиями использования территорий, где категорически нельзя начинать строительство. Важно понять, не входит ли земельный участок, на котором планируется возведение дома, в так называемую зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Такие зоны могут предусматривать полный запрет на строительство на данном земельном участке либо необходимость получения дополнительных разрешений или согласований. Они объединены в пять групп в зависимости от целей:
- защита жизни и здоровья граждан;
- безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики;
- обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
- охрана окружающей среды;
- обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Всего существует 28 видов ЗОУИТ, которые перечислены в ст. 105 Земельного кодекса. Понять не попадает ли земельный участок в такие зоны поможет изучение публичной кадастровой карты, утверждённого генплана и ПЗЗ.
ПЗЗ (правила землепользования и застройки) - это основной документ, определяющий, как можно использовать конкретный земельный участок.
Что можно узнать из ПЗЗ:
- Зонирование территории - какие зоны установлены на территории муниципалитета;
- Градостроительные регламенты - параметры разрешённого строительства в каждой зоне;
- Виды разрешённого использования - какие виды деятельности допускаются на участках;
- Ограничения и требования - особые условия землепользования;
- Карты зонирования - визуальное представление зон на карте.
Получить информацию о местных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) можно из нескольких официальных источников. Вот основные способы:
1. Официальные сайты органов местного самоуправления - администраций городов и районов.
На официальных сайтах муниципальных образований публикуются действующие правила землепользования и застройки.
В разделе "Градостроительство" обычно содержатся актуальные ПЗЗ, карты зонирования и градостроительные регламенты.
2. Многофункциональные центры (МФЦ). Там можно получить выписки из ПЗЗ и градостроительных регламентов, а также консультации специалистов - сотрудники МФЦ по вопросам землепользования.
3. Отделы архитектуры и градостроительства администраций предоставляют информацию о зонировании и разрешённом использовании. Архитектурно-планировочные управления консультируют по вопросам строительства и землепользования.
4. Росреестр через:
- Выписку из ЕГРН, которая содержит информацию о категории земли и виде разрешённого использования (может получить только собственник);
- Публичную кадастровую карту, которая позволяет узнать категорию земли и ВРИ по кадастровому номеру земельного участка (доступна для всех).
5. Портал госуслуг в разделе Сервисы по градостроительству.
Проверяйте актуальность информации, ПЗЗ могут обновляться, всегда уточняйте дату последних изменений.
Для полной уверенности сверяйте информацию из разных источников, например, из ПЗЗ, публичной кадастровой карты и генерального плана, который можно скачать на карте городской или районной администрации.
Для большей уверенности в пригодности земельного участка для строительства капитального жилого дома, попросите собственника предоставить вам градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с так называемым "пятном застройки".
ГПЗУ состоит из двух частей - текстовой и графической и показывает, где можно строить, какие отступы соблюдать, какая высота здания допустима, где проходят скрытые коммуникации, а где вообще нельзя ничего размещать.
Проще всего его получить через личный кабинет на Госуслугах. Предоставляется ГПЗУ бесплатно, срок исполнения услуги 14 рабочих дней. Срок действия - 3 года.
Однако, некоторым покупателям, капитальный дом на участке и не требуется. В таком случае можно рассматривать земельные участки со следующими видами разрешённого использования (ВРИ):
- Передвижное жилье, код 2.4
Предусматривает размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы), в том числе с возможностью подключения названных объектов к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенных для общего пользования.
Существуют также ВРИ непосредственно для строительства гаражей:
- Хранение автотранспорта, код 2.7.1
Предусматривает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей.
- Размещение гаражей для собственных нужд, код 2.7.2
Предусматривает размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и/или гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.
На моей памяти был такой случай, когда на ЮБК, в Алупке, люди вложились в апартаменты на этапе строительства, а в итоге получили долю в пятиэтажном гараже с подземным паркингом. Причём, построен гараж был на земле, предназначенной для многоквартирной застройки. Почему строение было введено в эксплуатацию как гараж, остаётся загадкой, а жильцам остаётся только судиться с застройщиком. Такие случаи не редки, особенно на Южной берегу Крыма. Поэтому нужно быть максимально внимательным при выборе недвижимости для жизни и инвестиций, а лучше всего обратиться к специалистам.
Если вы решили заняться фермерством или выращиванием сельхоз продукции, нужно выбирать земельные участки со следующими видами разрешённого использования:
- Сельскохозяйственное использование (различные виды с кодами 1.1 - 1.20).
Предусматривают размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
В том числе:
- ЛПХ вне пределов населённого пункта (ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках), код 1.16 (не путать с ЛПХ, код 2.2!).
