Когда ждать мега-активности рынка?

Почему массовый покупатель вернётся на вторичный рынок жилья не раньше конца 2026 - начала 2027 годов

Никто не знает будущего - кроме Нострадамуса

А он, увы, умер.

Прогнозы рынка недвижимости всегда грешат излишней уверенностью. В реальности никто не может знать на 100%, что будет дальше. Экономика - это не формула, а совокупность ожиданий, страхов, инстинктов и политических решений.
Поэтому всё, что можно сделать, - предположить наиболее логичный сценарий, исходя из поведения людей, устройства финансовой системы и уже обозначенных планов государства.
Наш базовый прогноз:
массовый покупатель на вторичный рынок жилья в Москве вернётся ближе к концу 2026 года, и не раньше.

1. Первый якорь ожиданий - политическая определённость

Для массового покупателя важны не макроэкономические показатели, а ощущение горизонта.
К концу 2026 года:

• с высокой вероятностью станет понятнее перспектива завершения СВО или, наоборот, её долгосрочный формат;
• снизится уровень экзистенциальной неопределённости;
• решения «на 10-15 лет вперёд» - покупка жилья - станут психологически допустимыми.
  До этого момента значительная часть населения предпочитает:
• депозиты;
• аренду;
• ожидание.

2. Почему резкого снижения ключевой ставки не будет

Распространённая ошибка - ждать быстрого возврата ставок к «докризисным» значениям. Этого не произойдёт резко, и вот почему:

• банки уже перекредитовали депозитные средства под текущие высокие проценты;
• резкое снижение ставки означало бы:
  дисбаланс банковской системы;
  риск бегства капитала;
  давление на рубль и инфляцию;
• люди пойдут забирать деньги, а они банками розданы, и в банках просто не хватит наличности.
  Поэтому логика регулятора - медленное, контролируемое снижение, а не обвал.

3. Ключевая ставка 12-13% как психологический перелом

Ставка ЦБ в районе 12-13% - это важный психологический уровень.
Что произойдёт при таких значениях:

• небольшая, но думающая часть покупателей начнёт заходить в ипотеку:
  не потому, что «дёшево»;
  а потому, что «дальше будет дороже»;
• это будут люди, которые:
  смотрят на 5-10 лет вперёд;
  понимают, что цены на жильё могут уйти вверх раньше, чем ставки вниз.
  
  Но:
• это будет не массовый покупатель;
• а ранние участники цикла.

4. Почему большинство будет сидеть в депозитах «до последнего»

Основная масса населения:

• мыслит не стратегически, а реактивно;
• ориентируется на текущую доходность;
• боится «выйти раньше времени».
  
  При ставках по депозитам, сопоставимых с 12-13%:
  депозиты будут казаться:
• простыми;
• понятными;
• безопасными.
  
  Поэтому большинство останется в депозитах, даже когда условия для покупки жилья начнут улучшаться.

5. Роль фондового рынка и Дом.РФ

Планы руководства по развитию фондового рынка и размещению условно безрисковых активов - в частности, акции Дом.РФ с заявленной доходностью около 11-12% - дают важную подсказку.
Чтобы такие инструменты:

• были привлекательны;
• реально продавались;
• могли выплачивать обещанную доходность по итогам 2026 года,
  
  ключевая ставка к концу 2026 года должна быть:
• либо в районе 11-12%;
• либо на 0,5%-1,5% выше, но с явным трендом на дальнейшее снижение.
  
  Иначе:
• Дом.РФ не сможет конкурировать с депозитами;
• идея перераспределения капитала не сработает.

6. Что произойдёт дальше - поведенческий взрыв

Рынки редко движутся плавно. Чаще они движутся скачками - из-за инстинкта толпы.
Сценарий выглядит так:

1. Часть людей выходит из депозитов раньше - в ипотеку или недвижимость.
2. Цены на вторичке начинают расти быстрее инфляции.
3. В медиапространстве появляется ощущение: «рынок пошёл».
4. Включается массовый инстинкт: «все побежали - и я побежал».
   
   Именно в этот момент на рынок возвращается массовый покупатель.
   
   По нашей оценке, этот момент - конец 2026 - начало 2027 года.

7. Почему именно вторичный рынок

Массовый покупатель вернётся прежде всего:

• не в новостройки;
• а на вторичный рынок.
  
  Причины:
• готовое жильё - можно пощупать;
• понятная цена;
• возможность заселиться сразу;
• меньшие риски;
• больший выбор в эконом-сегменте.
  
  Вторичка всегда первой реагирует на разворот цикла.

8. Итоговый вывод

Ни один прогноз не является истиной. Но если исходить из:

• логики финансовой системы;
• поведения людей;
• планов государства;
• психологических триггеров,

то наиболее вероятная картина такова:
2026 год - первая половина - рынок выжидания, точечные сделки, активность «думающих» покупателей;
конец 2026 года - возвращение массового покупателя на вторичный рынок;
начало 2027 года - увеличение количества сделок, рост цен, снижение роли депозитов.

Недвижимость, как и всегда, начнёт расти не тогда, когда «дешёвые кредиты и цена на минимуме», а тогда, когда большинство поймёт, что дальше будет дороже.

АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше!

______________________________________________________________

По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630