В ответ на пост
Недвижимость: если можно потрогать актив, ему больше доверяют
📌Наряду с депозитами консервативным активом остается недвижимость. Не случайно, как отмечают аналитики, те инвесторы, которые всем другим инструментами предпочитают банковские вклады, если и выводят сбережения из них, то именно в «бетон».
📌Недвижимость последние 5-6 лет дорожала опережающими темпами – не в последнюю очередь их подгоняли программы господдержки. И в будущем, несмотря на высокий текущий уровень цен и сворачивание льготных программ, иркутские девелоперы прогнозируют дальнейший их рост – на этот раз драйвером выступит дефицит. Новых объектов сегодня закладывается мало, и к тому времени, когда ставка ЦБ (и стоимость ипотеки) снизится до приемлемого уровня, новостроек просто не хватит для удовлетворения отложенного спроса.
– Чтобы разбираться в ОФЗ, акциях, золоте, валютных парах, нужно потратить огромное количество времени, погрузиться в тему, а потом постоянно мониторить рынок, «жить этим». Недвижимость – более простой актив. Кроме того, «бетон» осязаем. Мне кажется, это заложено в нас на биологическом уровне: если мы можем потрогать актив, мы ему больше доверяем, – поясняет интерес консервативных инвесторов к жилой недвижимости Татьяна Красноштанова, генеральный директор ГК "ДомСтрой".
📌Вместе с тем, она указала, что порог входа в недвижимость гораздо выше, чем в любые другие консервативные инструменты, что служит естественным ограничителем.
📌В то же время жилье имеет не только инвестиционную, но и функциональную привлекательность – в нем можно жить самому, можно поселить в нем детей, внуков.
– С инвестиционной точки зрения, самое главное в недвижимости – это ее дальнейшая ликвидность. Поэтому, в первую очередь нужно выбирать объекты в хороших локациях – с транспортной доступностью, с достаточной социальной и коммерческой инфраструктурой вокруг. Во-вторую – анализировать цену, потому что в Иркутске есть объекты, которые изначально переоценены. И, конечно, необходимо смотреть на репутацию застройщика, – отметила Татьяна.
📌Алексей Черкашин, генеральный директор «ВС Консалт», юридического сервиса для бизнеса, добавляет, что важным пунктом оценки сделок с недвижимостью – не важно с инвестиционными ли, с потребительскими целями – должен быть анализ рисков.
– Это риски строительные, риски правовые – особенно, если речь идет о земельных участках, выделенных на сельхозземлях, граничащих с лесами и охранными зонами. А ещё есть огромные на сегодня риски, которые сильно отличают загородную недвижимость от городской – это моральное устаревание и изменение потребительских ожиданий от площади, локации, наполненности инфраструктурой. С этой точки зрения загородные дома сложно рассматривать как инвестиционный актив – как правило, они обладают низкой ликвидностью в силу того, что строят их под себя. Хотя сейчас появляются интересные девелоперские проекты, которые могут изменить этот рынок, – полагает он.
📌В последние годы среди инвесторов набирает популярность новый формат недвижимости – сервисные апартаменты. Недавно он появился и на иркутском рынке. Как пояснил Денис Денисенко, руководитель Инжиниринговой компании «ВостСибСтрой», такие инвестиции могут носить как спекулятивный, краткосрочный характер: зашёл на стадии котлована, вышел на вводе в эксплуатацию, заработал на разнице. Так и долгосрочный: инвестор получает ежемесячный доход от сдачи номера, плюс капитализация самого актива растет.
📌По его мнению, в сравнении жилой недвижимостью сервисные апартаменты – более интересная инвестиция.
– Чтобы квартира в аренде приносила доходность, сопоставимую с апартаментами, ее нужно сдавать посуточно. А это требует плотного вовлечения собственника: заселение, выселение, уборка. По факту, это полноценная работа. Мы, например, видим среди инвесторов нашего проекта «Эндемик», тех, кто «перепарковывает» деньги из посуточных квартир: им знаком этот бизнес, они проверили наши расчеты доходности и согласились с ними, и главное, они понимают, что доход от апартаментов пассивный.
