Заключая договор с жильцами многоквартирного дома, управляющая компания обязуется добросовестно выполнять возложенные на неё обязанности: убирать территорию и подъезды, своевременно проводить ремонт, устранять аварии и многое другое. Если собственников квартир не устраивает качество услуг УК, а диспетчер не реагирует на звонки — можно написать жалобу. Чтобы решить проблему быстрее, нужно не только правильно составить обращение, но и знать, куда его отправлять.
Разбираем, какие жалобы могут быть на УК, как правильно составить обращение и куда его направить.
В каких случаях стоит жаловаться на УК
Основная задача управляющей компании — качественное содержание многоквартирного дома. Организация должна следить за порядком, работоспособностью коммуникаций, своевременно ремонтировать лифт, менять лампочки в подъездах и многое другое. Основной перечень работ описан в Постановлении Правительства № 290.
УК выбирают на общем собрании собственников (ОСС) на срок от 1 года до 5 лет, отношения между компанией и жильцами регулирует договор, а также ряд законов. В общем виде управляющая компания должна своевременно и добросовестно выполнять свои обязанности, а жильцы — регулярно и в полном размере оплачивать её работу. Это строка «Содержание имущества» в квитанции ЖКУ, которая приходит каждый месяц.
Если сотрудники УК не справляются со своими задачами или выполняют работу некачественно, для начала стоит написать заявление на имя директора этой организации. Если это не помогает, нужно обращаться в контролирующие ведомства: Жилищную инспекцию или прокуратуру. В некоторых случаях может помочь жалоба в ФАС или Роспотребнадзор.
Помимо этого, выяснять отношения с недобросовестной управляющей компанией можно в суде. Если получится доказать, что обслуживающая организация не справлялась со своими обязанностями, ей придётся не только выполнить все работы, но и возместить убытки жильцам, а также заплатить административный штраф.
Куда жаловаться на управляющую компанию
УК физически не может ежедневно контролировать состояние домов, которые она обслуживает. Чаще всего компания реагирует на просьбы жильцов, а также проводит работы по своему плану. Если проблема не решается всего несколько дней, не стоит сразу подавать иск в суд — можно начать с малого.
В аварийно-диспетчерскую службу
Звонок диспетчеру — первое, с чего стоит начать, если нужно решить какую-то проблему, связанную с домом. Например, если в подъезде некачественно убирают, на лестничной клетке нет света или батареи отопления недостаточно тёплые.
Обращаться в «аварийку» УК можно не только по телефону, но и письменно — во многих компаниях есть чаты в социальных сетях, возможность связаться с оператором на сайте или в мобильном приложении.
При обращении диспетчер обязан уточнить данные заявителя (достаточно назвать имя, фамилию, номер дома и квартиры), а также сообщить номер обращения и ориентировочный срок выполнения. УК не может игнорировать сообщения, так как она отчитывается за каждую заявку.
Директору УК
Когда управляющая организация систематически игнорирует обращения жильцов, начисляет неправильные суммы в платёжке или не выполняет свои задачи, стоит написать жалобу на имя директора.
Жалобу руководству УК рекомендуется отправлять только лично, образец обращения должен находиться на стенде в её офисе. Суть претензии можно описать своими словами, важно оставить контактные данные, дату и подпись. Жалобу на имя директора надо оформить в двух экземплярах: один остаётся в УК, второй нужно оставить себе, предварительно проставив печать организации — это можно сделать у администратора или в канцелярии компании.
Если в течение 30 дней проблему так и не устранили, можно обращаться в контролирующие УК ведомства.
В Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию стоит обращаться, если мирные способы урегулирования не привели к решению проблемы. Это ведомство контролирует работу всех УК, а также рассматривает все вопросы, касающиеся технического обслуживания многоквартирных домов. Возможные поводы для обращения:
- УК систематически нарушает обязанности по договору на содержание дома.
- Плохое содержание и несвоевременный ремонт жилья.
- УК самовольно выполняет какие-либо работы, необоснованно завышает тарифы или устанавливает свои правила использования МКД.
- Придомовая территория или подъезды в доме не убираются.
- УК использует собранные с жильцов средства не по назначению и отказывается предоставить жильцам отчёт.
Отправить жалобу в местное отделение Жилищной инспекции можно через портал «Госуслуги», ГИС ЖКХ или приложение «Госуслуги Дом». Для этого нужно иметь доступ в свой личный кабинет. Также можно обратиться письменно, отправив заказное письмо через Почту России. В некоторых регионах на сайте Жилищной инспекции есть форма обратной связи — оставить жалобу несложно и там. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право на недвижимость и проживание в ней, а также копию обращения в УК и их ответ.
В прокуратуру
Если проблему не получилось решить с помощью руководства УК или Жилищной инспекции, жаловаться на некачественную работу или бездействие управляющей компании можно в районную прокуратуру. Это ведомство следит за тем, чтобы не нарушались права жителей своего района. Если обратиться в прокуратуру сразу, пропустив директора УК и ГЖИ, жалобу перенаправят обратно в управляющую компанию.
Уточнить адрес и контакты ведомства в конкретном регионе можно на официальном сайте Генеральной прокуратуры РФ. Здесь же есть удобная карта, где можно посмотреть расположение ведомства.
Отнести жалобу можно лично, отправить по почте или дистанционно — через форму обратной связи. Для отправки жалобы нужно авторизоваться через «Госуслуги». Прокуратура обязана проверить обстоятельства и дать официальный ответ в течение 30 дней.
В суд
Следующая инстанция, куда стоит обращаться, если действия или бездействие УК наносит вам ущерб, — суд. Подавать иск рационально, если ни один из вышеперечисленных способов не помог, так как судебный процесс может затянуться надолго. Мировой судья должен рассмотреть дело с иском до 100 тыс. рублей за 1 месяц после принятия иска, районный суд — за 2 месяца, если сумма иска более 100 тыс. рублей.
Также в суд можно обратиться, если проблема решена, но её последствия УК компенсировать отказывается. Например, вы поскользнулись и сломали шейку бедра во дворе, а на следующий день дворник убрал снег и лёд.
Подавать иск нужно в районный суд по своему месту жительства или месту нахождения управляющей компании. Отлично, если иск будет групповым (от имени всего дома или нескольких жильцов) — в этом случае УК быстрее пойдёт на мировое соглашение, а истцы смогут сэкономить на судебных расходах. Форму иска можно заполнить на месте, к нему следует приложить все документы, подтверждающие нарушение, факты обращения в другие инстанции — копии жалоб, распечатка переписок с диспетчером и письма.
Оплачивать госпошлину при подаче жалобы на управляющую организацию в суд не требуется, если сумма иска менее 1 млн ₽, если сумма больше — она будет рассчитана исходя из требований жильцов (п. 3 ст. 333.36).
Вместе с требованием решить проблему можно запросить компенсацию морального вреда и взыскание штрафа с управляющей компании — его сумма будет зависеть от нарушения.
В Федеральную антимонопольную службу
В ФАС рекомендуется подавать жалобу в случае, если управляющая компания начисляет больше утверждённых в регионе тарифов, необоснованно повышает цены на свои услуги. Помимо этого, жаловаться стоит, если УК навязывает услуги или её реклама вводит людей в заблуждение. Например, компания оборудовала место консьержа и требует оплачивать его работу, даже если это не было утверждено на совете жильцов.
Подать жалобу можно в местное отделение ФАС или оформить претензию дистанционно, на сайте ведомства есть электронная форма. К заявлению нужно приложить доказательства нарушения: документы, фотографии, видеозаписи, показания соседей. Проверка жалобы и обстоятельств дела может занять до 30 дней.
