Найти надёжного арендатора на долгий срок — сложная задача. Пустующее помещение не приносит дохода, а неправильный выбор арендатора может обернуться проблемами. Например, невыплатой аренды, порчей имущества или судебными разбирательствами.
В статье расскажем, кто обычно ищет коммерческую недвижимость в аренду, где найти потенциальных арендаторов и на что обращать внимание при заключении договора.
Кто ищет аренду коммерческой недвижимости
Перед тем как подготовить помещение и составить объявление, важно определить целевую аудиторию для аренды — от этого зависит успех сдачи помещения. На рынке есть несколько наиболее часто встречающихся категорий.
Сетевые магазины
Крупные торговые сети — одни из самых желанных арендаторов. У них есть строгие требования к локации, площади и техническому состоянию помещения. При этом такой тип арендаторов предпочитает заключать долгосрочные договоры и стабильно платит.
Сетевики обычно ищут помещения в местах с высокой проходимостью: в торговых центрах, на первых этажах жилых домов в центре города или вдоль оживлённых улиц. Их интересуют помещения большой площади, минимум от 50 кв. м для формата магазина у дома, поэтому небольшой офис в апартаментах не подойдёт.
Есть и недостатки — долгий процесс согласования, а также требования уступок перед заключением соглашения. Например, установить пожарную сигнализацию или оборудовать зону разгрузки.
Опытные предприниматели
Бизнесмены, которые уже имеют успешный опыт ведения дела, часто ищут помещения для расширения или открытия новых точек. Они хорошо понимают рынок, быстро принимают решения и не срывают сделки без причины.
Такие арендаторы знают, что им нужно, и просчитывают каждый шаг. Например, ищут конкретный район, площадь и ремонт. Они могут арендовать помещения под рестораны, офисы, салоны красоты, спортзалы и другие виды бизнеса. Перед подписанием договора у них стоит уточнить направление работы, чтобы избежать конфликтов с собственниками соседних помещений, если они есть.
Начинающие предприниматели и стартапы
Люди, которые только начинают свой бизнес, ограничены в бюджете. Их интересуют небольшие помещения с низкой арендной платой. Эти арендаторы готовы рассматривать варианты в менее престижных районах или с недорогим ремонтом.
В этом случае есть риск, что бизнес у начинающего предпринимателя не пойдёт, и он будет задерживать арендную плату. При работе с такими арендаторами важно тщательно проверять их платёжеспособность, брать залог и прописывать ответственность в договоре.
Франчайзи
Франчайзи — это предприниматели, которые работают в рамках сетевой франшизы. У них есть чёткие требования от франчайзера по расположению, площади, оформлению помещения и его техническому наполнению.
Франчайзи — надёжные арендаторы, так как их поддерживает опытная компания, которая помогает с организацией бизнеса. Но требования к помещению могут быть очень специфичными. При низкой рентабельности точку с высокой вероятностью закроют — важно учитывать и отражать в договоре условия досрочного расторжения.
Где искать арендатора
Есть несколько способов найти арендатора для коммерческой недвижимости. Можно использовать один метод или комбинировать несколько, чтобы сэкономить время.
Самостоятельно
Самый бюджетный вариант — искать арендатора своими силами. Для этого можно:
- разместить объявление на популярных площадках по аренде недвижимости;
- повесить баннер или вывеску с контактами на самом помещении — это привлечёт внимание людей, которые ищут именно в этом районе;
- разослать коммерческие предложения в профильные компании. Если уже есть готовое помещение под офис, можно напрямую написать компаниям, которые потенциально ищут новые места для расширения;
- использовать социальные сети и профессиональные сообщества — разместить информацию в местных группах или в специализированных пабликах для предпринимателей.
При самостоятельном поиске важно качественно оформить объявление. Требуется сделать хорошие фотографии, подробно описать ключевые параметры, например площадь, расположение, состояние помещения и коммуникаций. Важно указывать условия аренды и цену с возможностью для торга.
С помощью риелтора и агентства
Агентство недвижимости берёт на себя все вопросы по поиску арендатора, проверке документов и заключению договора. За свои услуги риелторы берут комиссию — обычно это сумма месячной арендной платы или определённый процент от годовой суммы.
Преимущества работы с агентством:
- не нужно самостоятельно отвечать на звонки, показывать помещение и проверять арендаторов;
- есть собственная база и клиенты, которые активно ищут помещения;
- помогают составить договор и оформить документы.
Выбирая агентство, важно обращать внимание на его репутацию и опыт работы именно с коммерческой недвижимостью. Лучше выбрать компанию, которая специализируется на торговых, офисных или производственных помещениях.
Возможные сложности и советы
При поиске арендатора можно столкнуться с различными проблемами. На что стоит обратить внимание:
- если помещение долго не арендуют, возможно, цена слишком высокая. Рекомендуется проанализировать рынок, чтобы понять среднюю цену на похожие объекты в таком же районе. Иногда лучше немного снизить ставку, чем терять деньги на пустующем помещении;
- арендаторы часто отказываются от объектов, требующих капитального ремонта и финансовых вложений. Если есть возможность, желательно сделать косметический ремонт — это повысит привлекательность предложения;
- важно обговорить залог в размере 1–2 месячных платежей. Это защитит от невыплаты аренды и возможного ущерба имуществу. Удачный вариант — заложить предоплату за первый и последний месяцы аренды;
- если арендатор — начинающий предприниматель, стоит попросить поручителя, который возьмёт на себя обязательства в случае невыплаты аренды. Им может быть любое третье лицо.
При любом формате аренды важно заключать договор. В нём нужно детально прописать все условия: плату, особенности оплаты ЖКУ, ответственность сторон в случае нарушения соглашения и правила расторжения. Универсального образца договора аренды нет. Продуманный шаблон, проверенный юристами, можно скачать в нашем разделе документов.
Договоры аренды на срок более 12 месяцев требуется регистрировать в Росреестре. Процедуру может проводить как арендатор, так и арендодатель. Если документы подаёт третье лицо, нужна нотариальная доверенность.
Коротко о главном
Найти надёжного арендатора для коммерческой недвижимости можно самостоятельно или с помощью агентства. Самостоятельный поиск дешевле, но требует больше времени и усилий: придётся размещать объявления, отвечать на звонки и показывать помещение. Риелторы берут комиссию, зато избавляют от хлопот и помогают с проверкой арендаторов.
Потенциальными арендаторами могут быть сетевые магазины, опытные и начинающие предприниматели, франчайзи. Каждая категория имеет свои требования к помещению, поэтому важно понимать свою целевую аудиторию.
При заключении договора обязательно проверяйте документы арендатора, требуйте залог и правильно оформляйте все условия в письменном виде. Это поможет избежать проблем с невыплатой аренды и других проблем в случае конфликтной ситуации.