Предусматривает только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
- Садоводство, код 1.5 (не путать с Ведением садоводства, код 13.2!).
Предусматривает только осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.
- Ведение огородничества, код 13.1 (не путать с Ведением садоводства, код 13.2!).
Предусматривает осуществление отдыха и/или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
- Животноводство (различные виды с кодами 1.8 - 1.11, 1.15, 1.19, 1.20)
Предусматривают осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Если хотите заняться предпринимательской деятельностью, то выбирайте земельный участок со следующими видами разрешённого использования:
- Предпринимательство (различные виды с кодами 4.1 - 4.10)
Предусматривают размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.
Для размещения производства подойдут земельные участки со следующим видом разрешённого использования:
- Производственная деятельность (различные виды с кодами 6.0 - 6.12)
Предусматривают размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.
Безусловно, законодательство РФ предусматривает возможность перевода земельных участков из одного вида разрешённого использования в другой. На деле же, процедура эта долгая и далеко не всегда заканчивается положительным результатом. Изменение категории земли происходит на основании утверждения нового генплана, если смена статуса была изначально предусмотрена. Это и есть главная проблема при смене категории земли. У меня есть пример из жизни.
Когда я искала недорогой земельный участок для себя, то изучила все возможные площадки с объявлениями по всему Крыму. Рыла информацию, вникала, советовалась. И вот попался мне участок в с. Межводное на северо-западе Крыма. Многие любят эту местность за протяжённые песчаные пляжи. Участок находится в садоводческом товариществе сразу за границей населённого пункта. Там есть улицы с адресами (определены согласно плану зонирования территории СТ), стоят дома, живут люди, цветут сады. Очень удобно, всё рядом - магазины, почта, остановки транспорта и другие блага Межводного.
Меня очень заинтересовало это предложение о продаже участка в таком интересном месте - в паре километрах от моря, правда по членской книжке, но за очень небольшие деньги. Причём участок продавался не один, было не менее семи предложений в этом СТ. В объявлениях говорилось, что СТ вот вот войдёт в границы населённого пункта - села Межводное. В описании и на Яндекс.Картах всё выглядело очень заманчиво, но чувствовался какой-то подвох. Я стала разбираться в этой запутанной истории.
Оказалось, что СТ не первый год судится с местной администрацией по вопросу перевода их участков. Первым иском в другую категорию - "земли населённых пунктов". Вторым, в другой вид разрешённого использования - из "Садоводство 1.5" и "Ведение огородничества 13.1" в "Ведение садоводства 13.2" - единственно возможный вариант для ввода в эксплуатацию жилых домов, их постановки на учёт Росреестра и оформления в собственность.
Оба иска были оспорены местной администрацией в суде с формулировкой - "проведённые исследования показали, что земли сельскохозяйственного назначения, на которых расположено садовое товарищество пригодны для использования их по прямому назначению, в случае необходимости". То есть жилые дома там строить нельзя, а уже построенные невозможно оформить в собственность. Хорошо хоть снести пока не заставили. Такая вот история.
Важно внимательно проверить вид разрешённого использования (ВРИ) выбранного вами земельного участка. Для этого необходимо знать его кадастровый номер. Если он известен, внесите его в поисковую строку публичной кадастровой карты или в приложении KadastrRu. Если кадастровый номер не указан в объявлении, запросите его у собственника, либо сразу просите выслать развернутую выписку из ЕГРН.
Сложно? Скорее всего, вам покажется именно так. Поэтому вы всегда можете обратиться ко мне за консультацией по выбору земельного участка в Крыму и Севастополе, который будет отвечать вашим требованиям и возможностям. Для этого переходите в мой Телеграм-канал или группу во ВКонтакте. Там же вы найдёте актуальные предложения о продаже недвижимости в Севастополе, Крыму и на "Новых" территориях России.
О других, не менее важных факторах, которые необходимо учитывать при покупке земельного участка, а именно:
- о наличии/отсутствии возможности подключения к коммуникациям;
- геологических особенностях;
- этапах проверки юридической чистоты;
- необходимых документах для покупки земельных участков и регистрации права собственности;
- налоговых обязательствах и т.д.
я расскажу в следующих публикациях. Подписывайтесь, чтобы не пропустить!
Чтобы увидеть актуальные предложения по продаже недвижимости в Севастополе, Крыму и на "новых" территориях РФ, переходите
- в группу во ВКонтакте
или
- в канал в Телеграме
подписывайтесь и первыми узнавайте о самых интересных вариантах!