В Роспотребнадзор
Обращаясь в Роспотребнадзор, важно понимать, в каких вопросах организация обладает полномочиями, а куда её компетенции не распространяются. Стоит отправлять жалобу на УК, если организация давно и систематически не устраняет нарушения в доме, а письменные обращения к директору УК и в Жилинспекцию не дают никакого эффекта.
Роспотребнадзор может инициировать проверку в следующих случаях:
- УК нарушает закон в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Например, затопило подвал, на первом этаже дома работает шумное кафе, дом вибрирует из-за соседней стройки или железной дороги, в квартире очень низкая температура воздуха, и УК никак не реагирует на эти нарушения и обращения граждан.
- УК не соблюдает закон в сфере защиты прав потребителей. Например, организация нарушает любой из пунктов договора с жильцами дома.
В частности, региональное Управление Роспотребнадзора может провести проверку в квартире потребителя и составить заключение для суда. Например, в Липецкой области такое заключение помогло взыскать с УК 149 тыс. рублей на ремонт после того, как квартиру залило из повреждённой системы отопления, а в Рязанской области заключение экспертов Роспотребнадзора позволило суду взыскать с УК более 2 млн рублей после пожара из-за залива скрытой проводки.
Оформление жалобы
В тексте жалобы нужно подробно донести суть проблемы. Чем детальнее будет прописана суть нарушения, тем быстрее и эффективнее рассмотрят обращение. Составить жалобу можно самостоятельно или обратиться к профильному юристу в сфере недвижимости.
Что должно быть в жалобе:
- Полное название УК или должность руководителя — его можно найти на сайте компании.
- Данные о правообразующих документах (выписка ЕГРН, договор купли-продажи или договор аренды).
- Подробное описание сути обращения письменно.
- Контактные данные, куда нужно отправить ответ.
- Ф. И. О. заявителя, дата обращения.
Также потребуется копия договора между жильцами и управляющей компанией — его можно запросить у председателя дома в общем чате или скачать в личном кабинете портала ГИС ЖКХ.
Жалобу можно оформить в письменном виде и отправить по почте, отсканировать или воспользоваться уже готовым бланком. Скачать образец заявления директору УК можно по этой ссылке.
Куда отправить жалобу
Подать жалобу на управляющую компанию можно по почте заказным письмом с уведомлением, сходить лично или с помощью онлайн-сервисов. Последний вариант самый удобный.
Проще всего оставить жалобу в личном кабинете ГИС ЖКХ, для этого нужно перейти во вкладку «Направить обращение». Удобно, что контактная информация и данные об управляющей компании загрузятся автоматически. Достаточно описать суть претензии, если требуется — приложить документы. Например, ранее отправленные жалобы, фотографию или видео. Чтобы воспользоваться всеми функциями портала, потребуется подтверждённый аккаунт на «Госуслугах».
Жалобу на УК можно отнести и лично. Физический адрес ведомства и время работы легко найти на его сайте — такие данные есть в открытом доступе.
Жители Москвы могут оставить своё обращение на сайте мэра, в разделе «Электронная приёмная», а также на портале «Наш город», авторизоваться в нём можно через профиль в mos.ru.
Можно ли сменить УК
Если несколько обращений не привело к решению проблемы и есть претензии к работе УК, жильцы дома могут инициировать расторжение договора с компанией в одностороннем порядке (ст. 162 ЖК РФ).
Для этого нужно провести общее собрание собственников дома, где минимум 51% участников проголосует за расторжение соглашения. Сразу же можно выбрать и новую УК или организовать товарищество собственников — ТСЖ.
Коротко о главном
Управляющая компания обязана качественно оказывать услуги по содержанию дома, а жильцы — оплачивать её работу. Если организация систематически нарушает требования договора, законов или безответственно подходит к работе, собственники и арендаторы помещений могут оставить жалобу.
Для начала стоит обратиться в диспетчерскую службу УК, к руководству организации, а затем в Жилинспекцию. Если жалобы будут проигнорированы — можно обращаться в прокуратуру, ФАС, Роспотребнадзор или подавать иск в суд.