Российский рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) переживает переломный момент. Несмотря на рекордный ввод частных домов — 63,5 млн кв. м в 2025 году (59% от общего объёма жилья в стране), количество новых проектов малоэтажной застройки сократилось на 40%. Если в 2023–2024 годах на рынок выводили около 260 коттеджных посёлков ежегодно, то в 2025-м — лишь 151.
Участники рынка связывают охлаждение с высокой ключевой ставкой и снижением доступности ипотеки. В ряде регионов фиксируется падение спроса: застройщики отмечают сокращение продаж и замораживание новых проектов. Компании оптимизируют расходы и сокращают инвестиционные планы.
По оценкам экспертов, без ипотеки под 8% и ниже массового ИЖС не будет. Рынок рискует вернуться в «доипотечную эпоху», когда собственный дом могли позволить себе только обеспеченные граждане. В отдельных регионах число подрядчиков уже сократилось в разы. Это может привести к консолидации: устойчивые игроки укрепят позиции, а часть небольших компаний уйдёт с рынка.
При этом аналитики считают, что самая острая фаза спада, возможно, уже пройдена. Ипотечные ставки постепенно снижаются, рост цен на стройматериалы замедлился, рынок адаптировался к переходу на эскроу-счета. Однако в 2026 году ожидается «умеренное охлаждение» по новым проектам — ввод жилья будет поддерживаться за счёт завершения ранее начатых строек.
Интерес к загородной недвижимости сохраняется, особенно к домам «под ключ», но качественных предложений немного. Даже сегмент элитной недвижимости показал снижение продаж — на 25% по итогам 2025 года в Московском регионе.
В правительстве подготовлен комплекс мер поддержки ИЖС до 2030 года. Он направлен на развитие инфраструктуры, повышение доступности ипотечных инструментов, защиту средств граждан и снижение административных барьеров. Эксперты подчеркивают: для устойчивого роста необходимы стабильные правила игры и предсказуемая финансовая политика.