По итогам 2025 года рост доходов населения в России оказался выше динамики цен на жилье, что привело к небольшому улучшению показателей доступности недвижимости в среднем по стране. При этом эксперты подчеркивают, что ситуация существенно различается в зависимости от региона, а дальнейшие изменения будут зависеть от условий ипотечного кредитования и мер государственной поддержки новостроек. Пишет "Коммерсантъ".
Согласно расчетам Альфа-банка, в декабре 2025 года для того, чтобы накопить на один квадратный метр жилья, в среднем по России требовалось 1,9 среднемесячной зарплаты. Годом ранее показатель составлял два месяца, в декабре 2022 года — 2,1, а затем доходил до 2,3 месяца. Аналитики связывают улучшение прежде всего с ускоренным ростом заработных плат и замедлением увеличения стоимости недвижимости.
По данным Росстата, которые ранее приводила доцент базовой кафедры Торгово-промышленной палаты РФ «Управление человеческими ресурсами» Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова Людмила Иванова-Швец, средняя номинальная начисленная заработная плата за январь—ноябрь 2025 года достигла 96,7 тысячи рублей в месяц. Это на 14,2 процента больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
В то же время рост цен на жилье оказался более сдержанным. По информации Dataflat.ru, средняя стоимость приобретенной квартиры в новостройке по итогам 2025 года составила 199,2 тысячи рублей за квадратный метр, что на 1,1 процента ниже показателя год к году. На вторичном рынке, по данным ЦИАН, цены увеличились на 7 процентов и достигли 160,4 тысячи рублей за квадратный метр.
Как следует из оценки Института экономики города, коэффициент доступности жилья в 2025 году сохранился в диапазоне 3–3,5 года, тогда как в 2024 году он составлял 3,3 года. Доля семей, которые теоретически могут приобрести жилье, оценивается примерно в 58 процентов.
Основатель SIS Development Ярослав Гутнов отмечает, что в 2024–2025 годах на рынок оказывали давление ужесточение ипотечных условий и рост ставок, в результате чего рыночная ипотека стала фактически недоступной для значительной части покупателей. При этом девелоперы, по его словам, не имели возможности существенно снижать цены из-за обязательств в рамках проектного финансирования.
В ЦИАН обращают внимание и на ограничения используемых индексов доступности. Показатель, отражающий срок накопления на квартиру площадью 54 квадратных метра при условии сбережения всей зарплаты, не учитывает ипотечные сделки, хотя их доля превышает 60 процентов на первичном рынке и составляет не менее 20 процентов на вторичном. Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов также указывает, что стандарт в 54 квадратных метра постепенно теряет актуальность на фоне роста числа домохозяйств из одного или двух человек и изменений в планировочных решениях.
Сравнивая текущую ситуацию с пятилетней давностью, господин Попов подчеркивает, что доступность в целом снизилась. По его словам, тогда в среднем по городам на покупку однокомнатной квартиры требовалось 64 зарплаты, при этом за пять лет доходы выросли на 89 процентов, а стоимость однокомнатных квартир — на 108 процентов.
Региональная картина остается неоднородной. Основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова отмечает, что рост средней цены квадратного метра на первичном рынке зафиксирован во всех исследованных локациях, однако темпы различаются. В Москве, Казани и Санкт-Петербурге увеличение превышает 20 процентов год к году, что она связывает с вымыванием бюджетного предложения и ростом доли более дорогих сегментов, включая бизнес-класс. В других крупных городах динамика также обусловлена сокращением доступных лотов, а различия объясняются уровнем экономического развития и спецификой локальных рынков.
По расчетам Алексея Попова, в 2025 году в Новокузнецке, Кемерово, Тольятти и Ижевске для покупки наиболее доступной квартиры требовалось от 44 до 51 зарплаты. В Сочи, Севастополе, Махачкале и Москве этот показатель превышал 90 зарплат, что соответствует сроку накопления более восьми лет.
В Альфа-банке прогнозируют, что в 2026 году рост стоимости жилья в среднем по стране будет близок к уровню инфляции, а зарплаты увеличатся примерно на 11 процентов. В ЦИАН ожидают, напротив, снижения доступности на вторичном рынке из-за вероятного роста цен на 10–12 процентов при увеличении доходов менее чем на 10 процентов год к году. Руководитель департамента продаж ГК «Расцветай.Столица» Святослав Иванов считает, что дальнейшую динамику будут определять траектория ключевой ставки, изменение реальных доходов населения, параметры господдержки, включая семейную ипотеку, а также региональные особенности спроса и ценовой политики.
Читайте также: